Keine Doppelberücksichtigung von ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung

1. Eine besondere Lärmbelastung schließt die Annahme der bevorzugten Citylage nicht aus. Vielmehr wird dieses wohnwerterhöhende Merkmal durch die zugleich vorliegende Lärmbelastung lediglich neutralisiert.

2. Gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung sind keine wohnwerterhöhenden Merkmale i.S.d. Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel, weil diese Merkmale bereits im Rahmen der Wohnlagenbestimmung berücksichtigt worden sind, sofern nicht besondere Ausnahmefälle vorliegen, die jedenfalls innerhalb des S-Bahn-Rings durchweg nicht anzunehmen sind. (Leitsätze der Redaktion)

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Sie streiten um die von der Kl. begehrte Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die der Bekl. teilweise erteilt bzw. anerkannt hat.

Die Kl. ist der Ansicht, die Wohnung befinde sich in bevorzugter Citylage. Ferner sei eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und eine gute Nahversorgungslage wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Diese Merkmale hätten in der Wohnlageklassifizierung des Mietspiegels keine signifikante Rolle gespielt. Die Wohnung liege 160 m entfernt von der Haltestelle Rosa-Luxemburg-Platz. Der Edeka-Supermarkt befinde sich in rund 400 m Entfernung, Apotheken seien in rund 300 m Entfernung zu finden. Der Bekl. ist der Ansicht, eine bevorzugte Citylage sei durch die Lage an der viel befahrenen lärmbelasteten Torstraße ausgeschlossen.

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen weiteren Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete gem. § 558 BGB, denn die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 9,99 €/m2 und entspricht damit der Miete, der der Bekl. bereits zugestimmt und anerkannt hat.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Gericht wie auch die Parteien den Berliner Mietspiegel 2024 zugrunde gelegt. Dabei kann es dahinstehen, ob der Mietspiegel 2024 ein qualifizierter ist, denn auch als einfacher Mietspiegel kann er gem. § 287 ZPO als Schätzgrundlage herangezogen werden, da es sich um eine empirische Datenerhebung handelt (vgl. LG Berlin, Urt. v. 13.8.2018, 66 S 18/18, GE 2018, 1217, juris).

Die Wohnung des Bekl. ist […] in die Zeile 126 einzuordnen, so dass die Spanne von 6,47 €/m2 bis 11,16 €/m2 reicht bei einem Mittelwert von 8,24 €/m2.

Zur Einordnung in die Spanne hat sich das Gericht insoweit ebenfalls in Übereinstimmung mit den Parteien der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung bedient. Die Orientierungshilfe ist zwar nicht Bestandteil des Mietspiegels, es handelt sich jedoch gleichwohl um Feststellungen, die vom Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. […]

Die Merkmalgruppe 5 ist neutral zu werden. Unstreitig ist hierbei zunächst, dass eine besonders lärmbelastete Lage gegeben ist. Dies wird ausgeglichen durch das wohnwerterhöhende Merkmal der bevorzugten Citylage. Die Wohnung des Bekl. befindet sich an der nördlichen Grenze der sogenannten Spandauer Vorstadt, für die u. a. wegen der Nähe zum Alexanderplatz eine bevorzugte Citylage anzunehmen ist (LG Berlin, Beschl. v. 26.9.2013, 67 S 40/13, juris). Entgegen der Ansicht des Bekl. schließt die parallel vorhandene besondere Lärmbelastung die Annahme der bevorzugten Citylage nicht aus. Vielmehr wird dieses wohnwerterhöhende Merkmal durch die zugleich vorliegende Lärmbelastung wieder neutralisiert. Würde man davon ausgehen, dass bei einer besonderen Lärmbelastung eine bevorzugte Citylage erst gar nicht vorliegen kann und dann zugleich aber das negative Merkmal der besonderen Lärmbelastung annehmen, so würde die Lärmbelastung unzulässig doppelt negativ gewertet.

