Keine automatische Beschlussnichtigkeit bei einer Einladung zur Eigentümerversammlung durch Unbefugten

Lädt zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein Wohnungseigentümer, ohne hierzu berechtigt zu sein, sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse nicht alleine deshalb nichtig.

I. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwei Miteigentumsanteilen. Die Kl. sind Eigentümer einer Wohnung. Der Bekl. zu 1 ist der Bruder des Kl. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Bekl. zu 2, hat keinen Verwalter und keinen Verwaltungsbeirat. Mit Schreiben vom 6.9.2023 lud der Bekl. zu 1 die Kl. zu einer Eigentümerversammlung am 29.9.2023 ein. Der Bekl. zu 1 führte diese Versammlung alleine durch, nachdem die Kl. nicht erschienen. Auf der Versammlung wurden mehrere Beschlüsse gefasst. Mit der Klage haben die anwaltlich vertretenen Kl. zunächst gegenüber dem Bekl. zu 1 die gefassten Beschlüsse angefochten. Nach Hinweis des Amtsgerichts, dass die Klage sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten müsse, ist die Klage sodann mit Schriftsatz vom 21.12.2023 gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erweitert worden.

Das Amtsgericht, auf dessen Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., mit der diese ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgen. Sie sind der Auffassung, die Beschlüsse seien schon deshalb nichtig, weil der Bekl. zu 1 nicht als Verwalter bestellt sei und daher nicht zur Eigentümerversammlung einberufen könne. Mangels ordnungsgemäßer Einladung könnten keine Beschlüsse gefasst werden, entsprechende Beschlüsse seien nichtig.

Die Bekl. verteidigen die angefochtene Entscheidung.

II. Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Insoweit kann zunächst zur Vermeidung von Wiederholungen auf die amtsgerichtliche Entscheidung Bezug genommen werden.

Die Berufung gegen den Bekl. zu 1, den anderen Wohnungseigentümer, kann bereits deshalb keinen Erfolg haben, weil gemäß § 44 Abs. 2 WEG Beschlussklagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind. Gleichwohl richtet sich die Berufung ausdrücklich gegen beide als Berufungsbekl. bezeichneten Bekl.

Zu Recht ist das Amtsgericht auch zu der Auffassung gelangt, dass die gefassten Beschlüsse nicht nichtig sind, sodass auch die Klage gegen die Bekl. zu 2 abzuweisen ist. Anfechtungsgründe sind insoweit nicht zu prüfen, denn die Klage wurde außerhalb der Anfechtungsfrist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben. Für das reformierte Wohnungseigentumsrecht hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH NZM 2023, 288), dass eine Fristwahrung nur durch die Klageerhebung gegen die richtige Partei erfolgt. Wird, wie hier, zunächst gegen eine falsche Partei die Klage erhoben, ist die Anfechtungsfrist (§ 45 WEG) nicht gewahrt, sodass Anfechtungsgründe nicht mehr zu prüfen sind (BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 72. Ed. 1.11.2024, WEG § 45 Rn. 24). Wiedereinsetzung ist nicht begehrt worden, es liegen auch angesichts der anwaltlichen Vertretung keinerlei Gründe hierfür vor.

Entgegen der Auffassung der Berufung ist der Beschluss nicht deshalb nichtig, weil mit dem Bekl. zu 1 ein Wohnungseigentümer zu der Versammlung eingeladen hat, ohne hierzu berechtigt zu sein. Zutreffend ist allerdings, dass die Einladung damit von einem Unbefugten ausgesprochen wurde. Zur Einladung berechtigt ist lediglich der Verwalter oder bei Fehlen eines Verwaltungsbeirates - wie hier - ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). Fehlt es auch an einem Beschluss über die Ermächtigung eines Wohnungseigentümers, können ordnungsgemäße Beschlüsse nur dann gefasst werden, wenn entweder die Wohnungseigentümer sich zu einer Vollversammlung zusammenfinden oder aber ein Wohnungseigentümer sich durch gerichtliche Entscheidung im Wege der Beschlussersetzungsklage zur Einberufung ermächtigen lässt (vgl. Kammer ZWE 2024, 425). Hieran fehlt es im Streitfall.

Allerdings teilt die Kammer nicht die Auffassung, dass bereits die Einberufung durch einen Wohnungseigentümer ohne entsprechende vorherige Ermächtigung durch das Gericht dazu führt, dass die Beschlüsse nichtig sind. Vereinzelt wird vertreten, dass eine Einberufung durch einen Nichtberechtigten dazu führe, dass den gefassten Beschlüssen die Legitimation als Wohnungseigentümerbeschlüsse fehle, dies würde zur Nichtigkeit führen (Lehmann-Richter ZWE 2021, 419, 420). Auch im Gesellschaftsrecht führt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Einberufung durch einen Unbefugten rechtsformübergreifend zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse (zusammenfassend BGH NZG 2024, 1367). So hat der II. Senat des BGH jüngst entschieden, dass bei der Partnerschaftsgesellschaft die Einberufung durch einen Unbefugten zur Unwirksamkeit der Einladung und zur Nichtigkeit der auf der Gesellschafterversammlung gefassten Beschlüsse führt (BGH NZG 2024, 1367).

