Keine Berücksichtigung von ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung

1. Gerichte sind zwar berechtigt, auch Merkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, die nicht in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel aufgeführt sind; allerdings ist die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr bereits bei der Bestimmung der Wohnlage als Indikator ausreichend berücksichtigt worden.

2. Eine Entfernung von 550 m zur nächsten U-Bahn-Station stellt in Berlin keine überdurchschnittlich gute ÖPNV-Anbindung dar. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt Zustimmung zur Mieterhöhung.

I. Die Klage ist unbegründet

Die Merkmalgruppe 5 ist neutral. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist in diesem Fall nicht wohnwerterhöhend. Das Gericht ist zwar berechtigt, Merkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, die nicht in der Orientierungshilfe aufgeführt sind (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 558b Rn. 112). Es ist allerdings der Auffassung, dass die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr bereits bei der Bestimmung der Wohnlage als Indikator ausreichend berücksichtigt worden ist. Das ergibt sich aus Ziffer 6.5. des Mietspiegels, dem Methodenbericht für den Mietspiegel 2019 (dortige Seiten 69, 78, 81 und 83; abrufbar unter www.berlin.de/sen/wohnen/assets/service/mietspiegel2019 berlin ergebnisbericht pdf.pdf?ts=1698166510) sowie aus der Dokumentation zum Mietspiegel 2024 (Seiten 48, 55 und 57, abrufbar unter www.berlin.de/sen/wohnen/assets/service/dokumentation-berliner-mietspiegel-2024.pdf). Wenn die Kl. argumentiert, dass die Nähe zum verkehrsgünstigen Gesundbrunnen dennoch keine gute Wohnlage begründet, übersieht sie, dass die Anbindung an den ÖPNV nur einer von vielen Indikatoren ist. Richtig ist ferner, dass in der Orientierungshilfe Merkmale, z. B. zur Lärmbelastung, enthalten sind, obwohl sie bereits bei der Wohnlageneinteilung Berücksichtigung gefunden haben. Die Arbeitsgruppe hat ihnen indes besondere Bedeutung für den Mietzins beigemessen. Der Bundesgerichtshof erkennt die besondere Sachkunde der Arbeitsgruppe an (BGH, Urt. v. 20.4.2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663 = WuM 2005, 394] juris Rn. 14), so dass das Gericht keine Veranlassung hat, an ihrer Einschätzung zu zweifeln. Es merkt im Übrigen an, dass eine Entfernung von 550 m zur nächsten U-Bahn-Station keine überdurchschnittlich gute Anbindung darstellen dürfte.

Gerichte sind zwar berechtigt, auch Merkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, die nicht in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel aufgeführt sind; allerdings ist die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr bereits bei der Bestimmung der Wohnlage als Indikator ausreichend berücksichtigt worden. Eine Entfernung von 550 m zur nächsten U-Bahn-Station stellt in Berlin keine überdurchschnittlich gute ÖPNV-Anbindung dar.

Die Klägerin verlangt Zustimmung zur Mieterhöhung und stützt sich auf eine gute ÖPNV-Anbindung, weil die nächste U-Bahn-Station nur 550 m entfernt sei.

Die Klage ist unbegründet. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist in diesem Fall nicht wohnwerterhöhend. Das Gericht ist zwar berechtigt, Merkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, die nicht in der Orientierungshilfe aufgeführt sind, doch ist die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr bereits bei der Bestimmung der Wohnlage als Indikator ausreichend berücksichtigt worden.

Wenn die Klägerin damit argumentiert, dass die Nähe zum verkehrsgünstigen Gesundbrunnen dennoch keine gute Wohnlage begründe, übersieht sie, dass die Anbindung an den ÖPNV nur einer von vielen Indikatoren ist. Richtig ist ferner, dass in der Orientierungshilfe Merkmale, z. B. zur Lärmbelastung, enthalten sind, obwohl sie bereits bei der Wohnlageneinteilung Berücksichtigung gefunden haben. Die Arbeitsgruppe hat ihnen indes besondere Bedeutung für den Mietzins beigemessen. Der Bundesgerichtshof erkennt die besondere Sachkunde der Arbeitsgruppe Mietspiegel an, so dass Zweifel unangebracht sind. Im Übrigen stelle eine Entfernung von 550 m zur nächsten U-Bahn-Station keine überdurchschnittlich gute Anbindung dar.