Keine Beitragspflichtbefreiung wegen Unbewohnbarkeit der Wohnung

Ein Wohnungseigentümer ist von der auf § 16 Abs. 2 WEG beruhenden Beitragspflicht nicht deshalb befreit, weil er die ihm gehörenden Wohneinheit nicht nutzen kann. Ihm steht - anders als einem Mieter - wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein Minderungsrecht zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit seiner Wohnung hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen. Er bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet.

Das Amtsgericht hat eine auf § 16 Abs. 2 WEG beruhende Verpflichtung der Bekl. zu Beitragszahlungen für das Wirtschaftsjahr 2016 zu Recht bejaht. Grundlage dieser Zahlungsverpflichtung ist der in der Eigentümerversammlung am 31.8.2011 gefasste Beschluss über den Wirtschaftsplan 2012.

1. Nach § 7 Abs. 4 der Teilungserklärung wird das zu zahlende Wohngeld nach Maßgabe eines Wirtschaftsplanes festgesetzt und ist es bis zur erneuten Beschlussfassung zu zahlen. Diese Regelung ist dahingehend zu verstehen, dass ein früherer Wirtschaftsplan so lange fortgilt, bis ein neuer, rechtlich verbindlicher Wirtschaftsplan in Kraft tritt. Die Wohnungseigentümerversammlung hat jedenfalls in der Versammlung vom 31.8.2011 einen solchen, rechtlich verbindlichen Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2012 beschlossen, der ebenfalls eine Fortgeltungsklausel enthält. Dieser Beschluss ist auch hinreichend bestimmt, denn in dem Versammlungsprotokoll vom 31.8.2011 wird ausdrücklich auf ein Einladungsschreiben vom 9.8.2011 und die dort beigefügten Unterlagen Bezug genommen. Bei dieser Ausgangslage ist es der Kl. verwehrt, sich auf eine aus ihrer Sicht ungenaue Protokollierung des Beschlusses im Versammlungsprotokoll zu berufen. Dies beruht zum einen darauf, dass die von der Kl. gegen den Versammlungsbeschluss betriebene Beschlussmängelklage keinen Erfolg gehabt hat und mit der in § 48 Abs. 4 WEG bestimmten Folge rechtskräftig abgewiesen worden ist. Zum anderen folgt dies daraus, dass jeglicher Sachvortrag fehlt, wonach entgegen den Angaben im Versammlungsprotokoll die der Beschlussfassung zugrundeliegenden Unterlagen tatsächlich nicht übersandt worden sind und insbesondere die beschlossenen Einzelwirtschaftspläne einen anderen als den von der Kl. vorgetragenen Inhalt haben.

2. Die Bekl. ist von ihrer auf § 16 Abs. 2 WEG beruhenden Beitragspflicht nicht deshalb befreit, weil sie die drei ihr gehörenden Wohneinheiten im Wirtschaftsjahr 2016 nicht nutzen konnte. Einem Wohnungseigentümer steht - anders als einem Mieter - wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein Minderungsrecht zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit ihrer Wohnung hat allein die Bekl. zu tragen. Sie bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet. Allenfalls kann sie unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Anpassung der gesetzlichen Vorgaben in § 16 WEG an die derzeitige Situation und zum Beispiel eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangen. Dabei kann es aber für den streitgegenständlichen Zahlungsprozess dahinstehen, ob der Bekl. ein solcher Anspruch zusteht, denn ein Anpassungsanspruch kann dem Zahlungsanspruch der Gemeinschaft jedenfalls nicht einredeweise entgegengehalten werden (BGH v. 23.3.2018 - V ZR 307/16, Tz. 17; BGH v. 13.7.1996 - V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 312 f.). Zudem kann eine Änderung nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit verlangt werden (Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 10 Rz. 63). Daher kommt auch eine Aussetzung des Verfahrens im Hinblick auf die beim Amtsgericht Wedding anhängige Klage nicht in Betracht.