Ein weiteres wohnwerterhöhendes Merkmal liegt allerdings nicht vor. Die gute ÖPNV-Anbindung bzw. Nahversorgung ist zunächst einmal kein wohnwerterhöhendes Merkmal i.S.d. Spanneneinordnung. Der Kl. ist zwar zuzugeben, dass ausweislich Ziffer 10.1 des Berliner Mietspiegels in Einzelfällen weitere ebenfalls gewichtige Merkmale zum Tragen kommen können. Vorliegend ist allerdings zu berücksichtigen, dass im Rahmen der Wohnlagenbestimmung die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Nahversorgung bereits mit eingeflossen ist (vgl. Indikatoren zur Wohnlageneinstufung, Dokumentation Berliner Mietspiegel 2024, S. 54 f.). Wenn die Kl. meint, dies sei nicht nachvollziehbar, insbesondere dass z. B. die Gegend um den Bahnhof Gesundbrunnen als einfache Wohnlage qualifiziert ist, obwohl dort eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nahversorgung besteht, rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Denn die genannten Merkmale sind lediglich Indikatoren im Rahmen der Wohnlagenbestimmung, aber eben nicht die einzigen. Es ist daher möglich und nachvollziehbar, dass die Wohnlage trotz der guten Anbindung oder Nahversorgung einfach bewertet wird, weil eben die anderen Indikatoren nicht zutreffen. Vorliegend kommt noch hinzu, dass die streitgegenständliche Wohnung sich jedenfalls in guter Wohnlage befindet, eine bessere Wohnlageneinstufung ist gar nicht möglich. Zwar können derartige Indikatoren gleichwohl auch im Rahmen der Merkmalsgruppen herangezogen werden. Hier ist aber schon im Vergleich zu berücksichtigen, dass z. B. bei der Lärmbelastung eben nicht jegliche Lärmbelastung genügt, um ein negatives Merkmal anzunehmen, sondern dass das wohnwertmindernde Merkmal als besonders hohe Lärmbelastung beschrieben ist bzw. im Gegensatz dazu das wohnwerterhöhende Merkmal als besonders ruhige Lage. Dies knüpft an die Formulierung in 10.1 des Mietspiegels an, wonach es sich um gewichtige Merkmale im Einzelfall handeln muss. Die dargestellte Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nahversorgung ist in Berlin, die Metropole und Hauptstadt ist, jedenfalls innerhalb des S-Bahn-Rings allerdings durchweg anzunehmen. Es handelt sich daher keineswegs um ein besonders hervorstechendes Merkmal in einem Einzelfall (vgl. AG Lichtenberg, Urt. v. 4.2.2025, 7 C 5099/24, GE 2025, 241, juris).

Eine besondere Lärmbelastung schließt die Annahme der bevorzugten Citylage nicht aus. Gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung sind jedenfalls innerhalb des S-Bahn-Rings keine wohnwerterhöhenden Merkmale im Sinne der Orientierungshilfe, weil sie bereits im Rahmen der Wohnlagenbestimmung berücksichtigt worden sind.

Die Klägerin begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung, die der Beklagte nur teilweise erteilt hat. Die Klägerin reklamiert für sich eine bevorzugte Citylage, eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und eine gute Nahversorgungslage. Die Wohnung liege 160 m entfernt von der Haltestelle Rosa-Luxemburg-Platz. Der Edeka-Supermarkt befinde sich in rund 400 m Entfernung, Apotheken seien in rund 300 m Entfernung zu finden. Der Beklagte schließt eine bevorzugte Citylage wegen der Lage an der viel befahrenen lärmbelasteten Torstraße aus.

Die Merkmalsgruppe 5 ist neutral zu werten. Zwar liegt eine besonders lärmbelastete Lage vor, aber auch eine bevorzugte Citylage – beide neutralisieren sich. Die Wohnung befindet sich an der nördlichen Grenze der Spandauer Vorstadt, für die u. a. wegen der Nähe zum Alexanderplatz eine bevorzugte Citylage anzunehmen ist. Würde man bei einer besonderen Lärmbelastung das Vorliegen einer bevorzugten Citylage ausschließen, würde die Lärmbelastung unzulässig doppelt negativ werten.

Die gute ÖPNV-Anbindung bzw. Nahversorgung sind, obwohl in Einzelfällen weitere, in der Orientierungshilfe nicht genannte gewichtige Merkmale zum Tragen kommen können, nicht zu berücksichtigen, weil sie bereits in die Wohnlagenbestimmung eingeflossen sind. Dass die Gegend um den Bahnhof Gesundbrunnen als einfache Wohnlage eingestuft ist, obwohl dort eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nahversorgung besteht, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn die genannten Merkmale sind lediglich Indikatoren im Rahmen der Wohnlagenbestimmung, aber eben nicht die einzigen.

Vorliegend kommt noch hinzu, dass die streitgegenständliche Wohnung sich jedenfalls in guter Wohnlage befindet, eine bessere Wohnlageneinstufung ist gar nicht möglich. Außerdem ist die Anbindung an den ÖPNV und die Nahversorgung jedenfalls innerhalb des S-Bahn-Rings durchweg als gut anzunehmen und kein besonderer Ausnahmefall.