Keine Berücksichtigung von ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung

Gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung sind keine wohnwerterhöhenden Merkmale i.S.d. Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel, weil diese Merkmale bereits im Rahmen der Wohnlagenbestimmung berücksichtigt worden sind, sofern nicht in geringen Grenzen gewichtige Ausnahmefälle vorliegen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Kl. behauptet, es sei wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, dass das Gebäude eine gute Anbindung an den ÖPNV habe und eine gute Nahversorgung bestehe. Auch wenn diese Merkmale in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024 nicht enthalten seien, könnten sie als wohnwerterhöhende Merkmale Berücksichtigung finden. Die Wohnung der Bekl. biete hervorragende Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr. Mit vier U-Bahn-Stationen und zahlreichen Buslinien seien alle bedeutenden Sehenswürdigkeiten Berlins zu erreichen. Für die Wohnung der Kl. liege der nächste Supermarkt (Rewe) in nur 290 m Entfernung, wohingegen der durchschnittliche Weg zum nächsten Supermarkt und Discounter in Berlin bei 1.100 m liege. Zudem befänden sich in 500 m Wegstrecke zwei Apotheken. Diverse Ärzte, eine Tankstelle und eine Postfiliale finde man ebenfalls im Umkreis von weniger als 500 m.

Der Kl. steht gegen die Bekl. der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht, auch nicht teilweise, zu, §§ 558 Abs. 1 Satz 1, 558b Abs. 1 BGB.

Entgegen der Auffassung der Kl. liegt weder ein wohnwerterhöhendes Merkmal „gute Anbindung an den ÖPNV“ noch eine „gute Nahversorgung“ als weiteres wohnwerterhöhend zu berücksichtigendes Merkmal vor. Die von der Kl. als wohnwerterhöhend angeführten Merkmale sind bereits dem Grunde nach nicht als solche zu berücksichtigen.

Weder ein Merkmal „gute Anbindung an den ÖPNV“ noch ein Merkmal „gute Nahversorgung“ ist in der dem Berliner Mietspiegel 2024 beigefügten Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung enthalten.

Nach den Erläuterungen zum Berliner Mietspiegel 2024 zu Ziff. 10 sind die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen erforderlich, weil Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus weitere Unterschiede aufweisen können. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle können die besonderen Nachteile und Vorteile einer Wohnung im Rahmen der Spannen des Mietspiegels durch Merkmale der Orientierungshilfe berücksichtigt werden. Mängel bei der Standardausstattung können durch andere Ausstattungen ausgeglichen werden. Die Miethöhe kann zudem von weiteren Merkmalen abhängig sein, die in der Tabelle nicht ausgewiesen sind (s. auch Erläuterungen zu Ziff. 10.1). Die Orientierungshilfe wird im Mietspiegel (dort S. 20) als Schätzgrundlage empfohlen und ist damit auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichtet, sie gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels (vgl. BGH, Urt. v. 18.11.2020 - VIII ZR 123/20 - GE 2021, 49 = WuM 2021, 38, Rn. 41, juris).

Zu den Bewertungskriterien als Schätzgrundlage zählen dabei nicht nur die in der Orientierungshilfe angegebenen Wohnwertmerkmale, sondern auch die Vorgaben zu ihrer Bewertung. Es handelt sich insoweit um ein in sich abgestimmtes Beurteilungskonzept. Dabei steht es im Ermessen des Tatgerichts, diesem Bewertungssystem uneingeschränkt zu folgen oder - weil hierbei nicht alle denkbaren Bewertungsfaktoren einfließen - auch andere (zusätzliche) Aspekte in seine Bewertung einzubeziehen und eine andere Gewichtung vorzunehmen, was häufig allerdings nur mit sachverständiger Beratung möglich sein dürfte (BGH, Beschl. v. 14.6.2022 - VIII ZR 24/21 - GE 2022, 953 = WuM 2022, 685, Rn. 18, juris).

Eine Abweichung von der Orientierungshilfe durch Hinzufügen von wohnwerterhöhenden oder -mindernden Merkmalen kommt danach allenfalls in engen Grenzen in Betracht. Dem trägt die Erläuterung des Mietspiegels zu Ziff. 10.1 Rechnung, wonach die Aufzählung in der Orientierungshilfe nach den Erfahrungen der Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel die wesentlichen Merkmale berücksichtigt und lediglich in Einzelfällen weitere „ebenfalls gewichtige Merkmale“ im Rahmen der Merkmalgruppen zum Tragen kommen können.

