Keine Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Stichtagszuschlag zum Mietspiegel

Bei einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) nicht auf der Grundlage des bestehenden Mietspiegels zuzüglich eines Stichtagszuschlags auf der Basis des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes schlüssig dargelegt werden.

1. Die Kl. ist Vermieterin der Bekl., die eine Wohnung in W. bewohnen. Zum 24.7.2024 betrug die Nettomiete 592,74 €. Die Miete bestand seit 15 Monaten unverändert. Im Rahmen des Wiesbadener Mietspiegels von 2021, der kein qualifizierter Mietspiegel ist, ist die Mietwohnung in die Baualtersklasse 1950 bis 1974, mittlere Wohnlage, Ausstattungsklasse mit Heizung und Bad und Größenklasse 60 bis 100 m2einzuordnen. Der Mietspiegel sieht hierfür eine Mietpreisspanne von 7,52 €/m2 bis 9,12 €/m2 (Mittelwert: 8,32 €/m2) vor.

Mit Schreiben vom 24.7.2024 forderte die Kl. die Bekl. auf, bis zum 30.9.2024 ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 88,91 € auf einen Betrag von 681,65 € mitzuteilen, was einer Quadratmetermiete von 9,45 €/m2 entspricht. Die Begründung stützte die Kl. neben dem Wiesbadener Mietspiegel auf die Entwicklung des Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes, der von Januar 2021, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Mietspiegels, bis April 2024 von 101 Punkten auf 119,2 Punkte gestiegen war. Neben dieser Veränderung um 18,02 % berücksichtigte die Kl. einen Teilmodernisierungszuschlag von 0,32 €/m2 und einen Abschlag wegen Verkehrsbeeinträchtigung von 5 %. Daraus errechnete die Kl. eine Quadratmetermiete von 9,72 €/m2. Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15 % wurde die nunmehr geforderte Miete auf 9,45 €/m2 begrenzt.

Nachdem die Bekl. der Mieterhöhung zunächst nicht zustimmten, hat die Kl. am 18.12.2024 Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erhoben. Die Klage ist den Bekl. am 10.1.2025 zugestellt worden. Am 23.1.2025 stimmten die Bekl. der Mieterhöhung unter Nutzung einer von der Kl. zur Verfügung gestellten App zu. Die Bekl. hat daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Auf die Zustellung der Erledigungserklärung und den gerichtlichen Hinweis gemäß § 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO ist innerhalb der Zweiwochenfrist ab Zustellung keine Reaktion der Bekl. erfolgt.

2. a) Aufgrund der Erledigungserklärung der Kl. und des fehlenden fristgerechten Widerspruchs der Bekl. gilt der Rechtsstreit gemäß § 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO in der Hauptsache als erledigt. Deshalb ist über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Danach sind der Kl. die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, weil die Klage ohne eine Erledigung des Rechtsstreits voraussichtlich abgewiesen worden wäre.

Die Klage war nicht schlüssig, da die Kl. nicht ausreichend dazu vorgetragen hat, dass die ortsübliche Vergleichsmiete in W. mindestens den von ihr verlangten Betrag von 9,45 €/m2 erreicht. Die Berücksichtigung der Entwicklung des Verbraucherpreisindex seit Inkrafttreten des Wiesbadener Mietspiegels ist zur Ermittlung der behaupteten ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 ZPO nicht geeignet.

Das Gericht muss die ortsübliche Vergleichsmiete zum Tag des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellen (BGH, Urt. v. 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46 = NZM 2006, 101 Rn. 15). Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach diesen gesetzlichen Vorgaben ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BGH, Urt. v. 16.6.2010 - VIII ZR 99/09 -, GE 2010, 1049 = NJW 2010, 2946, Rn. 9).

Zwar hat der BGH die Berücksichtigung eines Stichtagszuschlags grundsätzlich als Möglichkeit der Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete zugelassen, wenn zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen war (BGH, Urt. v. 15.3.2017 - VIII ZR 295/15 -, GE 2017, 472 = NJW 2017, 2679). Allerdings lag im damaligen Fall zum Zeitpunkt der tatrichterlichen Entscheidung bereits ein neuer Mietspiegel vor. Die Schätzung des Gerichts unter Berücksichtigung des Stichtagszuschlags konnte daher auf eine lineare Interpolation zwischen den Werten des alten und des neuen Mietspiegels zurückgreifen. Dies entspricht dem geforderten objektiven Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll. Ein solcher objektiver Maßstab fehlt im vorliegenden Fall, da noch kein neuer Wiesbadener Mietspiegel besteht. Es fehlt jeder nachvollziehbare Vortrag der Kl. zu einer ungewöhnlichen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete im vorliegenden Fall. Allein aus einem deutlichen Anstieg des Verbraucherpreisindex kann eine solche ungewöhnliche Steigerung nicht geschlossen werden, da hier ein umfassender „Warenkorb“ berücksichtigt wird. Konkret kommt hinzu, dass die hohe Inflation zu einem guten Teil auf gestiegene Energiekosten und infolgedessen auch steigende Lebensmittelpreise und Dienstleistungskosten zurückgeht. Die Entwicklung der Nettomietpreise steht damit in keinerlei erkennbarem Zusammenhang. Dies ist umso offensichtlicher, als das Statistische Bundesamt neben dem Verbraucherpreisindex auch einen gesonderten Index für die Entwicklung der Nettokaltmieten veröffentlicht. Vom Zeitpunkt des Inkrafttretens des Wiesbadener Mietspiegels im Januar 2021 bis zum Zugang des Mieterhöhungsverlangens im Juli 2024 ist dieser von 100,7 Punkten auf 107,4 Punkte gestiegen, also lediglich um 6,7 %. Es ist nicht im Geringsten ersichtlich, wieso der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmieten in W. ein Vielfaches dieser Steigerungsrate betragen haben soll.