3. Der Zahlungsanspruch der Kl. ist nicht aufgrund der Aufrechnungserklärung der Bekl. erloschen. Ihr steht ein fälliger Gegenanspruch, der sie zu einer Aufrechnung berechtigen würde, nicht zu. Ein Anspruch aus § 14 Nr. 4 WEG scheidet bereits deshalb aus, weil ein etwaiger Mietausfall nicht deshalb entstanden ist, weil die Bekl. der Kl. das „Betreten und die Benutzung” der Wohnungen gestattet hat, um eine Instandsetzung zu ermöglichen; vielmehr beanstandet die Bekl. gerade die Untätigkeit der Kl. Unabhängig davon kommt eine Entschädigung nach § 14 Nr. 4 WEG von vornherein nicht in Betracht, wenn die Wohnung - wie hier - schon vor Beginn etwaiger Sanierungsarbeiten wegen der aufgetretenen Mängel (z.B. wie hier wegen des Schwamm- und Schimmelbefalls) nicht vermietbar oder nutzbar war (BGH v. 9.12.2016 - V ZR 124/16, ZWE 2017, 216, 218). Die Bekl. ist auch nicht berechtigt, den Zahlungsanspruch mit etwaigen, auf § 280 Abs. 1 BGB beruhenden Schadensersatzansprüchen aufzurechnen. Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (BGH v. 29.1.2016 - V ZR 97/15, ZWE 2016, 272, 273). Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt, da zwischen den Parteien streitig ist, wer für die Unbenutzbarkeit der Wohnungen die Verantwortung trägt.

Ein Wohnungseigentümer ist von den nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Beitragszahlungen nicht deshalb befreit, weil er die ihm gehörende Wohneinheit nicht nutzen kann. Ihm steht – anders als einem Mieter – wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein Minderungsrecht zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit seiner Wohnung hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen. Er bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet, so das LG Berlin.

Die Wohnungseigentümer haben den Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 2012 am 31. August 2011 beschlossen. Nach der Teilungserklärung wird das zu zahlende Wohngeld nach Maßgabe eines Wirtschaftsplanes festgesetzt und ist plangemäß bis zur erneuten Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan zu zahlen. Die beklagte Wohnungseigentümerin konnte die drei ihr gehörenden Wohneinheiten im Wirtschaftsjahr 2016 nicht nutzen, weil die Benutzbarkeit fehlte. Aus diesem Grund hat sie sich geweigert, die Gelder zu zahlen, weil ihr durch die Unbenutzbarkeit der Wohnungen ein Schaden entstanden sei und sie mit der Schadensersatzforderung aufrechnen könne. Das AG hat sie wegen der Beitragszahlungen für das Wirtschaftsjahr 2016 verurteilt. Hiergegen die Berufung.

Das LG weist die Berufung zurück. Die Beklagte ist auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet und kann die Unbenutzbarkeit auch nicht einredeweise dem Zahlungsanspruch entgegenhalten. Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer auch nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (BGH, GE 2018, 651). Zwischen den Parteien ist streitig, wer für die Unbenutzbarkeit der Wohnungen die Verantwortung trägt.

Das Risiko der Benutzbarkeit der selbstgenutzten oder vermieteten Eigentumswohnung hat deren Eigentümer zu tragen. Er bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnung in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet. Selbst ein Anspruch auf Anpassung der gesetzlichen Vorgaben in § 16 an die derzeitige Situation und eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kann jedenfalls nicht einredeweise entgegengehalten werden (BGH, GE 2018, 651). Abgesehen davon kann eine Änderung allenfalls für die Zukunft verlangt werden. Eine Entschädigung nach § 14 Nr. 4 kommt nicht in Betracht, wenn die Wohnung schon vor Beginn etwaiger Sanierungsarbeiten wegen der aufgetretenen Mängel (z. B. Schwamm- und Schimmelbefall) nicht vermietbar oder benutzbar war (BGH, GE 2017, 427). Ansprüche wegen einer schuldhaft verzögerten Instandsetzung können nicht nebenbei im Prozess über die Beitragszahlungen geklärt werden.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert