Keine Betriebskostenvorschüsse nach Abrechnungsreife, Haftung des ausgezogenen Mitmieters auf Nutzungsentschädigung

1. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter über die Betriebskosten abzurechnen (Abrechnungsreife); Vorschüsse können dann nicht mehr gefordert werden. Das gilt auch für die Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Mehrere Mieter schulden Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses, auch wenn nur einer zunächst nicht auszieht und ihm eine Räumungsfrist vom Vermieter bewilligt wurde.

3. Bei einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldet der Mieter Renovierungskosten wegen schuldhafter Sachbeschädigung (hier: Verkleben einer dunkelbraunen Mustertapete, Wandbearbeitung mit orangefarbener Wischtechnik, Flecken auf Tapete).

(Leitsätze der Redaktion)

II. b) Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von insgesamt 2.629,94 €, nachdem diese gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Bekl. und ihrer Mutter aufgerechnet hat.

(1) Die Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung der monatlichen Nettokaltmiete i. H. v. 371,35 € für die Monate September 2013 bis November 2013, insgesamt also 1.114,05 € aus § 535 Abs. 2 BGB.

In diesem Zeitraum zahlten weder die Bekl. noch ihre Mutter die mietvertraglich geschuldete Miete. Es besteht jedoch kein Anspruch auf die vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen, da mittlerweile unstreitig Abrechnungsreife eingetreten ist. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB hat der Vermieter von Wohnraum dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zuzuleiten. Mit Ablauf dieser Abrechnungsfrist tritt zugleich Abrechnungsreife ein. Damit wandelt sich der Anspruch des Vermieters auf Entrichtung der Vorauszahlungen in einen Anspruch auf Ausgleich des sich aus einer Abrechnung ergebenden Saldos zu Lasten des Mieters. Der Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen geht mithin unter (BGH, Urt. v. 26.9.2012 - XII ZR 112/10, juris; Langenberg in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 455).

(2) Die Kl. hat ferner einen Anspruch gegen die Bekl. auf Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2013, Februar 2014, 1. und 2. Mai 2014 in Höhe von insgesamt 766,66 € aus § 546a BGB. Unstreitig war das Mietverhältnis zum Dezember 2013 beendet. Voraussetzung für einen solchen Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 546a BGB ist die Vorenthaltung der Mietsache. Vorenthalten wird die Mietsache, wenn der Mieter sie nach dem Ende des Mietverhältnisses dem Vermieter gegen dessen Willen nicht - oder unberechtigterweise nur zum Teil - zurückgibt und damit seine Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 nicht erfüllt (BGH, Urteil vom 5.10.2005 - VIII ZR 57/05, juris). Bei einer Mehrheit von Mietern richtet sich dieser Anspruch auch dann gegen alle Parteien, solange nur einer die Mietsache vorenthält. Daher haftet auch die ausgezogene Partei für das Verbleiben des anderen Mitmieters als Gesamtschuldner, wenn dieser nicht bei Ende des Mietverhältnisses auszieht (BGH, Urteil vom 29.10.1975 - VIII ZR 136/74, juris; Bieber in MüKo, 6. Aufl. 2012, § 545a BGB Rn. 9).

Zwar ist die Bekl. Ende Juli/Anfang August 2013 aus der Wohnung ausgezogen, die Mutter der Bekl. verblieb jedoch bis zum 2. Mai 2014 in der Wohnung. Dadurch hat die Mutter der Bekl. der Kl. die Mietsache vorenthalten, auch wenn diese ihr zunächst eine Räu­mungsfrist gewährt hat. Für die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals der Vorenthaltung reicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters aus. Von einem solchen grundsätzlichen Rückerlangungswillen ist aber auch bei der Ein­räumung einer Räumungsfrist auszugehen (BGH, Beschl. v. 23.8.2006 - XII ZR 214/04, juris; Urteil vom 13.10.1982 - VIII ZR 197/81, juris). Daher steht dem Vermieter auch für den Zeitraum, für den er eine Räumungsfrist gewährt hat, der Nutzungsentschädigungsanspruch zu.

Nachdem auch für diesen Zeitraum unstreitig Abrechnungsreife eingetreten ist, können allerdings auch im Rahmen der Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB Vorauszahlungen der Betriebskosten nicht mehr verlangt werden (Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 546a BGB Rn. 57), so dass für Dezember 2013 und Februar 2014 je 371,35 € Nettokaltmiete geschuldet waren und für den 1. und 2. Mai je 11,98 €.

(3) Der Kl. stehen gegen die Bekl. ferner Schadensersatzansprüche i.H.v. 1.897,07 € aus §§ 535 Abs. 1, 546 Abs. 1, 281 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB zu.

(aa) Zunächst hat die Kl. einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Einbau eines neuen Schließzylinders für die Wohnungstür in Höhe von 67,40 €. Dieser Austausch war nötig, weil die Bekl. und ihre Mutter einen Wohnungsschlüssel nicht zurückgegeben haben. Bei der Rückgabe von gemieteten Wohnräumen sind zur Erfüllung der Pflichten aus § 546 BGB insbesondere sämtliche Schlüssel zurückzugeben. Diese Pflicht hat die Bekl. schuldhaft verletzt.

