Keine - auch nicht aus dem Mietvertrag resultierende - Pflicht zum Winterdienst außerhalb des Grundstücks ohne gemeindliche Übertragung

Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers aus § 823 Abs. 1 BGB.

1 Die Bekl. ist Eigentümerin eines Anwesens in München, in welchem eine Wohnung an die Lebensgefährtin und jetzige Ehefrau des Kl. vermietet war.

2 Am 17. Januar 2010 herrschte Schneeglätte; der Kl. stürzte gegen 9.10 Uhr beim Verlassen des Mietshauses auf dem Kopfsteinpflaster des nicht geräumten Streifens des öffentlichen Gehwegs im Bereich des Grundstückseingangs vor dem Anwesen der Bekl. Durch den Sturz zog er sich Frakturverletzungen am rechten Innenknöchel zu.

3 Für den Gehweg nimmt die Stadt München, Streithelferin der Bekl., den Räum- und Streudienst wahr, § 12 der Verordnung über die Reinigung und Sicherung der öffentlichen Wege, Straßen und Plätze der Landeshauptstadt München (Straßenreinigungs- und -sicherungsverordnung) vom 20. Dezember 1990 (ABl. der Landeshauptstadt München 1990, S. 472 ff. - im Folgenden: Verordnung).

4 Die Streithelferin hatte den Gehweg mehrfach geräumt und gestreut, wenn auch nicht auf der ganzen Breite und auch nicht bis zur Schwelle des unmittelbar an den Gehweg angrenzenden Anwesens der Bekl. Die Bekl. hatte keine Schneeräumarbeiten vorgenommen, weil sie sich dazu nicht verpflichtet sah.

5 Der Kl. macht gegen die Bekl. Ansprüche auf Zahlung materiellen Schadensersatzes in Höhe von 4.291,20 € und eines angemessenen Schmerzensgeldes, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Feststellung der Ersatzpflicht für künftige materielle und immaterielle Schäden aus dem Unfall geltend.

6 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Kl. hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl. sein Klagebegehren weiter.

7 Die Revision hat keinen Erfolg.

II. […] 17 Dem Kl. stehen gegen die Bekl. wegen des Unfalls vom 17. Januar 2010 Ansprüche auf Zahlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld weder aufgrund einer Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten (§ 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 253 BGB) noch wegen einer Verletzung allgemeiner Verkehrssicherungspflichten (§ 823 Abs. 1, § 253 BGB) zu. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, war die Bekl. nicht verpflichtet, den von ihrer Streithelferin nicht geräumten Streifen des Gehwegs im Bereich des Grundstückseingangs zu räumen und zu streuen. Daher hat das Berufungsgericht sowohl die Zahlungs- als auch die Feststellungsklage zu Recht abgewiesen.

18 1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Kl. in den Schutzbereich des zwischen der Bekl. und seiner damaligen Lebensgefährtin geschlossenen Mietvertrags miteinbezogen war (vgl. hierzu nur Senatsurteil vom 10. Januar 1968 - VIII ZR 104/65, MDR 1968, 402 unter A 1 a), so dass grundsätzlich neben deliktischen Ansprüchen wegen Verletzung der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht auch entsprechende vertragliche Schadensersatzansprüche (§ 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1 BGB) in Betracht kommen.

19 2. Vertragliche Ansprüche des Kl. scheitern aber - ebenso wie deliktische Ansprüche - daran, dass der Bekl. eine Pflichtverletzung nicht zur Last fällt.

20 a) Allerdings ist der Vermieter aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zur Mietsache zu gewähren (vgl. Senatsurteile vom 15. Juni 1988 - VIII ZR 183/87, NJW-RR 1989, 76 unter 3 a m.w.N.; vom 15. Oktober 2008 - VIII ZR 321/07, NJW 2009, 143 Rn. 13). Die dem Vermieter obliegende Erhaltungspflicht erstreckt sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen (BGH, Urteil vom 19. Oktober 1966 - VIII ZR 93/64, NJW 1967, 154 unter 2 a; vgl. auch BGH, Urteil vom 10. November 2006 - V ZR 46/06, NJW 2007, 146 Rn. 9) und insbesondere darauf, dass sich diese Räume und Flächen in einem verkehrssicheren Zustand befinden. Dazu gehört es grundsätzlich, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen (vgl. BGH, Urteile vom 22. Dezember 1964 - VI ZR 212/63, VersR 1965, 364 unter 3; vom 12. Juli 1968 - VI ZR 134/67, VersR 1968, 1161 unter II 1; vom 26. Januar 1977 - VIII ZR 208/75, VersR 1977, 431 unter II; vom 15. Juni 1988 - VIII ZR 183/87, aaO.; vom 22. Januar 2008 - VI ZR 126/07, NJW 2008, 1440 Rn. 11).