Einem derartigen „gewichtigen Merkmal“ muss im konkreten Einzelfall ein so erhebliches Gewicht zukommen, dass es unter Inkaufnahme einer Aufweichung des „in sich abgestimmten Beurteilungskonzepts“ die Berücksichtigung eines oder mehrerer zusätzlicher Merkmale rechtfertigt.

Dies kann vom Ansatz her bereits nur in Einzelfällen und lediglich dann in Betracht kommen, wenn ein individueller Ausstattungsaspekt der streitgegenständlichen Wohnung weder in der Zuordnung zur Wohnlage noch in den wohnwerterhöhenden bzw. -mindernden Merkmalen der Orientierungshilfe angemessen abgebildet ist, insbesondere aufgrund der Individualität und Singularität des Merkmals.

Hingegen ist dies bei einer generellen, eine große Anzahl von Wohnungen betreffenden Beschaffenheit ohne individuellen Charakter nicht der Fall, da hier davon auszugehen ist, dass derartige allgemein zu berücksichtigende Merkmale bereits in die Orientierungshilfe eingeflossen sind.

So ist der Aspekt „Nahversorgung“ bereits in die - insoweit Teil des qualifizierten Mietspiegels - Bestimmung der Wohnlage eingeflossen. Gemäß Ziff. 7 der Erläuterungen zum Berliner Mietspiegel kann nämlich Indikator für eine „einfache Wohnlage“ sein, dass es wenige Versorgungsangebote für den täglichen Bedarf gibt. Bei einer „mittleren Wohnlage“ sind die Versorgungsangebote für den täglichen Bedarf durchschnittlich und in der „guten Wohnlage“ gut. Soweit die Kl. auf eine „gute Nahversorgung“ abstellt und insoweit vorträgt, dass es in unmittelbarer Nähe der streitgegenständlichen Wohnung einen Kindergarten, eine Oberschule, einen Sportplatz, Ärzte, einen Tierarzt sowie mehrere Gastronomiegewerbe und Einkaufsmöglichkeiten gebe, geht dies im Begriff der „Versorgungsangebote für den täglichen Bedarf“ auf.

Der Verweis der Kl. auf die eingereichte „Modellierung der Erreichbarkeit von Supermärkten und Discountern“ vermag nicht zu einer anderen Beurteilung zu führen. Nach dieser Modellierung misst der Weg in Berlin zum nächsten Supermarkt oder Discounter durchschnittlich 1,1 km, wohingegen sich der nächste Supermarkt (Rewe) in einer Entfernung von 290 m zur streitgegenständlichen Wohnung befindet. Zunächst ist dabei festzustellen, dass die eingereichte Modellierung aus dem Jahr 2014 zum einen nicht aktuell ist und sich inzwischen durch Nachverdichtung, Neubau etc. ein anderes Bild ergeben dürfte. Zum anderen ist ein einheitlicher Wert für ganz Berlin nicht aussagekräftig, da es offensichtlich ist, dass die Anzahl von Supermärkten und Discountern im Innenstadtbereich, wozu die Wohnlage der Bekl. zählt, ganz erheblich von derjenigen in den Randgebieten abweicht. Dies kann jedoch im Übrigen auch dahinstehen, da wie dargelegt die Zugangsmöglichkeit zu Versorgungsangeboten für den täglichen Bedarf bereits unmittelbar Einfluss auf die Bestimmungen der Wohnlage genommen hat.

Auch das weitere von der Kl. herangezogene Merkmal „gute Anbindung an den ÖPNV“ stellt kein „gewichtiges Merkmal“ im oben dargestellten Sinn dar.

Bei der ÖPNV-Anbindung handelt es sich um einen Bereich, aus dem die Erstellerinnen und Ersteller des Berliner Mietspiegels 2024 Indikatoren zur Bestimmung der Wohnlage festgelegt haben. Wie der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024 (dort ab S. 48) entnommen werden kann, sind Indikatoren aus folgenden Bereichen geprüft worden:

- Angaben zur Einwohner- und Bebauungsdichte

- ÖPNV-Anbindung

- Vorhandensein von Grünflächen

- Entfernung zum nächsten Stadt- und Einzelhandelszentrum

- Bodenrichtwerte

- Lärm- und Luftbelastung und

- Statusindex aus dem Monitoring Soziale Stadt.

Von zunächst 39 wurden 13 Indikatoren ausgewählt, die nach Prüfung ihrer Aussagekraft und Datenverfügbarkeit sowie Würdigung ihrer Korrelation untereinander letztlich zur Bestimmung der Wohnlage in Berlin als geeignet festgelegt wurden (vgl. tabellarische Übersicht auf S. 54-55 der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024). Davon haben zwei die Verkehrsanbindung zum Gegenstand: Nr. 10: „Distanz S-, Regional- und U-Bahn“ Nr. 11: „Distanz Bus und Tram“. Diese Indikatoren wurden zunächst zur Charakterisierung der ÖPNV-Anbindung gewählt (vgl. S. 57 der Dokumentation).

Im Rahmen der anschließenden Diskriminanzanalyse wurden sodann von diesen 13 festgelegten Indikatoren insgesamt sechs Indikatoren ausgewählt, die eine hinreichende, signifikante Trennkraft zur Einstufung der Wohnlage haben. Die oben genannten Indikatoren aus dem Bereich „ÖPNV-Anbindung“ fielen - erst - in diesem Schritt heraus.

Dies bedeutet jedoch im Umkehrschluss, dass die beiden Indikatoren von zunächst 39 geprüften der weiteren Bestimmung zugrunde gelegt wurden und damit erheblichen Einfluss auf die Bestimmung der Wohnlage hatten. Daraus ergibt sich zwangsläufig, dass sie nicht anschließend als „gewichtige Merkmale“ im Rahmen der Orientierungshilfe berücksichtigt werden können. Dies würde eine Umgehung des komplizierten und vielschrittigen Verfahrens zur Bestimmung der Wohnlage bedeuten.

Auch die Argumentation der Kl., aus dem Vorliegen der Merkmale „besonders lärmbelastete Lage“ und „besonders ruhige Lage“ könne geschlossen werden, dass auch die Anbindung an den ÖPNV sowie die gute Nahversorgung als Einzelfall berücksichtigt werden könnten, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Zwar ist es zutreffend, dass der Lärmpegel zu verschiedenen Tageszeiten als Indikator im Rahmen der Einstufung der Wohnlage berücksichtigt wird und es gleichwohl Merkmale gibt, die im weiteren Sinne an den Lärmpegel anknüpfen. Bei der Aufnahme in die Orientierungshilfe handelt es sich um eine bewusste Entscheidung der Erstellerinnen und Ersteller, um besondere Einzelfälle von besonders ruhigen und besonders lärmbelasteten Lagen abzubilden. Die Merkmale werden daher auch in der Rechtsprechung restriktiv ausgelegt. Eine besonders ruhige Lage hebt sich ausdrücklich von der Mehrzahl der Berliner Wohnungen ab und ist daher als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Auch eine besondere und herausragende Erschließungssituation wird in der Orientierungshilfe unter dem Merkmal „bevorzugte Citylage“ folgerichtig berücksichtigt. Die von der Kl. dargestellte Erschließung entspricht jedoch allenfalls dem Berliner Standard jedenfalls den Innenstadtbereich betreffend -, stellt keinen Einzelfall dar und rechtfertigt daher keine besondere Berücksichtigung (vgl. AG Lichtenberg, Urt. v. 4.2.2025 - 7 C 5099/24 - GE 2025, 241, Rn. 33-35, juris).

Ohne dass es aus den dargelegten Gründen darauf ankäme, rechtfertigt die von der Kl. beschriebene Erschließung der streitgegenständlichen Wohnung nicht die Annahme einer besonders guten Anbindung an ÖPNV und Nahversorgung. Vielmehr sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die eine wesentliche Besonderheit begründen würden. Es handelt sich um eine im Berliner Innenstadtgebiet eher durchschnittlich angeschlossene Wohnung.

Gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung sind bereits im Rahmen der Wohnlagenbestimmung berücksichtigt, sofern nicht in geringen Grenzen gewichtige Ausnahmefälle vorliegen.

Die Klägerin begehrt die Zustimmung zur Mieterhöhung und macht als wohnwerterhöhende Merkmale eine gute Anbindung an den ÖPNV und eine gute Nahversorgung geltend. Vier U-Bahn-Stationen und zahlreiche Buslinien lägen in der Nähe, der nächste Supermarkt sei nur 290 m entfernt, wohingegen der durchschnittliche Weg zum nächsten Supermarkt und Discounter in Berlin bei 1.100 m liege. Zudem befänden sich in 500 m Wegstrecke zwei Apotheken; diverse Ärzte, eine Tankstelle und eine Postfiliale finde man im Umkreis von weniger als 500 m.

Die Klage ist abzuweisen. Eine „gute Anbindung an den ÖPNV“ und eine „gute Nahversorgung“ seien bereits dem Grunde nach nicht als solche zu berücksichtigen, weil in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung enthalten.

Zwar könne die Miethöhe auch von weiteren, in der Orientierungshilfe nicht genannten Merkmalen abhängig sein, doch handele es sich bei der Orientierungshilfe um ein in sich abgestimmtes Bewertungssystem, das es in das Ermessen des Gerichts stelle,ihm uneingeschränkt zu folgen oder – weil hierbei nicht alle denkbaren Bewertungsfaktoren einfließen – auch andere (zusätzliche) Aspekte in seine Bewertung einzubeziehen und eine andere Gewichtung vorzunehmen.

Eine Abweichung von der Orientierungshilfe durch Hinzufügen von wohnwerterhöhenden oder -mindernden Merkmalen komme danach allenfalls in engen Grenzen und lediglich in Einzelfällen bei weiteren „ebenfalls gewichtigen Merkmalen“ in Betracht. Einem derartigen „gewichtigen Merkmal“ müsse im konkreten Einzelfall ein so erhebliches Gewicht zukommen, dass es unter Inkaufnahme einer Aufweichung des „in sich abgestimmten Beurteilungskonzepts“ die Berücksichtigung eines oder mehrerer zusätzlicher Merkmale rechtfertige. Dies ist bei einer generellen, eine große Anzahl von Wohnungen betreffenden Beschaffenheit ohne individuellen Charakter nicht der Fall, da hier davon auszugehen ist, dass derartige allgemein zu berücksichtigende Merkmale bereits in die Orientierungshilfe eingeflossen sind.

Der Aspekt „Nahversorgung“ sei bereits in die Bestimmung der Wohnlage eingeflossen. Indikator für eine „einfache Wohnlage“ könne sein, dass es wenige Versorgungsangebote für den täglichen Bedarf gebe. Bei einer „mittleren Wohnlage“ seien die Versorgungsangebote für den täglichen Bedarf durchschnittlich und in der „guten Wohnlage“ gut. Soweit die Klägerin darauf abstelle, dass es in unmittelbarer Nähe der Wohnung einen Kindergarten, eine Oberschule, einen Sportplatz, Ärzte, einen Tierarzt sowie mehrere Gastronomiegewerbe und Einkaufsmöglichkeiten gebe, geht dies im Begriff der „Versorgungsangebote für den täglichen Bedarf“ auf.

Der Verweis der Klägerin auf die eingereichte „Modellierung der Erreichbarkeit von Supermärkten und Discountern“ führe zu keiner anderen Beurteilung. Dass nach dieser Modellierung der Weg in Berlin zum nächsten Supermarkt oder Discounter durchschnittlich 1,1 km betrage, im vorliegenden Fall aber nur 290 m, sei als einheitlicher Wert für ganz Berlin nicht aussagekräftig, da die Anzahl der Supermärkte und Discounter im Innenstadtbereich, wozu die Wohnlage der Beklagten zähle, ganz erheblich von derjenigen in den Randgebieten abweiche.

Gleiches gelte für das von der Klägerin herangezogene Merkmal „gute Anbindung an den ÖPNV.“ Auch das sei bereits bei der Bestimmung der Wohnlage eingeflossen und könne nicht anschließend noch als „gewichtige Merkmale“ im Rahmen der Orientierungshilfe berücksichtigt werden.