Keine dauerhafte Mietminderung bei heranrückender Neubebauung

1. Enthält der Mietvertrag eine Regelung, wonach Hof und Grünanlagen von dem Vermieter jederzeit umgestaltet und einem anderen Zweck zugeführt werden können, kann der Mieter jedenfalls dann, aber auch sonst in einer Großstadt wie Berlin mit herrschendem Wohnungsmangel nicht damit rechnen, dass vorhandene Freiflächen nicht mehr bebaut werden.

2. Eine bis auf 15 Meter zum Balkon der Mietwohnung heranrückende Neubebauung berechtigt jedenfalls im Geschosswohnungsbau den Mieter nicht zu einer Mietminderung.

3. In einer Großstadt wie Berlin mit dichter Bebauung hat der Mieter regelmäßig keinen Anspruch auf ein Übermaß an Privatsphäre.

4. Zur Willenserforschung hinsichtlich vereinbarter Sollbeschaffenheit einer Mietwohnung. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehren die dauerhafte Feststellung einer Mietminderung. Sie sind seit 1988 Mieter der Wohnung. In den „Besonderen Vertragsbestimmungen“ des Mietvertrages in der Fassung von 1988 heißt es unter Nr. 21 auszugsweise:

„Die Hof- und Grünanlagen können von dem Wohnunternehmen jederzeit umgestaltet und einem anderen Zweck zugeführt werden“

Ab Januar 2023 begann die Bekl., die Freifläche, die sich vor der Wohnung der Kl. befand, mit einem viergeschossigen Bau mit den Außenmaßen 13,5 m x 45 m zu bebauen. Der Bau ist mittlerweile abgeschlossen und das Gebäude ist ca. 15 m von dem Balkon der Wohnung der Kl. entfernt. Das neu errichtete Wohnhaus hat vier Etagen. Es befindet sich nicht genau gegenüber dem Wohnhaus der Kl., sondern steht etwas versetzt zu diesem.

Die Kl. begehren Feststellung, dass ihre Miete dauerhaft um 20 % gemindert ist. Sie meinen, dass sich ihre Wohnqualität durch den Neubau erheblich verringert habe. Der Bau verschatte die Wohnung der Kl. und es werde eine Beeinträchtigung durch im Neubau einziehende Nachbarn zu erwarten sein. Außerdem müsse berücksichtigt werden, dass die vor der Wohnung gelegene Grünfläche als Ort der Erholung weggefallen sei. Die Kl. hätten den Mietvertrag in der Erwartung abgeschlossen, dass die Grünfläche vor der Wohnung nicht bebaut werde. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Denn das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

Das Amtsgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen.

1. Voraussetzung für die Annahme einer Minderung ist zunächst gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB das Vorliegen eines Mangels, der zu einer verminderten Gebrauchstauglichkeit der Wohnung führt. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB stellt insoweit klar, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt.

a. Das Amtsgericht hat insoweit den Mangelbegriff zutreffend dargestellt, insbesondere, dass für die Annahme eines Mangels eine Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit vorliegen muss.

Im konkreten Fall bedeutet dies, dass eine Sollbeschaffenheit festgestellt werden müsste dahingehend, dass die ursprünglich vor der Wohnung der Kl. gelegene Grünfläche dauerhaft erhalten bleibt bzw. diese Fläche nicht bebaut wird. Maßgeblich für die Beurteilung der Sollbeschaffenheit ist, was die Mietvertragsparteien insoweit vereinbart haben. Wenn insoweit, wie in den meisten Fällen, keine konkrete ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung oder gar Zusicherungen vorliegen, dann bedarf der Mietvertrag der Auslegung, ob von einer konkludenten entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien im Einzelfall ausgegangen werden kann. Hierbei wird meist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe herangezogen. In Zweifelsfällen muss anhand von Auslegungsregeln unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks des Grundsatzes von Treu und Glauben geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann (BGH NJW 2004, 3174).

