Keine Auslegung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss

Für die rechtliche Auslegung der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien sind die Wohnungseigentümer einer an der Havel gelegenen Wohnungseigentumsanlage. Von dem Balkon der Kl. aus ist seitlich ein Blick auf die Havel möglich. In der Teilungserklärung heißt es in § 6 Abs. 3 hinsichtlich des Gebrauchs des Sondereigentums insbesondere:

„c.) Das Anbringen von weiteren festmontierten Balkonverkleidungen (aus festem Material) ist nicht gestattet.

d.) Ein Sonnenschutz einschließlich Markisen und/oder ein Wind- oder Sichtschutz ist während des Gebrauchs des Balkons - vorbehaltlich der gesetzlichen Bestimmungen und der Auflagen in der Baugenehmigung - grundsätzlich zugelassen, wenn die vorgenannten Gegenstände nach dem Gebrauch in einen solchen Zustand versetzt (abgenommen, eingeräumt oder in ähnlicher Weise beseitigt) werden, dass die sichtbare äußere Gestalt des Baukörpers nicht verändert oder beeinträchtigt wird. Die Form- und Formgebung ist mit dem Verwalter abzustimmen, soweit nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Regelung beschlossen hat.“

In einer Versammlung beschlossen die Eigentümer mehrheitlich „als Klarstellung der §§ 6 Abs. 3 c.) und d.) der Gemeinschaftsordnung, dass ein Strandkorb nicht zu den Gegenständen gehört, welche die äußere Gestalt des Baukörpers verändert oder zu Beeinträchtigungen führt und somit auf dem Balkon verbleiben darf.

Die Kl. beantragen erfolgreich Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses.

Die Klage ist begründet, denn der gefasste Beschluss ist nichtig.

Es fehlt den Wohnungseigentümern an der erforderlichen Beschlusskompetenz. Mit dem Beschluss ist offensichtlich beabsichtigt, rechtliche Klarheit hinsichtlich der Frage, wie die Gemeinschaftsordnung auszulegen ist, zu schaffen. Dies ist durch Mehrheitsbeschluss unzulässig. Die Frage, wie Teilungserklärungen auszulegen sind, ist nicht durch Mehrheitsbeschluss möglich (s. in anderem Zusammenhang Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, § 16 Rn. 7; ebenso LG München I, 1 S 8790/11, recherchiert bei juris am 20.2.2018). Eine Auslegung ist verbindlich allein nur durch das Gericht oder durch eine einheitliche Entscheidung aller Wohnungseigentümer möglich.

Dabei folgt das Gericht auch nicht der Auffassung der Bekl., dass es sich bei einem Strandkorb lediglich um ein (balkontypisches) Sitzmöbel handele. Vielmehr dienen „Strandkörbe“ typischerweise der Nutzung am Strand, nicht auf einem Balkon. Ihr besonderer Zweck ist es, Sonne und Wind abzuhalten, um insoweit besonderen Schutz zu geben. Damit sind sie auch keine normalen Sitzgelegenheiten. Sie sind vor allem höher, was die Sicht für Nutzer anderer Balkone, wie hier, ganz erheblich beeinträchtigen kann. Insbesondere war auch aus den in der Sitzung in Augenschein genommenen Fotos erkennbar, dass für die Kl. offenkundig eine Beeinträchtigung ihres Blicks auf die Havel durch den aufgestellten Strandkorb gegeben ist.

Wohnungseigentümer können die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht durch Mehrheitsbeschluss rechtlich auslegen, weil ihnen dafür die Beschlusskompetenz fehlt.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft an der Havel enthielt die Teilungserklärung zum Gebrauch des Sondereigentums folgende Regelung:

„d) Ein Sonnenschutz einschließlich Markisen und/oder ein Wind- oder Sichtschutz ist während des Gebrauchs des Balkons – vorbehaltlich der gesetzlichen Bestimmungen und der Auflagen in der Baugenehmigung – grundsätzlich zugelassen, wenn die vorgenannten Gegenstände nach dem Gebrauch in einen solchen Zustand versetzt (abgenommen, eingeräumt oder in ähnlicher Weise beseitigt) werden, dass die sichtbare äußere Gestalt des Baukörpers nicht verändert oder beeinträchtigt wird. Die Form- und Formgebung ist mit dem Verwalter abzustimmen, soweit nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Regelung beschlossen hat.“

In einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich „als Klarstellung“ dieser Regelung beschlossen, dass ein Strandkorb nicht zu den Gegenständen gehört, welche die äußere Gestalt des Baukörpers verändert oder zu Beeinträchtigungen führt und somit auf dem Balkon verbleiben darf. Die Kläger beantragen Feststellung der Nichtigkeit, weil ihnen durch Strandkörbe der Blick von ihrem Balkon aus auf die Havel versperrt ist.

Die Beklagten sehen in dem Beschluss nur eine Gebrauchsregelung, die mehrheitlich beschlossen werden könne. Außerdem handele es sich beim Strandkorb ersichtlich weder um eine fest montierte Balkonverkleidung noch um einen Sonnenschutz bzw. Wind oder Sichtschutz im Sinne dieser Regelung. Ein Strandkorb sei allein ein Sitzmöbel.

Das AG hielt die Klage für begründet, denn der gefasste Beschluss sei nichtig, weil es den Wohnungseigentümern an der erforderlichen Beschlusskompetenz fehle.

Mit dem Beschluss sei offensichtlich beabsichtigt, rechtliche Klarheit hinsichtlich der Frage, wie die Gemeinschaftsordnung auszulegen ist, zu schaffen. Dies sei durch Mehrheitsbeschluss unzulässig. Die Frage, wie Teilungserklärungen auszulegen seien, sei einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich. Eine Auslegung sei verbindlich allein nur durch das Gericht oder durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer möglich.

Das Gericht folgte auch nicht dem Argument, dass es sich bei einem Strandkorb lediglich um ein (balkontypisches) Sitzmöbel handele. Vielmehr dienten „Strandkörbe“ typischerweise der Nutzung am Strand, nicht auf einem Balkon. Ihr besonderer Zweck sei es, Sonne und Wind abzuhalten, um insoweit besonderen Schutz zu geben. Damit seien sie auch keine normalen Sitzgelegenheiten. Sie seien vor allem höher, was die Sicht für Nutzer anderer Balkone, wie hier, ganz erheblich beeinträchtigen könne. Insbesondere sei auch aus den in der Sitzung in Augenschein genommenen Fotos erkennbar, dass für die Kläger offenkundig eine Beeinträchtigung ihres Blicks auf die Havel durch den aufgestellten Strandkorb gegeben sei.