Keine Differenzberechnung bei nicht einheitlicher Ausstattung der Wohnungen mit Wärmezählern, Teilerfassung bei einzelnen Nutzern, Kürzung der Gesamtkosten

1. Ist der Warmwasserverbrauch der einzelnen Nutzer nur teilweise durch Wärmezähler erfasst worden, ist eine Vorerfassung nach der HeizkV nötig.

2. Die Berechnung des Verbrauchs der anderen Nutzergruppe, deren Wohnungen nicht mit Wärmezählern ausgestattet sind, kann nicht durch Abzug des durch Wärmezähler erfassten Verbrauchs von dem Gesamtverbrauch erfolgen.

3. Sind für einen Teil der Nutzer überhaupt keine Messgeräte angebracht worden, liegt kein fehlerhaft ermittelter Verbrauch vor, der um 15 % zu kürzen ist, sondern die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser sind nach § 9 Abs. 2 HeizkV neu zu verteilen und um 15 % zu kürzen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB Zahlung der Salden aus den Heizkostenabrechnungen für 2011, 2012 und 2013 in Höhe von insgesamt 964,11 € verlangen.

Die Abrechnungen der Kl. sind in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden und erfüllen die nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellenden Anforderungen (zuletzt BGH, Urteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, GE 2017, 1014). Sie weisen die jeweiligen Gesamtkosten, den Umlagemaßstab, den auf den Bekl. entfallenden Anteil sowie dessen Vorauszahlungen aus. Näherer inhaltlicher Erläuterungen bedarf es hierzu, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht.

Indes entsprechen die Abrechnungen in Bezug auf die Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Denn der Warmwasserverbrauch der einzelnen Nutzer ist nur teilweise und damit nicht einheitlich erfasst worden. In einem solchen Fall sind gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Zwar ist im vorliegenden Fall die Summe der einzelnen Verbrauchswerte der mit Wärmezähler ausgestatteten Wohnungen bekannt, nicht jedoch der Verbrauch der Nutzergruppe, deren Wohnungen nicht mit Wärmezählern ausgestattet waren. Die Erfassung des Verbrauchs lediglich einer Nutzergruppe genügt indes nicht den Anforderungen von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkV. Die Berechnung des Ver­brauchs einer Nutzergruppe durch Abzug des durch den Wärmezähler erfassten Verbrauchs der anderen Nutzergruppe von dem Gesamtver­brauch stellt keine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkV dar. Vielmehr ist dazu eine Messung durch ein geeignetes Gerät, namentlich einen Wärmezähler, erforderlich. Dies folgt schon aus dem Wortlaut der Vorschrift, in der es heißt, dass die Anteile der Gruppen von Nutzern zu „erfassen“ sind. Erfassen bedeutet messen, nicht berechnen. Dafür spricht auch der Zweck der Vorschrift, die - wie die Heizkostenverordnung insgesamt - dazu dient, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem Nutzer mit der Abrechnung sein Energieverbrauch und die dadurch verursachten Ko­sten vor Augen geführt werden. Dies setzt eine möglichst genaue Erfassung des Verbrauchs voraus. Dem wird eine bloße Differenzberechnung nicht gerecht (BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07, GE 2008, 1120).

Soweit nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 329/14, GE 2016, 256) in der Regel auch ein fehlerhaft ermittelter Verbrauch der Abrechnung zugrunde zu legen und der sich ergebende Anteil um 15 % zu kürzen ist, liegen die Voraussetzungen hierfür im vorliegenden Fall nicht vor, weil in Bezug auf den Warmwasserverbrauch überhaupt keine - auch keine fehlerhafte - Verbrauchserfassung der Nutzer erfolgt ist. Es bleibt danach nur eine insgesamt flächenanteilige Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung, weil zum einen für einen erheblichen Teil der Nutzer überhaupt keine Erfassung durch Messgeräte erfolgt ist und auch der auf die mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnungen entfallende Wärmeverbrauch nicht mit einem Messgerät vorerfasst, sondern nur aus der Summe der einzelnen Verbrauchswerte berechnet worden ist.

