Keine automatische Einordnung von in Wohnraum umgewandeltem Gewerberaum in eine neuere Baualtersklasse

1. Für die Einordnung einer Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse reichen einzelne Modernisierungsmaßnahmen nicht aus; die Wohnung muss durch die Modernisierung vielmehr den baulichen Standard einer Neubauwohnung erhalten haben.

2. Nicht jede (erstmalige) Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnräume führt dazu, dass die Räumlichkeiten der Baualtersklasse zugeordnet werden, die durch die Bezugsfertigkeit der früheren Gewerberäume als Wohnräume markiert wird.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete […] mit Wirkung ab 1. August 2018 aus § 558 Abs. 1 BGB. Die aktuelle Miete übersteigt bereits die ortsübliche Vergleichsmiete für die vom Bekl. inne gehaltene Wohnung.

Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld G 1 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 4,40 €/m2 bis 8,62 €/m2 und einen Mittelwert von 6,00 €/m2 ausweist.

a) Ohne Erfolg hält der Bekl. an seiner (schlichten) Behauptung fest, dass die Wohnung nur 51 m2 groß, daher in das Mietspiegelfeld D 1 einzuordnen sei. Sein diesbezüglicher Vortrag beschränkt sich letztlich auf ein einfaches Bestreiten der von den Kl. zugrunde gelegten, im Mietvertrag angegebenen Fläche, ohne dass zumindest im Ansatz dargelegt wäre, worauf die abweichende Feststellung des Bekl. beruht. Das reicht nicht aus, denn es ist dem Mieter zumutbar und möglich, seine Behauptung durch Sachvortrag zu unterlegen, ohne dass von ihm verlangt würde, eine professionelle Wohnflächenberechnung vorzunehmen oder zu veranlassen (vgl. BGH, Urt. v. 31.7.2017 - VIII ZR 181/19, nach juris Rn. 12 ff. [ein Fehlzitat, gemeint ist BGH VIII ZR 181/16, GE 2017, 774, d. Red.]).

b) Die vom Bekl. inne gehaltene Wohnung weist nicht die Beschaffenheit einer Wohnung der Baualtersklasse/Bezugsfertigkeit 2003-2015 auf.

Die Beschaffenheit gehört zu den Wohnwertmerkmalen, die nach § 558 Abs. 2 BGB die Feststellung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beeinflussen.

In Ziff. 6.4 des Berliner Mietspiegels 2017 wird die Beschaffenheit einer Wohnung als durch das „Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter)“ bestimmt erläutert; die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen werde wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert. Die Wohnung sei grundsätzlich in das Baualter und/oder das Jahr der Bezugsfertigkeit einzuordnen, in der das Gebäude erstellt wurde. (Selbst) modernisierte Wohnungen würden grundsätzlich in das ursprüngliche Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes eingeordnet.

Von diesen Grundsätzen sieht der Berliner Mietspiegel in Ziff. 6.4 nachfolgend Ausnahmen vor, wie den Wiederaufbau (z. B. nach vollständiger Zerstörung), den Ausbau und die Erweiterung von bestehenden Gebäuden (z. B. Dachgeschossbau, Anbau), die neubaugleiche Modernisierung wesentlicher Bereiche der Wohnung, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wurde sowie die Wiederherstellung z. B. eines nicht mehr zu Wohnzwecken geeigneten Hauses oder - wie hier von den Kl. erst im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens geltend gemacht - die erstmalige Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnräume.

Danach ist es - unter bestimmten, eng zu fassenden Voraussetzungen - möglich, eine Wohnung in einem älteren Gebäude einer jüngeren Baualtersklasse zuzuordnen. Eng zu fassen sind die Voraussetzungen deshalb, weil die Modernisierung eines wachsenden Teils des Altbaubestandes (ohnehin) dazu führt, dass immer mehr ältere Wohnungen nicht mehr mit der Beschaffenheit von Wohnungen derselben Baualtersklasse vergleichbar sind (vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung [BBSR], Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, 3. aktual. Aufl., 2020, S. 37; ebenso: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 558 Rn. 80), ohne dass sie einer jüngeren Baualtersklasse zugeordnet würden. Für die Einordnung einer Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse reichen einzelne Modernisierungsmaßnahmen nicht aus; die Wohnung muss durch die Modernisierung vielmehr den baulichen Standard einer Neubauwohnung erhalten haben (vgl. BBSR-Sonderpublikation, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, 3. aktual. Aufl., 2020, S. 37). Entscheidend bleibt regelmäßig der Zeitpunkt, der den Baustandard bestimmt hat, nach dem das Gebäude errichtet worden ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 558 Rn. 80).