Aus der Vorschrift des § 558d Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB kann ebenfalls nicht die Möglichkeit eines Stichtagszuschlags ohne lineare Interpolation hergeleitet werden. Die Vorschrift gibt den für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels zuständigen Behörden oder Interessenvertretern die Möglichkeit einer Anpassung des Mietspiegels nach zwei Jahren auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex. Die Zuständigkeit liegt damit bei den Stellen, die bereits für die Erstellung des Mietspiegels zuständig sind und deren Entscheidung insofern erleichtert werden soll. Damit ist die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Gericht in Bezug auf ein konkretes Mieterhöhungsverlangen nicht vergleichbar (vgl. LG München I, Beschluss vom 17.7.2024 - 14 S 3692/24 -, juris, Rn. 23). Die Berücksichtigung eines Stichtagszuschlags auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens würde der Vermieterseite faktisch die Möglichkeit geben, einseitig nachträglich eine Indexmiete zu verlangen. Dies stünde im Widerspruch zu den diesbezüglichen Regeln in § 557b BGB.

b) Aus diesen Gründen genügt das Mieterhöhungsschreiben der Kl. auch schon nicht den formellen Anforderungen gemäß § 558a Abs. 1 und 2 BGB. In § 558a Abs. 2 BGB sind die dem Vermieter zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens zur Verfügung stehenden Begründungsmittel zwar nicht abschließend aufgezählt, gleichwohl muss ein anderes Begründungsmittel tragfähige Aussagen über die Angemessenheit der geltend gemachten erhöhten Miete treffen.

Dem wird die Verbindung von Mietspiegel und Verbraucherpreisindex nicht gerecht. Die Überzeugungskraft eines Mietspiegels rührt daher, dass er nur von den in § 558c bzw. § 558d BGB benannten Stellen bestimmt werden kann und aus der Autorität dieser Stellen eine für die formelle Beurteilung des Mieterhöhungsverlangens ausreichende Richtigkeitsgewähr hergeleitet wird (vgl. Börstinghaus/Clar, Mietspiegelrecht, 2021, § 558a Rn. 53). Eine vergleichbare Richtigkeitsgewähr kommt dem allgemeinen Verbraucherpreisindex nach den obigen Ausführungen für die Entwicklung der Nettokaltmieten gerade nicht zu. Durch die Verbindung des anerkannten Begründungsmittels Mietspiegel mit dem Verbraucherpreisindex wird dem Mieter gegenüber eine Aussagefähigkeit über die Berechtigung der Mieterhöhung vermittelt, die tatsächlich nicht gegeben ist. Dies widerspricht dem Normzweck des § 558a BGB.

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass das Gericht im Zustimmungsprozess einen Stichtagszuschlag festsetzen kann, wenn zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens ungewöhnliche Erhöhungen der ortsüblichen Miete stattgefunden haben (GE 2017, 472). Für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem Zuschlag nach dem Verbraucherpreisindex soll das nicht gelten.

Die Vermieterin hatte die verlangte Mieterhöhung mit dem Mietspiegel und der Entwicklung des Verbraucherpreisindex begründet. Nach Klageerhebung stimmten die Mieter zu. Das AG erlegte der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auf.

Die Zustimmungsklage sei unschlüssig gewesen. Die Begründung des Erhöhungsverlangens mit dem Verbraucherpreisindex sei unzureichend, da eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach den Werten des Mietspiegels nicht anzunehmen sei. Die Entwicklung der Nettomieten habe mit der Inflation wegen der gestiegenen Energiekosten nichts zu tun. Aus § 558d ergebe sich nichts anderes, weil diese Vorschrift nur für die Anpassung eines Mietspiegels durch die Behörden gelte. Die Berücksichtigung eines Stichtagszuschlags auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex wäre dagegen im Ergebnis die unzulässige nachträgliche Einführung einer Indexmiete.

Ob ein Vermieter überhaupt in der Begründung seines Mieterhöhungsverlangens einen Stichtagszuschlag vornehmen darf, ist umstritten. Für veraltete Mietspiegelwerte hält Fleindl (BeckOK Rn. 47 zu § 558a) das für zulässig; ebenso Schultz (Bub/Treier III 1251); anderer Ansicht ist Börstinghaus (Schmidt-Futterer Rn. 68 zu § 558 a). Wenn aber lt. BGH im Zustimmungsprozess die ortsübliche Miete mit Stichtagszuschlag ermittelt werden darf, muss das umso mehr für die vorgeschaltete formale Begründung gelten. Weil es sich bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens um eine nicht nachbesserbare Formalie handelt, wird ein vorsichtiger Vermieter auf die Geltendmachung eines Stichtagszuschlags eher verzichten.