Keine Beschaffenheitsgarantie auf Basis von Exposéangaben

1. Die Angabe in einem Maklerexposé, ein Gebäude sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“, stellt keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich der Wohn- und Sanierungsstandards dar.

2. Enthält der notarielle Kaufvertrag keine Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit eines Grundstücks, kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine solche mit ihm vereinbaren wollte.

Der Senat beabsichtigt, die zulässige Berufung […] durch - einstimmig gefassten - Beschluss zurückzuweisen. Die zulässige Berufung des Kl. zu 1 und der Kl. zu 2 bietet in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil. Auch andere Gründe gebieten eine mündliche Verhandlung nicht.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Berufung vermögen keine abweichende Entscheidung zu rechtfertigen.

Den Kl. stehen gegen die Bekl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt die geltend gemachten Schadenersatzansprüche wegen der von ihnen durchgeführten Baumaßnahmen an dem veräußerten Grundstück zu. Die Bekl. haften nicht aus § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB auf Ersatz sachmangelbedingter Schäden an dem Wohngebäude.

1. Zwar gehören nach § 434 Abs. 1 Satz 3, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem vom Verkäufer selbst oder von einem Makler erstellten Exposé (vgl. BGH, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; BGH, Urteil vom 25.1.2019, V ZR 38/18, VersR 2020, 40; beide zit. n. juris). Zutreffend führt die Berufung auch aus, dass die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB erwarten kann, nicht voraussetzt, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet (vgl. BGH, aaO.). Das von dem Zeugen R. erstellte Verkaufsexposé enthält aber keine Beschaffenheitsangabe oder -garantie in diesem Sinne, die zu einer Haftung der Bekl. für die von den Kl. nach Erwerb des Grundstücks ausgeführten Putz- und Elektrikarbeiten führen könnten (im Folgenden unter a). Eine solche ergibt sich auch nicht aus den sonstigen Äußerungen des Zeugen und der Bekl. anlässlich der Verkaufsverhandlungen (unter b).

a) Ohne Erfolg macht die Berufung geltend, das Exposé enthalte eine Beschaffenheitsgarantie i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB, da dort angegeben werde, das Objekt sei „mit wenigen Handgriffen“ bereit, „neue Besitzer zu beherbergen“. Vielmehr ergibt die nach §§ 133, 157 BGB gebotene Auslegung, dass es sich lediglich um eine allgemeine Anpreisung des Gebäudes ohne konkreten oder näher bestimmbaren Aussagehalt handelt, wie das Landgericht mit in jeder Hinsicht zutreffenden Erwägungen ausgeführt hat, denen sich der Senat in vollem Umfang anschließt. Das von dem Zeugen R. erstellte Verkaufsexposé enthält den ausdrücklichen Hinweis darauf, dass der Zustand des 1920 errichteten Gebäudes renovierungsbedürftig war. Umfang und Qualität der auch auf den im Exposé enthaltenen Fotos erkennbar erforderlichen Renovierungsarbeiten werden durch die Angaben im Exposé an keiner Stelle weiter erläutert oder näher festgelegt. Sie können auch nicht näher bestimmt werden, da jedwede Angaben dazu fehlen, welcher Wohn- bzw. Sanierungsstandard durch noch auszuführende Renovierungsarbeiten erreicht werden sollte. Hinzu kommt, dass das Wohngebäude zumindest noch 2017 von der Bekl. zu 1 bewohnt wurde und die Kl., die das Objekt vor dem Kauf besichtigten, unstreitig von bestehenden Feuchtigkeitsproblemen Kenntnis hatten und vor dem Einzug auch noch Sanierungsarbeiten in nicht unerheblichem Umfang durchführen wollten (vgl. Ziff. V des not. Kaufvertrages). Auch vor diesem Hintergrund konnte die nahezu inhaltsleere Floskel im Exposé, nur „wenige Handgriffe“ seien zur Herstellung einer „Beherbergungs“-fähigkeit erforderlich, nicht als konkrete Zustandsbeschreibung verstanden werden, mit dem Inhalt, es seien grundsätzlich keine Renovierungs- und Sanierungsarbeiten am Gebäude zur Erreichung eines modernen Wohnstandards mehr erforderlich.