Dies zugrunde gelegt und in der Zusammenschau mit den in Ziff. 6.4 des Berliner Mietspiegels 2017 formulierten Ausnahmen, kann - wie hier von den Kl. aber geltend gemacht - nicht jede (erstmalige) Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnräume dazu führen, dass die Räumlichkeiten nunmehr in jedem Fall der Baualtersklasse zugeordnet werden, die durch die Bezugsfertigkeit der früheren Gewerberäume als Wohnräume markiert wird. Dies würde jedenfalls nicht den Anforderungen entsprechen, die nach wohl allgemeiner Auffassung dem Kriterium der Beschaffenheit zugrunde gelegt werden.

Der in der Berufungsinstanz erneut vernommene Zeuge G. hat zwar glaubhaft bestätigt, dass zu einem ihm nicht selbst erinnerlichen Zeitpunkt der Umbau der früheren Backstube in eine Wohnung, die seit Ende Dezember 2010 vom Bekl. bewohnt wird, abgeschlossen war. Zu den dem Bäcker überlassenen Räumlichkeiten gehörte jedoch nie nur die Backstube, sondern auch ein Verkaufsraum und Wohnräume, die vom Bäcker und seiner Familie bewohnt wurden.

Damit kann - formal betrachtet - unterstellt werden, dass - zumindest teilweise - Gewerberäume in Wohnräume umgewandelt wurden. Weder die von Kl.seite dargelegten Umbauarbeiten noch die - ebenfalls von Kl.seite - vorgelegten Fotos tragen jedoch die Annahme, dass die Umbaumaßnahmen dazu führten, dass die nunmehr als Wohnräume genutzten Räumlichkeiten den Charakter bzw. baulichen Standard einer Neubauwohnung - hier der Baualtersklasse 2003-2015 erreichten.

Der Zuschnitt der Wohnung, ihre Ausstattung, die Fenster, Türen, die Elektroinstallation, Heizung und Sanitärausstattung entspricht allenfalls der eines modernisierten Altbaus. Weder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes, in dem sich (unter anderem) die Backstube befand, noch die Räumlichkeiten von innen lassen den Eindruck eines Neubaus entstehen.

Weder die Entfernung des mit Öl beheizten Backofens noch das Verschließen des direkten Zugangs zu dem im Keller befindlichen Lager reichen angesichts der im Übrigen typischen Modernisierungsarbeiten (Elektroinstallation, Sanitärarbeiten) aus, die Annahme zu stützen, hier sei mit wesentlichem Bauaufwand eine Umwandlung von Gewerbe- in Wohnräume vollzogen worden. Abgesehen vom Verschließen des unmittelbaren Zugangs zum Keller wurden keine weitergehenden Eingriffe vorgenommen, die sich auf den Baustandard des Gebäudes ausgewirkt hätten. Die Privilegierung der Änderung der Baualtersklasse kann - wie oben ausgeführt - jedoch nicht losgelöst von den im Übrigen für solche Änderungen vorausgesetzten Bauaufwand gesehen werden. Anderenfalls würde - im Widerspruch zu der Definition des Kriteriums der Beschaffenheit in § 558 Abs. 2 BGB - letztlich jede, auch ohne jeden Bauaufwand vorgenommene Nutzungsänderung dazu führen, dass der Zeitpunkt der Nutzungsänderung die Baualtersklasse bestimmt.