Im Wohnungseigentumsrecht hat der V. Senat des Bundesgerichtshofs allerdings entschieden, dass die Einberufung durch einen Unberechtigten nicht zur Nichtigkeit von Beschlüssen führt. Vielmehr gelangt der BGH zur Ungültigerklärung, wenn die fehlerhafte Einladung sich entweder auf den Beschluss ausgewirkt hat oder die Regeln des WEG über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums systematisch missachtet wurden, etwa Einladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen immer wieder sehenden Auges und bewusst von einem dazu nicht ermächtigten oder sonst befugten Wohnungseigentümer ausgesprochen werden (BGH ZWE 2021, 223). Diese Auffassung, welche auch der Rechtsprechung der Kammer entspricht (zuletzt Kammer ZWE 2021, 418), wird auch von der ganz herrschenden Auffassung im Schrifttum geteilt (vgl. nur Jennißen/Schultzky, 8. Aufl. 2024, WEG § 24 Rn. 33 ff.; Bärmann/Merle, 15. Aufl. 2023, WEG § 24 Rn. 34; Soergel/Skauradszun, 13. Aufl., § 24 WEG Rn. 16 f. Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 24 Rn. 82; Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 24 Rn. 28). Eine Nichtigkeit wird allenfalls dann angenommen, wenn ein unbeteiligter Dritter zur Versammlung einlädt.

Hieran ist festzuhalten. Die gesellschaftsrechtlichen Grundsätze sind insoweit nicht zu übertragen, denn die Situation ist nicht vergleichbar (näher Soergel/Skauradszun, § 24 WEG Rn. 16 f.; Skauradszun ZWE 2016, 61 (62); Abramenko ZWE 2005, 25 ff.). Zudem unterscheidet sich das Regime der Beschlussfehler im Gesellschaftsrecht in erheblicher Weise von den Beschlussfehlern im Wohnungseigentumsrecht, was jedenfalls gegen eine zwingende Übernahme der gesellschaftsrechtlichen Grundsätze spricht (vgl. auch BGH NJW 2024, 1183 Rn. 29). Es entspricht insoweit ständiger Rechtsprechung des V. Zivilsenates des BGH, dass die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung geregelten Formvorschriften nicht zu den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes gehören, weil sie dispositiv sind und durch Vereinbarungen abgeändert werden können, so dass Verstöße im Regelfall nur zur Anfechtbarkeit aber nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse führen (BGH ZWE 2024, 217 Rn. 22).

Die Ablehnung der Nichtigkeitsfolge ist auch sachgerecht. Gerade bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften, die im Regelfall weder einen Verwalter noch einen Verwaltungsbeirat oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer haben, würde eine gegenteilige Auffassung dazu führen, dass jeder Beschluss nichtig wäre, wenn nicht entweder alle Eigentümer zur Versammlung erschienen sind oder der Einberufende das umständliche Verfahren der gerichtlichen Ermächtigung wählt, welches mit erheblichen Kosten für die GdWE verbunden ist (vgl. Kammer ZWE 2024, 425). Einberufungen durch Nichtberechtigte sind daher nach der Erfahrung der Kammer insoweit keine Seltenheit. Auf die Nichtigkeit könnte sich ein Eigentümer auch lange nach Ablauf der Anfechtungsfrist berufen. Zugunsten von Rechtsklarheit und Rechtssicherheit hat die Nichtigkeitsfolge die Ausnahme zu bleiben (so auch BGH ZWE 2024, 217 Rn. 27). Der Eigentümer ist hinreichend durch die Möglichkeit der Anfechtbarkeit geschützt. Leidet der Beschluss an einem inhaltlichen Mangel, ist er auf Anfechtung für ungültig zu erklären. Gleiches geschieht, wenn sich die fehlerhafte Einberufung auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Liegt eine systematische Missachtung der Regeln des Wohnungseigentumsrechts vor, etwa wenn in Kenntnis der fehlenden Befugnis zur Einberufung wiederholt von einem Nichtberechtigten einberufen wird, kommt auch unabhängig von der Kausalität des Verstoßes eine Ungültigerklärung in Betracht (vgl. Kammer ZWE 2022, 225).

III. Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor, der BGH hat die Rechtsfrage entschieden, vereinzelte abweichende Literaturstimmen erzeugen insoweit keinen (erneuten) Klärungsbedarf (Musielak/Voit/Ball, 21. Aufl. 2024, ZPO § 543 Rn. 5a).