Da die Kl. im vorliegenden Fall den auf die Warmwasserversorgung entfallenden Wärmeanteil falsch errechnet hat, wirkt sich dies nicht nur auf die Kosten der Warmwasserversorgung aus, sondern führt auch zu einer Änderung der Kosten für die Heizwärme. Deshalb sind die von der Kl. auf den Bekl. umgelegten anteiligen Kosten für die Warmwasserversorgung nicht einfach nur um 15 % zu kürzen, sondern die Gesamtkosten nach der Formel in § 9 Abs. 2 HeizkV insgesamt neu zu verteilen und sodann der auf den Bekl. entfallende Anteil für die Warmwasserversorgung um 15 % zu kürzen.

[…]

Für die Umlage der Kaltwasserkosten hatte der BGH entschieden (VIII ZR 69/09, GE 2010, 117), dass der nicht erfasste Verbrauch für den einzelnen Nutzer nach der Differenzmethode aus dem Gesamtverbrauch berechnet werden darf. Bei einer Heizkostenabrechnung gilt das nicht, wie der BGH schon vorher (VIII ZR 57/07, GE 2008, 1120) entschieden hatte. Hier soll das Kürzungsrecht von 15 % eingreifen. Sind in einem Haus zum Teil Wärmezähler vorhanden, zum Teil Warmwasserzähler und einem anderen Teil überhaupt keine Messeinrichtungen, ist – so das LG Berlin – eine Neuberechnung nach der Formel des § 9 Abs. 2 HeizkV nötig.

Die Vermieterin hatte für das nur teilweise mit Wärmezählern ausgestattete Haus die Warmwasserkosten für die anderen Mieter so berechnet, dass vom Gesamtverbrauch der durch die Wärmezähler erfasste Verbrauch abgezogen wurde. Die anderen Wohnungen waren nur zum Teil mit Wasserzählern ausgestattet. Der Mieter hielt die Abrechnung für unrichtig; das Amtsgericht verwies darauf, dass die Gesamtkosten, der Umlagemaßstab, der auf den Mieter entfallende Anteil und seine Vorauszahlungen angegeben worden seien, weswegen die Abrechnung jedenfalls formell wirksam sei. Auch materiell sei sie nicht zu beanstanden. Die Berufung war zum Teil erfolgreich.

Das Landgericht Berlin nahm Bezug auf das Urteil des BGH, GE 2008, 1120, wonach die Differenzberechnung nicht ausreiche. Nötig sei vielmehr eine Messung auch des Verbrauchs der anderen Nutzergruppe, deren Wohnungen nicht mit Wärmezählern ausgestattet sind, wobei auch hierfür ein Wärmezähler erforderlich sei. Eine bloße Kürzung der Nachforderung um 15 % komme hier nicht in Betracht, weil nicht nur ein fehlerhaft ermittelter Verbrauch der Abrechnung zugrunde lag, sondern in einem Teil der Wohnungen überhaupt keine Messgeräte angebracht worden seien und damit keine Verbrauchserfassung erfolgt sei. Dieser Fehler betreffe nicht nur die Verteilung der Warmwasserkosten, sondern auch der Heizkosten, so dass insgesamt die Kosten nach der Formel des § 9 Abs. 2 HeizkV neu zu verteilen seien.

Zum Urteil des BGH GE 2008, 1120 kann auf die kritische Anmerkung von Blümmel (GE 2008, 1093) verwiesen werden. Die 63. Kammer vermeidet die durchaus unklare Berechnungsmethode des BGH in dieser Entscheidung und verweist darauf, dass eine Kürzung des Abrechnungsbetrages um 15 % nur dann in Betracht komme, wenn überhaupt, wenn auch fehlerhaft, verbrauchsabhängig abgerechnet worden sei wie im Fall des BGH (VIII ZR 329/14, GE 2016, 256), wo in einem Teil der Wohnungen Wärmemengenzähler und in einem anderen Heizkostenverteiler vorhanden waren. Hier seien jedoch bei einem erheblichen Teil der Nutzer überhaupt keine Messgeräte vorhanden gewesen, so dass dann nur eine Neuberechnung mit Umlage nach der Fläche möglich sei (auch der Heizkosten) und anschließender Kürzung der Warmwasserkosten um 15 %. Ob der Mieter das Kürzungsrecht ausdrücklich geltend gemacht hatte (keine Berücksichtigung von Amts wegen: OLG Köln, ZMR 2010, 850), ergibt sich aus dem Urteil nicht.