b) Dass die Parteien im Verlauf der Vertragsverhandlungen hinsichtlich der im Gebäude vorhandenen Feuchtigkeit oder hinsichtlich der vorhandenen elektrischen Leitungen eine Beschaffenheitsvereinbarung i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB getroffen haben, ist angesichts der hierzu unergiebigen Regelungen des notariellen Kaufvertrages vom 21.6.2018 ausgeschlossen. Der Käufer kann nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes - mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung - vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16 -, Rn. 8, juris; und Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14 -, BGHZ 207, 349 - 358, Rn. 16-17). Der notarielle Kaufvertrag vom 21.6.2018 enthält keinerlei Angaben zum Zustand des Gebäudes oder hierzu getroffener Vereinbarungen, auch nicht hinsichtlich der vorhandenen Feuchtigkeit und der elektrischen Leitungen. Dass das Gebäude trocken übergeben und die elektrischen Leitungen erneuert werden sollten, hat in dem notariellen Kaufvertrag keinen Ausdruck gefunden. Damit scheidet grundsätzlich - und auch hier - die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung aus (vgl. BGH, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, aaO., Rn. 15).

2. Das kann hier im Ergebnis aber auch dahinstehen. Denn jedenfalls wäre eine solche Vereinbarung - wie auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks - von dem im notariellen Kaufvertrag vereinbarten allgemeinen Haftungsausschluss mit erfasst - wovon auch das Landgericht zutreffend ausgeht (so ausdrücklich zuletzt BGH, Urteil vom 25.1.2019, aaO., Rn. 21 m.w.N. - juris). Unter Ziff. VII wird ausgeführt, dass die Grundbesitzung „… verkauft (wird), wie besichtigt, unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Größe, Güte und Beschaffenheit“. Unter Ziff. VIII ist darüber hinaus noch der Hinweis enthalten, dass „keinerlei Garantien erteilt“ werden. Damit war den Kl. klar gemacht worden, dass eine Haftung für außerhalb der Urkunde abgegebene Erklärungen nicht in Frage kommen sollte.

3. Aufgrund des im notariellen Kaufvertrag enthaltenen Gewährleistungsausschlusses setzen sämtliche in Frage kommenden Anspruchsgrundlagen den Nachweis einer arglistigen Täuschung bzw. eines arglistigen Verschweigens von Mängeln voraus, § 444 BGB. Dieser Nachweis ist den Kl. nach der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme nicht gelungen.

Arglist setzt Vorsatz voraus, wobei bedingter Vorsatz ausreicht. Grundsätzlich handelt der Verkäufer bedingt vorsätzlich, wenn er „einen Fehler mindestens für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte“. Arglistig handelt danach grundsätzlich nicht, wer gutgläubig unrichtige Angaben macht, mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder sogar Leichtfertigkeit beruhen. Ein bewusstes Sichverschließen wird der Kenntnis nur dann gleichgestellt, wenn es um rechtliche Bewertungen von Tatsachen geht. Um eine solche rechtliche Bewertung, um einen Schluss von bekannten Tatsachen auf eine bestimmte rechtliche Einordnung, geht es bei der Frage des arglistigen Verschweigens eines Mangels aber nicht (vgl. BGH MDR 2003, 681 zu § 463 Satz 2 BGB a. F.). Entscheidend ist nur, ob der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände kannte, nicht, ob er sie auch zutreffend als Fehler im Rechtssinn bewertete. Diese Kenntnis muss festgestellt werden und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (BGH aaO.).

a) Die Feuchtigkeitserscheinungen, die bereits an den Außenwänden, aber auch in zwei Innenräumen im Erdgeschoss erkennbar waren, waren den Kl., die das Gebäude selbst bei zwei Terminen besichtigt hatten, auch nach ihrem eigenen Vorbringen bekannt. Der Zeuge R. hat ferner bekundet, es sei mit den Kl. auch über eine Horizontalsperre gesprochen worden, um ein weiteres Aufsteigen der in den Wänden vorhandenen Feuchtigkeit zu verhindern. Die Kl. haben selbst eingeräumt, hierfür einen Sanierungskostenaufwand von 15.000 € eingestellt zu haben. Da somit unstreitig beidseits bekannt war, dass im Gebäude aufgrund einer fehlenden oder unzureichenden Horizontalsperre aufsteigende Feuchtigkeit und damit auch Schäden in den Wänden vorhanden war, kann arglistiges Verschweigen eines Feuchtigkeitsmangels durch die Bekl. nicht angenommen werden. Soweit die Kl. darauf abstellen, wegen Schimmelbefalls unter den Paneelen sei es noch erforderlich gewesen, den Putz auszutauschen, betrifft dies lediglich den Umfang der zur Schadensbeseitigung erforderlichen Sanierungsarbeiten, der von den Kl. unzutreffend eingeschätzt wurde, und nicht den Grund. Abgesehen davon hat das Landgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass mit Schimmelbefall in einem Altbau, der wegen fehlender Horizontalsperre bekanntermaßen bereits an den Außenwänden Feuchtigkeitsschäden aufweist, ohnehin immer zu rechnen ist.