Die Streitwertfestsetzung folgt der nicht angegriffenen Festsetzung des Amtsgerichts (§ 49 GKG).

Nach § 24 Abs. 1 WEG ist die Versammlung (wenigstens) einmal im Jahr von der Verwaltung einzuberufen (die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen). Subsidiär kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer handeln (§ 24 Abs. 3 WEG). Was

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es nur zwei Einheiten. Die eine gehört Wohnungseigentümer K und seiner Ehefrau, die andere seinem Bruder, dem Wohnungseigentümer B. Es gibt, wie häufig in Kleinstanlagen, keinen Verwalter, keinen Verwaltungsbeirat und keine Ermächtigung nach § 24 Abs. 3 WEG. Da es aus Sicht von Wohnungseigentümer B aber einer Versammlung bedarf, lädt er Bruder und Schwägerin zu einer Versammlung ein. Er führt die Versammlung dann aber allein durch und fasst Beschlüsse, da diese nicht erscheinen. Gegen diese Beschlüsse wenden sich K und seine Ehefrau. Das AG weist ihre Anfechtungsklagen ab. Hiergegen richtet sich die Berufung. Dort geht es allein um die Frage, ob die Beschlüsse nichtig sind, weil B nicht befugt war, zu laden.

Das LG meint, die Beschlüsse seien nicht nichtig! Zwar werde vereinzelt vertreten, die Einberufung durch einen Nichtberechtigten führe dazu, dass den gefassten Beschlüssen die „Legitimation als Wohnungseigentümerbeschlüsse“ fehle, was zur Nichtigkeit führe (Hinweis auf Lehmann-Richter, ZWE 2021, 419 [420]). Und auch im Gesellschaftsrecht führe die Einberufung durch einen Unbefugten rechtsformübergreifend zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse (Hinweis u. a. auf BGH, NZG 2024, 1367 Rn. 11 ff.). Dies gelte aber nicht im Wohnungseigentumsrecht (Hinweis u. a. auf BGH, GE 2021, 378 Rn. 11 ff.). Eine Nichtigkeit werde allenfalls dann angenommen, wenn ein unbeteiligter Dritter zur Versammlung einlade.

Hieran sei festzuhalten. Die gesellschaftsrechtlichen Grundsätze seien nicht zu übertragen. Die Situation sei nicht vergleichbar. Die WEG-Lösung sei auch sachgerecht. Gerade bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften würde eine gegenteilige Auffassung dazu führen, dass jeder Beschluss nichtig wäre. Das könne nicht sein.

Seit dem 1. Dezember 2020 lädt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch ihre Organe zur Versammlung. Ist es nicht so, ruft also ein Nichtberechtigter die Versammlung ein, sind gefasste Beschlüsse nach h. M. anfechtbar, aber nicht nichtig (BGH, GE 2022, 525 Rn. 17).

Notwendig dürfte es aber entsprechend § 241 Nr. 1 AktG sein, dass aus Gründen des Vertrauensschutzes die Ladung von einer wenigstens potentiell für eine Ladung in Frage kommenden Person ausgesprochen wird (s. auch BGH NZM 2022, 425 Rn. 17: „jedenfalls potentiell einberufungsberechtigt“). Sieht man es anders, müsste man sogar „Beschlüsse“ anfechten, die in einer „Versammlung“ gefasst wurden, die ein x-beliebiger Eigentümer aus „Daffke“ einberufen hat. So sollte es nicht sein.

Denkt man so, kommt eine Zurechnung daher nur bei einer Ladung als Verwaltungsmaßnahme in Betracht, wenn die Person für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln könnte (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 24 Rn. 83). Bei einem Wohnungseigentümer ist es nach §§ 9b, 27 WEG in der Regel nicht so (zum alten Recht anders BGH, GE 2021, 378 Rn. 14).

Im Fall besteht aber die Besonderheit, dass es nur zwei Einheiten und keinen Verwalter und keinen Verwaltungsbeirat gibt. Dann muss die Geschäftsführung (= Durchführung der Verwaltung), die nach §§ 24 Abs. 1, Abs. 5, 27, 28 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2 WEG grundsätzlich in den Händen des Verwalters liegt, erstens eine Gesamtaufgabe der Eigentümer der beiden Einheiten sein. Und zweitens konnte B die Geschäftsführung ausnahmsweise allein wahrnehmen, weil Bruder und Schwägerin sich weigerten. Bei § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG spricht man in diesem Falle von einer kupierten Gesamtvertretung. Im Fall liegt daher eine kupierte Gesamtgeschäftsführung vor. B war also befugt, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allein zu einer Versammlung zu laden. Denn er war wegen der Fallumstände als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzusehen. Der amtliche Leitsatz aus Frankfurt „Lädt zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein Wohnungseigentümer, ohne hierzu berechtigt zu sein, sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse nicht alleine deshalb nichtig“ ist indes deutlich zu weit.