Gemäß § 133 BGB ist der wirkliche Wille zu erforschen und gemäß § 157 BGB sind Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Die Kl. tragen vor, dass sie den Mietvertrag in der festen Erwartung abgeschlossen haben, dass die Grünfläche vor ihrer Wohnung nicht bebaut wird. Sie hätten auch nicht mit einer Bebauung rechnen müssen, da der ursprüngliche Bebauungsplan eine solche Bebauung nicht vorgesehen habe.

Damit ist der Wille der Kl. eindeutig. Es müsste aber auch festgestellt werden im Zuge der Auslegung, dass auch auf Seiten der Bekl. ein entsprechender Wille vorhanden gewesen ist, um so im Rahmen der Vertragsauslegung zu einer entsprechenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung zu gelangen, denn hierfür sind, wie bei allen Verträgen, übereinstimmende Willenserklärungen notwendig.

Ein entsprechender Wille auch auf Seiten der Bekl. kann jedoch nicht festgestellt werden, was sich insbesondere bereits aus Nr. 21 der „besonderen Vertragsbestimmungen“ ergibt. Im Hinblick auf diese ausdrücklich vereinbarte Regelung stellt sich sogar bereits die Frage, ob der streitgegenständliche Mietvertrag überhaupt auslegungsbedürftig und auslegungsfähig ist.

Auch bei Berücksichtigung der Verkehrsanschauung, was vorliegend aufgrund der genannten Regelung im Mietvertrag gar nicht geboten ist, gelangt man zu keinem anderen Ergebnis, da in einer Großstadt wie Berlin mit herrschendem Wohnungsmangel grundsätzlich damit gerechnet werden muss, dass vorhandene Freiflächen zu irgendeinem Zeitpunkt gebaut werden. Ebenso muss damit gerechnet werden, dass Bebauungspläne, die eine solche Bebauung verbieten, irgendwann geändert werden, weil die Politik aufgrund der Größe der Wohnungsnot sich dazu entscheidet, dass das Recht des Menschen auf eine Wohnung höher zu bewerten ist als der Naturschutz.

Da somit eine Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit vorliegend nicht festgestellt werden kann, fehlt es bereits an einem Mangel, weshalb eine Minderung nicht in Betracht kommt. Auf die Frage der Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung kommt es daher gar nicht mehr an.

b. Selbst wenn man von einem Mangel ausginge, so hat das Amtsgericht zu Recht festgestellt, dass es an der Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung vorliegend fehlt.

Dies gilt insbesondere, nachdem die Kl. zuletzt eingeräumt haben, dass eine Verschattung der Wohnung durch den Neubau nicht vorliegt.

Es bleibt daher lediglich der Vortrag bezüglich zusätzlichen Lärms durch die neuen Nachbarn und die Einsehbarkeit des Balkons.

aa. Soweit es um die Beeinträchtigungen durch Lärm der neuen Nachbarn geht, haben die Kl. zuletzt klargestellt, dass hiermit lediglich die normalen Lebensgeräusche gemeint sind, welche nunmehr zusätzlich auftreten.

Von einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung könnte in einem solchen Fall allenfalls dann ausgegangen werden, wenn die Kl. etwa in einem Einfamilienhaus wohnen würden mit großem Abstand zum nächsten Gebäude und somit keinerlei solcher Geräusche ausgesetzt wären. Die Kl. wohnen jedoch selbst in einem Gebäude mit einer Vielzahl von Wohnungen und in direkter Nähe befand sich schon immer ein weiteres Gebäude mit ebenfalls einer Vielzahl von Wohnungen. In einem solchen Wohnumfeld können die Kl. nicht erwarten, dass keine normalen Lebensgeräusche von den Nachbarn zu hören sind. Solche normalen Lebensgeräusche dürften im Übrigen deutlich ausgeprägter wahrnehmbar von den direkten Nachbarn im selben Gebäude sein.

Es erschließt sich für die Kammer daher nicht, dass durch den Neubau und die zusätzlichen Nachbarn sich die Wohnsituation der Kl. überhaupt erheblich verändert hätte, was die Wahrnehmung von Lebensgeräuschen der Nachbarn angeht.