Hinsichtlich der in dem Haus vorhandenen elektrischen Leitungen ist bereits nicht ersichtlich, worüber die Bekl. die Kl. arglistig getäuscht haben sollen. Die Bekl. haben vielmehr den Kl. im Rahmen der Kaufverhandlungen und anlässlich der Besichtigungstermine mitgeteilt, dass die Elektrik zumindest in der im Obergeschoss des Hauses gelegenen Küche durch eine Firma L. im Jahr 2000 erneuert wurde und der verstorbene Ehemann der Bekl. zu 1 „ein Bastler gewesen sei“ und die Leitungen im Übrigen selbst teilweise erneuert habe. Die vorgelegten Fotos, die unstreitig den Zustand anlässlich der Besichtigung wiedergeben, zeigen im Außenbereich und in der Küche im Erdgeschoss offensichtlich laienhaft angebrachte Stromleitungen und einfache Mehrfachsteckdosen. Dass die elektrischen Leitungen im gesamten Haus nicht einem fachtechnisch modernen Standard entsprachen, lag daher auf der Hand. Hinzu kommt, dass es sich - wie den Kl. auch bekannt war - um einen 1920 errichteten Altbau handelt, der zu keinem Zeitpunkt umfassend saniert wurde und die von den Kl. als Anlage K5 vorgelegte „Marktpreiseinschätzung“ den Modernisierungsstand der Leitungssysteme als „einfach“ beschreibt. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, dass die Bekl. über den Zustand der im Objekt vorhandenen Elektrik vorsätzlich falsche Angaben gemacht und die Kl. getäuscht haben. Die Kl. haben auch an keiner Stelle aufgezeigt, dass die Bekl., die bis kurz vor dem Verkauf in dem Haus gewohnt haben, Kenntnis von dem nach Behauptung der Kl. bestehenden akuten Gefahren der Elektroinstallation gehabt haben.

Aus den Gründen des Beschlusses vom 17. März 2020 - 4 U 2183/19 -

Die zulässige Berufung des Kl. zu 1 und der Kl. zu 2 ist nach § 522 Abs. 2 ZPO ohne mündliche Verhandlung durch - einstimmig gefassten - Beschluss zurückzuweisen. Sie bietet in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil. Auch andere Gründe gebieten eine mündliche Verhandlung nicht.

Zur Begründung nimmt der Senat auf den Hinweisbeschluss vom 16.1.2020 Bezug. Die Ausführungen im Schriftsatz der Kl. vom 2.3.2020 geben keine Veranlassung, von der in dem Hinweisbeschluss mitgeteilten Rechtsauffassung abzurücken.

1. Ohne Erfolg rügen die Kl., der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten sei nicht ausreichend gewesen, da die Bekl. auf das Erfordernis von umfassenden Sanierungsarbeiten hätten hinweisen müssen. Wie bereits ausgeführt, konnten die Hinweise im Exposé bereits nicht als konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden. Mangels hinreichend konkreten oder auch nur bestimmbaren Erklärungsinhalts sind daher Sachmangelansprüche aufgrund der im Exposé enthaltenen Angaben ausgeschlossen.

Auch das von den Kl. zitierte Urteil des BGH vom 9.2.2018 - V ZR 274/16 - rechtfertigt keine andere Beurteilung des Sachverhalts. Nach dieser Entscheidung können auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers zur Bestimmung der Sollbeschaffenheit der Kaufsache nach § 434 Abs. 1 Satz 3, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB herangezogen werden, die somit nicht vom Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag umfasst sind. Hiervon ist auch der Senat in dem Hinweisbeschluss vom 16.1.2019 ausgegangen (vgl. Satz 2 Ziffer 1 m.w.N.), konnte aber bereits nicht feststellen, dass die Sollbeschaffenheit der Kaufsache bestimmende Äußerungen vorgelegen haben. Denn das im vorliegenden Fall erstellte Exposé enthält keine den erforderlichen Sanierungsaufwand näher konkretisierende Angaben, sondern nur die inhaltsleere Floskel, das Objekt sei „mit wenigen Handgriffen“ bereit, „neue Besitzer zu beherbergen“, und darüber hinaus noch einen ausdrücklichen Hinweis auf den renovierungsbedürftigen Zustand des 1920 errichteten Gebäudes. Dagegen lag der Entscheidung des BGH ein Sachverhalt zugrunde, in dem die Verkäufer die Gebäude in ihrem Internetangebot als „Luxusimmobilie“ bezeichnet hatten, die „nach neuestem Standard renoviert worden“ seien.