(bb) Die Kl. hat ferner einen Anspruch auf Ersatz der entstandenen Renovierungskosten in Höhe von 1.708,26 €. Die Bekl. bzw. ihre Mutter haben die Mietsache schuldhaft beschädigt, indem sie im Wohnzimmer dunkelbraune Mustertapeten verklebt haben und im Schlafzimmer auf die Tapete eine Musterbordüre geklebt haben, die nicht rückstandslos entfernt werden konnte, so dass die Tapeten entfernt werden mussten. Zudem wurde das Kinderzimmer mit orangefarbener Wischtechnik bearbeitet und musste infolgedessen renoviert werden. Weiterhin waren die Tapeten in der Küche bei Wohnungsübergabe fleckig. Hierbei handelt es sich um Verhaltensweisen, die nicht mehr vom vertragsmäßigen Gebrauch der Sache gedeckt sind, § 538 BGB, sondern zu einem Schaden an der Mietsache geführt haben.

Der Bekl. wurde im Schreiben vom 2.5.2014 eine Nachfrist zur Beseitigung der Schäden bis zum 15.5.2014 gesetzt. Entgegen der Einwendung der Bekl. wurde auch ihrer Mutter eine Nachfrist im Übergabeprotokoll vom 2.5.2014 gesetzt, dennoch wurden die Mängel von den Mieterinnen nicht innerhalb der Frist beseitigt.

Die Kl. behauptet zudem, im Flur hätten sich Tapetennähte gelöst. Insofern fehlt es jedoch am Vortrag dazu, dass diese Tapeten mieterseits angebracht worden sind, so dass die hierfür angefallenen Renovierungskosten nicht als Schadensersatz geltend gemacht werden können. Von der Gesamtsumme der Renovierungskosten ist daher der auf den Flur entfallende Teil abzuziehen. Das Gericht erachtet insofern im Rahmen seines Schätzungsermessens gem. § 287 ZPO einen Abzug in Höhe von 10 % für angemessen. Es hat sich dabei an der Wohnungsgröße und der Anzahl der Wohn- und Nebenräume orientiert.

Von den insgesamt geltend gemachten Renovierungskosten i. H. v. 1.898,07 € kann die Kl. demnach 1.708,26 € geltend machen.

(cc) Die Kl. hat ferner einen Anspruch auf Ersatz der ihr entstandenen Kosten für die Entsorgung der Mietersachen in Höhe von 76,76 € sowie in Höhe von 38,65 € für die Reinigung des Küchenlüfters, der Küchenmöbel und des WC-Beckens. Dadurch, dass die Bekl. die Wohnung nicht gänzlich geräumt hat sowie die Wohnung teilweise in unsauberem Zustand zurückgegeben hat, hat sie ihre mietvertraglichen Pflichten aus § 20 Nr. 1 des Mietvertrages verletzt und sich schadensersatzpflichtig gemacht.

(dd) Zudem steht der Kl. die Stornogebühr in Höhe von 6 € zu. Dadurch, dass die Bekl. der Abbuchung der Miete für September 2013 widersprach, entstand eine Stornogebühr i. H. v. 6 €. Zu diesem Zeitpunkt bestand ein Anspruch der Kl. auf Zahlung des Mietzinses, so dass die Stornierung unberechtigt erfolgte.

(4) Die Kl. konnte gegen den der Bekl. und ihrer Mutter als Gesamtgläubiger zustehenden Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.147,84 € aufrechnen, § 387 BGB. Danach müssen sich zwei gleichartige Forderungen gegenseitig gegenüberstehen. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Kl. hat in der Kontoabrechnung vom 27.8.2014 den Kautionsrückzahlungsanspruch mit ihren Forderungen verrechnet und somit die Aufrechnung erklärt, § 388 BGB. Entgegen der Einwendung der Bekl. hätte die Aufrechnung nicht auch gegenüber der Mutter der Bekl. erklärt werden müssen. Gemäß § 429 Abs. 3 Satz 1 BGB gilt auch bei Gesamtgläubigern § 422 Abs. 1 Satz 2 BGB, so dass die Aufrechnung gegenüber beiden Gesamtgläubigern wirkt.

Klebt der Mieter eine dunkelbraune Mustertapete, muss das der Vermieter bei Rückgabe ebenso wenig hinnehmen wie in orangefarbener Wischtechnik gestaltete Räume. Verlorene Schlüssel berechtigen zum Schlossaustausch, für zurückgelassenen Müll muss der Mieter ebenso zahlen wie für Reinigungsarbeiten. Räumt nur einer von mehreren rechtzeitig, haften alle für die (u. U. höhere) Nutzungsentschädigung.

Das Mietverhältnis war beendet; eine Mitmieterin zog zunächst nicht aus und erhielt eine Räumungsfrist von der Vermieterin. Die Vermieterin verlangte nach über einem Jahr Nutzungsentschädigung einschließlich der Betriebskostenvorschüsse bis zum Auszug der Mitmieterin sowie u. a. Schadensersatz wegen eines verlorenen Schlüssels, unüblicher Raumgestaltung und notwendiger Reinigung – ein Musterfall.

Das LG Berlin verwies auf den BGH, wonach mehrere Mieter als Gesamtschuldner für die Räumung haften – zieht nur einer aus, können alle auf Nutzungsentschädigung in Anspruch genommen werden. Auch die Schadensersatzansprüche seien gerechtfertigt. Das Kleben dunkelbrauner Mustertapete sei eine Sachbeschädigung, ebenso die Bearbeitung der Wand mit einer orangefarbenen Wischtechnik. Für den Schließzylinderaustausch müsse auch gehaftet werden, weil ein Schlüssel nicht zurückgegeben wurde, ebenso für die Müllentsorgung und die Reinigung der nur teilgeräumten Wohnung. Eine lesenswerte Alltagsentscheidung.