Die Kammer vermag daher nicht zu erkennen, dass die zusätzlichen Lebensgeräusche durch die neuen Nachbarn die Gebrauchstauglichkeit der streitgegenständlichen Wohnung nicht unerheblich beeinträchtigt, weshalb hier eine Minderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in Betracht kommt.

bb. Gleiches gilt für die Nutzung des Balkons.

Es erschließt sich der Kammer bereits nicht, warum angeblich nunmehr der Balkon nur noch zum Aufstellen eines Wäscheständers genutzt werden könnte.

Warum soll es nicht möglich sein, weiterhin auf dem Balkon zu frühstücken, zu lesen, sich zu sonnen und abends ein Glas Wein zu trinken?

All dies wird nicht dadurch verhindert, dass der ursprünglich freie Blick nicht mehr vorhanden ist und ebenso wenig dadurch, dass Nachbarn unter Umständen auf den Balkon schauen können. Wie bei der Beurteilung eines Mangels an sich ist auch bei der Frage der Erheblichkeit des Mangels nicht auf subjektive Überempfindlichkeiten abzustellen, sondern darauf, was nach der Verkehrsanschauung ein durchschnittlicher Mieter erwarten darf.

In einer Großstadt wie Berlin mit dichter Bebauung ist das Maß an Privatsphäre, welche sich die Kl. vorstellen, in aller Regel nicht gegeben und ebenso wenig ein freier Blick.

Bei Betrachten der von Kl.seite eingereichten Fotos und der von Bekl.seite eingereichten Lageskizze, hat die Kammer auch große Zweifel daran, dass vor dem Neubau der Balkon der Kl. von niemanden einsehbar war. Es erschließt sich insoweit nicht, warum Nachbarn aus dem bereits vorhandenen Gebäude nicht auf den Balkon der Kl. schauen können. Und auch der direkte Nachbar der Kl. könnte von seinem Balkon auf den Balkon der Kl., wenn er es denn will, herüberschauen, indem er sich entsprechend auf seinem Balkon vorlehnt.

Kaum ein Berliner Neubauvorhaben kann verwirklicht werden, ohne dass sich Widerstand von Anwohnern – oft unter dem Deckmantel von Umweltschutz, aber meist aus Eigeninteressen – gegen unerwünschte Neubebauung in ihrer Nähe regt. Das LG Berlin [ZK 66] hat jetzt in einem Fall, in dem Mieter eine heranrückende Neubebauung nutzen wollten, um eine (dauerhafte) Mietminderung durchzusetzen, einen Riegel vorgeschoben.

Die Kläger, seit 1988 Mieter der Wohnung, verlangten die Feststellung, dass ihre Miete dauerhaft um 20 % gemindert sei, weil die Vermieterin (ein Wohnungsunternehmen) die Freifläche, die sich vor der Wohnung der Kläger befand, mit einem viergeschossigen Wohnhaus mit den Außenmaßen 13,5 m x 45 m bebaute. Das neue Gebäude ist ca. 15 m von dem Balkon der Wohnung der Kläger entfernt und steht etwas versetzt zum Wohnhaus der Kläger.

Sie behaupten eine erhebliche Verringerung ihrer Wohnqualität durch den Neubau und eine Verschattung und sie erwarten eine Beeinträchtigung durch im Neubau einziehende Nachbarn. Außerdem sei die vor der Wohnung gelegene Grünfläche als Ort der Erholung weggefallen. Sie hätten den Mietvertrag in der Erwartung abgeschlossen, dass die Grünfläche vor der Wohnung nicht bebaut werde.

Allerdings war mietvertraglich vereinbart worden, dass „die Hof- und Grünanlagen von dem Wohnunternehmen jederzeit umgestaltet und einem anderen Zweck zugeführt werden können.“

Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Ein Mietmangel liegt nicht vor. Für die Annahme eines Mangels muss eine Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit vorliegen. Maßgeblich für die Beurteilung der Sollbeschaffenheit ist, was die Mietvertragsparteien vereinbart haben. Liegt keine konkrete ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung oder Zusicherungen vor, ist zu prüfen, ob eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung

vorliegen kann. Dabei ist der wirkliche Wille der Vertragsparteien zu erforschen. Die Kläger hatten zwar den Mietvertrag in der festen Erwartung abgeschlossen, dass die Grünfläche vor ihrer Wohnung nicht bebaut

wird. Sie hätten auch nicht mit einer Bebauung rechnen müssen, da der ursprüngliche

Bebauungsplan eine solche Bebauung nicht vorgesehen hatte. Damit sei der Wille der Kläger jedenfalls eindeutig – aber keineswegs der Wille der beklagten Wohnungsbaugesellschaft, was sich bereits aus der mietvertraglichen Vereinbarung ergebe, wonach das Wohnungsunternehmen die Hof- und Grünanlagen jederzeit umgestalten und einem anderen Zweck zuführen könne. Im Hinblick auf diese ausdrücklich vereinbarte Regelung stelle sich sogar bereits die Frage, ob der Mietvertrag überhaupt auslegungsbedürftig und auslegungsfähig sei.

Auch wenn man bei Auslegung des Mietvertrages nur die Verkehrsanschauung heranzieht – was angesichts der Regelung im Mietvertrag gar nicht geboten ist –, gelangt man zu keinem anderen Ergebnis, da in einer Großstadt wie Berlin mit herrschendem Wohnungsmangel grundsätzlich damit gerechnet werden muss, dass vorhandene Freiflächen zu irgendeinem Zeitpunkt bebaut werden. Ebenso muss damit gerechnet werden, dass Bebauungspläne, die eine solche Bebauung zunächst verbieten, irgendwann geändert werden, weil die Politik sich dazu entscheidet, dass das Recht des Menschen auf eine Wohnung höher zu bewerten ist als der Naturschutz.

Das Landgericht kommt damit zum Ergebnis: Enthält der Mietvertrag eine Regelung, wonach Hof und Grünanlagen von dem Vermieter jederzeit umgestaltet und einem anderen Zweck zugeführt werden können, kann der Mieter jedenfalls dann, aber auch sonst (also wenn eine solche ausdrückliche Regelung fehlt) in einer Großstadt wie Berlin mit herrschendem Wohnungsmangel nicht damit rechnen, dass vorhandene Freiflächen nicht mehr bebaut werden.

Das Landgericht rundet seine Überlegungen damit ab, dass es, selbst bei theoretischer Annahme eines Mangels, dessen Erheblichkeit verneint. Eine Verschattung der klägerischen Wohnung liege nicht vor, was die Kläger inzwischen selbst eingeräumt hätten. Bliebe nur die Behauptung der Kläger bezüglich des zu erwartenden zusätzlichen Lärms durch die neuen Nachbarn und die Einsehbarkeit ihres Balkons.

All das überzeugte die Kammer nicht. Die Kläger wohnten doch schon in einem Gebäude mit einer Vielzahl von Wohnungen. In einem solchen Wohnumfeld könnten sie nicht erwarten, dass keine normalen Lebensgeräusche von den Nachbarn zu hören seien, die im Übrigen deutlich ausgeprägter wahrnehmbar von den direkten Nachbarn im selben Gebäude seien. Wieso „Lebensgeräusche“ neuer Nachbarn im Neubau die Wohnsituation der Kläger überhaupt erheblich verändern sollten, erschließe sich nicht.

Gleiches gelte für die Nutzung des Balkons.

Es erschließt sich der Kammer nicht, warum angeblich nunmehr der Balkon nur noch zum Aufstellen eines Wäscheständers genutzt werden könnte und warum es nicht möglich sein sollte, „weiterhin auf dem Balkon zu frühstücken, zu lesen, sich zu sonnen und abends ein Glas Wein zu trinken?“

All dies werde nicht dadurch verhindert, dass der ursprünglich freie Blick nicht mehr vorhanden sei und ebenso wenig dadurch, dass Nachbarn unter Umständen auf den Balkon schauen könnten. In einer Großstadt wie Berlin mit dichter Bebauung sei das Maß an Privatsphäre, welche sich die Kläger vorstellen, in aller Regel nicht gegeben und ebenso wenig ein freier Blick.