Nicht jede (erstmalige) Umwandlung von Gewerbe- in Wohnräume führt dazu, dass die Räumlichkeiten der Baualtersklasse zugeordnet werden, die durch die Bezugsfertigkeit der früheren Gewerberäume als Wohnräume markiert wird. Für die Einordnung einer Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse reichen einzelne Modernisierungsmaßnahmen nicht aus; die Wohnung muss durch die Modernisierung vielmehr den baulichen Standard einer Neubauwohnung erhalten haben.

Die Klägerinnen verlangen von dem Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete mit Wirkung ab 1. August 2018. Sie sind der Auffassung, die – aus dem Umbau einer früheren Backstube entstandene – Wohnung sei in die Baualtersklasse 2003 bis 2015 und nicht in die Baualtersklasse des Gebäudes einzuordnen. AG und LG teilten die Auffassung der Klägerinnen nicht und wiesen ihre Klage ab.

Die Beschaffenheit als eines der Wohnwertmerkmale zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird in den Berliner Mietspiegeln durch das „Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter)“ bestimmt. Grundsätzlich ist eine Wohnung in das Baualter/Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes einzuordnen. Selbst modernisierte Wohnungen würden in das ursprüngliche Jahr der Gebäudebezugsfertigkeit eingeordnet.

Von diesen Grundsätzen sieht der Berliner Mietspiegel 2017 in Ziff. 6.4 Ausnahmen vor, wie den Wiederaufbau (z. B. nach vollständiger Zerstörung), den Ausbau und die Erweiterung von bestehenden Gebäuden (z. B. Dachgeschossbau, Anbau), die neubaugleiche Modernisierung wesentlicher Bereiche der Wohnung, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wurde, sowie die Wiederherstellung z. B. eines nicht mehr zu Wohnzwecken geeigneten Hauses oder die erstmalige Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnräume.

Danach ist es – unter bestimmten, eng zu fassenden Voraussetzungen – möglich, eine Wohnung in einem älteren Gebäude einer jüngeren Baualtersklasse zuzuordnen. Eng zu fassen sind die Voraussetzungen deshalb, weil die Modernisierung eines wachsenden Teils des Altbaubestandes (ohnehin) dazu führt, dass immer mehr ältere Wohnungen nicht mehr mit der Beschaffenheit von Wohnungen derselben Baualtersklasse vergleichbar sind, ohne dass sie einer jüngeren Baualtersklasse zugeordnet würden. Für die Einordnung einer Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse reichen einzelne Modernisierungsmaßnahmen nicht aus; die Wohnung muss durch die Modernisierung vielmehr den baulichen Standard einer Neubauwohnung erhalten haben.

Werden diese Grundsätze angelegt, führt nicht jede (erstmalige) Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnräume dazu, dass die Räumlichkeiten der Baualtersklasse zugeordnet werden, die durch die Bezugsfertigkeit der früheren Gewerberäume als Wohnräume markiert wird. Im konkreten Fall ist eine frühere Backstube bis Ende 2010 in eine Wohnung umgebaut worden. Zu den dem Bäcker überlassenen Räumlichkeiten gehörte jedoch nie nur die Backstube, sondern auch ein Verkaufsraum und Wohnräume, die vom Bäcker und seiner Familie bewohnt wurden.

Damit seien zwar zumindest teilweise Gewerberäume in Wohnräume umgewandelt worden. Doch zeigten die von der Klägerin vorgelegten Fotos nicht, dass die Umbaumaßnahmen dazu geführt hätten, dass die nunmehr als Wohnräume genutzten Räumlichkeiten den Charakter/baulichen Standard einer Neubauwohnung der Baualtersklasse 2003 bis 2015 erreichten.

Der Zuschnitt der Wohnung, ihre Ausstattung, die Fenster, Türen, die Elektroinstallation, Heizung und Sanitärausstattung entspreche allenfalls der eines modernisierten Altbaus. Weder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes, in dem sich (u. a.) die Backstube befand, noch die Räumlichkeiten von innen ließen den Eindruck eines Neubaus entstehen.

Die Privilegierung der Baualtersklassenänderung könne nicht losgelöst von dem für solche Änderungen vorausgesetzten Bauaufwand gesehen werden. Anderenfalls würde letztlich jede Nutzungsänderung dazu führen, dass die Nutzungsänderung die Baualtersklasse bestimme.