2. Entgegen der Ansicht der Berufung greift der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss auch im Hinblick auf den Zustand der elektrischen Anlage und der Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen unter den Paneelen ein. Die Kl. haben dagegen den ihnen obliegenden Nachweis arglistigen Handelns im Hinblick auf die behaupteten Mängel nicht geführt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Ausführungen des Senats im Hinweisbeschluss Bezug genommen.

Die erforderliche Kenntnis der Bekl. von dem behaupteten mangelhaften Zustand der Elektroanlage, der eine Gefahr für Leib und Leben darstellen würde, ergibt sich auch nicht aus den von den Kl. im Schriftsatz vom 2.3.2020 aufgeführten und durch Fotos belegten zahlreichen Mängeln und dem Umstand, dass die Bekl. nach Zahlung des Kaufpreises Elektroleitungen aus der Garage entfernt haben sollen. Angesichts der auch von den Kl. nicht in Abrede gestellten Mitteilungen der Bekl. zu Art und Umfang der Arbeiten an der elektrischen Anlage und des bei den Besichtigungen erkennbaren Zustands lässt sich bereits nicht feststellen, dass die Bekl. vorsätzlich falsche Angaben gemacht hätten. Auch der Umstand, dass nach Behauptung der Kl. von der elektrischen Anlage Gefahren für Leib und Leben drohten, belegt noch nicht, dass die Bekl. hiervon Kenntnis hatten. Dagegen spricht bereits, dass die Bekl. das Haus bis kurz vor dem Verkauf bewohnte. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Bekl. über Fachkenntnisse verfügten hätten, diese vortäuschten oder vorgegeben haben, dass die gesamte Anlage durch einen Fachbetrieb erneuert worden wäre. Die Entfernung von Leitungen aus der Garage lässt für sich genommen auch nicht auf eine arglistige Täuschung schließen, da ein Zusammenhang mit den nunmehr geltend gemachten Gewährleistungsansprüchen nicht erkennbar ist und auch nicht näher dargelegt wird.

Die Angabe in einem Maklerexposé, ein Gebäude sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“, stellt keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich des Wohn- und Sanierungsstandards dar.

Die Kläger hatten von den Beklagten ein 1920 errichtetes Haus gekauft. Im Maklerexposé stand, das Objekt sei „mit wenigen Handgriffen“ bereit, „neue Besitzer zu beherbergen“. Tatsächlich waren aufsteigende Feuchtigkeit in den Wänden und Schimmel hinter Paneelen vorhanden. Außerdem war die Elektrik lebensgefährlich. Das Grundstück wurde unter Ausschluss der Gewährleistung an die Kläger verkauft, die einzelne Mängel kannten und mit einem gewissen Sanierungsaufwand rechneten. Der fiel dann so hoch aus, dass die Kläger Schadensersatzansprüche geltend machten und arglistiges Verschweigen ins Feld führten – ohne Erfolg.

Die Kläger hätten selbst eingeräumt, für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden mit 15.000 € kalkuliert zu haben. Die wg. fehlender Horizontalsperre aufsteigende Feuchtigkeit sei den Käufern bekannt gewesen, mithin auch nicht arglistig verschwiegen worden. Dass wegen Schimmelbefalls unter den Paneelen auch der Putz ausgetauscht werden musste, habe lediglich den Umfang der Sanierungsarbeiten, den die Kläger falsch eingeschätzt hätten, betroffen.

Beim Maklerexposé habe es sich nur um eine allgemeine Anpreisung ohne konkreten Aussagehalt gehandelt. Das Verkaufsexposé habe den ausdrücklichen Hinweis darauf enthalten, dass der Zustand des Gebäudes renovierungsbedürftig war. Umfang und Qualität der auch auf den im Exposé enthaltenen Fotos erkennbar erforderlichen Renovierungsarbeiten seien durch die Angaben im Exposé an keiner Stelle weiter erläutert worden. Deshalb habe die nahezu inhaltsleere Floskel im Exposé, nur „wenige Handgriffe“ seien zur Herstellung einer „Beherbergungs“-fähigkeit erforderlich, nicht als Beschaffenheitsgarantie mit dem Inhalt verstanden werden können, es seien grundsätzlich keine Renovierungs- und Sanierungsarbeiten am Gebäude zur Erreichung eines modernen Wohnstandards mehr erforderlich.