21 Die gleiche Pflicht trifft den Eigentümer eines Grundstücks im Übrigen auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB) unter dem Gesichtspunkt der Eröffnung eines Verkehrs etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten.

22 b) Vorliegend ist der Kl. indes nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem öffentlichen Gehweg gestürzt. Die dem Vermieter einer Wohnung gegenüber seinen Mietern obliegende Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich jedoch grundsätzlich auf den Bereich des Grundstücks des Vermieters (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl., § 535 BGB Rn. 139; RGZ 165, 155, 159). Entsprechendes gilt für die allgemeine Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers, sofern die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg von der Gemeinde nicht auf die Eigentümer (Anlieger) übertragen worden ist. Insoweit hat das Berufungsgericht aber rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die Verkehrssicherungspflicht für den öffentlichen Gehweg vor dem Anwesen hier allein bei der Streithelferin und nicht bei der insoweit vom Winterdienst befreiten Bekl. lag.

23 c) Dies nimmt die Revision zwar im Grundsatz hin, meint aber, dass für den von der Streithelferin nicht geräumten schmalen Streifen des Gehwegs im unmittelbaren Eingangsbereich (Hoftor) zum Grundstück der Bekl. etwas anderes zu gelten habe. Die Bekl. müsse jedenfalls ihren Mietern und den in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogenen Personen den sicheren Zugang zu und von der vermieteten Wohnung gewährleisten. Hieraus folgert die Revision, dass die Bekl. auch den von der Streithelferin nicht geräumten Teil des öffentlichen Weges an der Grundstücksgrenze hätte räumen und streuen müssen (so wohl auch Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 535 Rn. 350). Die Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers könne nicht an der Grundstücksgrenze enden, vielmehr müssten auch „Zugänge auf öffentlichen Flächen“ gewissermaßen „als Bestandteile des Grundstücks im Sinne der Verkehrssicherungspflicht“ angesehen werden, auf die sich die Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers und insbesondere des Vermieters regelmäßig erstrecke.

24 Damit dringt die Revision nicht durch. Sie verkennt, dass der Vermieter bezüglich des öffentlichen Gehwegs weder eine vertragliche Schutzpflicht übernommen noch eine - eine deliktische Verkehrssicherungspflicht auslösende - Gefahrenquelle geschaffen hat. Zuständig für die Sicherheit des öffentlichen Gehwegs ist hier allein die Gemeinde, die diese Pflicht nicht an den Anlieger und Vermieter delegiert hat. Vor diesem Hintergrund kann eine Ausweitung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters über die Mietsache hinaus allenfalls ausnahmsweise bei Vorliegen ganz außergewöhnlicher - hier nicht gegebener - Umstände in Betracht kommen. Einen Rechtsfehler der vom Berufungsgericht insoweit vorgenommenen tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf.

25 a) Zwar hat das Reichsgericht in einer auch von der Revision angeführten Entscheidung (RGZ 165, 155) eine Ausdehnung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters in einem Fall angenommen, in dem das vermietete Gebäude auf einem noch nicht erschlossenen Grundstück errichtet worden war und für die Mieter mangels eines auch nur behelfsmäßigen Zugangs vom Grundstück zur nächstgelegenen Straße eine besondere Gefahrenlage bestand.

26 An einer solchen - zudem vom Vermieter verursachten - gesteigerten Gefahrenlage fehlt es hier aber. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass der Kl. vom Grundstück der Bekl. lediglich einen schmalen Streifen des Gehwegs überqueren musste, um zu dem geräumten Bereich zu gelangen, also mit entsprechender besonderer Vorsicht allenfalls wenige Schritte zu gehen hatte. Dass das Berufungsgericht dies als zumutbar angesehen und eine „ergänzende“ Räumungspflicht der Bekl. für das „Anschlussstück“ des Gehwegs verneint hat, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

27 bb) Die Revision verkennt im Übrigen, dass der Winterdienst auf öffentlichen Gehwegen sich nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht uneingeschränkt danach auszurichten hat, jedwede Gefahr des Ausgleitens für Fußgänger unter allen Umständen völlig auszuschließen. Die Erwartung, bei winterlichen Witterungsverhältnissen ordnungsgemäß geräumte oder gestreute Wege vorzufinden, enthebt den Fußgänger nicht der eigenen Verpflichtung, sorgfältiger als sonst seines Weges zu gehen (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2003 - III ZR 8/03, NJW 2003, 3622 unter 4 c aa). Bezüglich des erforderlichen Umfangs des Winterdienstes sind neben der Art und Wichtigkeit des Verkehrsweges und der Gefährlichkeit und Stärke des Verkehrs auch Gesichtspunkte der Zumutbarkeit für die Sicherungspflichtigen zu berücksichtigen (BGH, Urteile vom 23. Juli 2015 - III ZR 86/15, VersR 2016, 63 Rn. 10; vom 12. Juni 2012 - VI ZR 138/11, NJW 2012, 2727 Rn. 10 m.w.N.).

28 So ist es bei Gehwegen von der Rechtsprechung seit jeher als ausreichend erachtet worden, einen Streifen von 1 bis 1,20 m zu räumen, sofern nicht besondere Gefahrenstellen oder stark frequentierte Stellen wie Haltestellen und Bahnhöfe betroffen sind (vgl. zum Ganzen nur BGH, Urteile vom 13. Juli 1967 - III ZR 165/66, VersR 1967, 981 unter II 1 b; vom 27. Januar 1987 - VI ZR 114/86, NJW 1987, 2671 unter II 2 a; vom 9. Oktober 2003 - III ZR 8/03, aaO.; OLG Nürnberg, NJW-RR 2002, 23; vgl. ferner BGH, Urteil vom 22. November 1965 - III ZR 32/65, NJW 1966, 202, 203). Insbesondere ist es regelmäßig nicht erforderlich, den Gehweg bis zum Gehwegrand (und damit bis zur Grenze des sich daran anschließenden Grundstücks) zu räumen (vgl. OLG Nürnberg, aaO.). Hieraus ergibt sich, dass ein Fußgänger im Einzelfall auch eine kurze Distanz auf einem nicht geräumten Teil des Gehwegs zurücklegen muss (vgl. BGH, Urteil vom 22. November 1965 - III ZR 32/65, aaO.; siehe auch BayObLG VersR 1991, 666, 667). Lässt er hierbei nicht die von ihm zu verlangende Sorgfalt walten, verwirklicht sich insoweit sein allgemeines Lebensrisiko (vgl. BGH, Urteil vom 16. Mai 2006 - VI ZR 189/05, NJW 2006, 2326 Rn. 7 f. [zum Austausch eines Glasausschnitts einer Zimmertür]; vgl. auch Senatsurteil vom 15. Oktober 2008 - VIII ZR 321/07, aaO. Rn. 18 [zur Inspektion von Elektroleitungen]). […]

Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht (Winterdienst) übertragen hat, ist regelmäßig nicht verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Der Beklagten gehört ein Anwesen in der Münchner Innenstadt, in welchem eine Wohnung an die jetzige Ehefrau des Klägers vermietet war. Die Räum- und Streupflicht (Winterdienst) für den Gehweg vor dem Grundstück der Beklagten liegt unstrittig bei der Stadt München, der Streithelferin der Beklagten.

Im Winter 2010 stürzte der Kläger vormittags beim Verlassen des Wohnhauses auf einem schmalen, von der Stadt nicht geräumten Streifen des öffentlichen Gehwegs vor dem Grundstückseingang. Hierbei zog er sich Frakturverletzungen zu. Die Stadt hatte den Gehweg mehrfach geräumt und gestreut, aber nicht auf ganzer Breite und nicht bis zur Schwelle des unmittelbar an den Gehweg angrenzenden Anwesens der Beklagten, die keine Räumarbeiten auf dem Gehweg vorgenommen hatte, weil sie ihrer Meinung nach dazu nicht verpflichtet war.

Die auf Zahlung von Schadensersatz, Schmerzensgeld sowie auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für künftige materielle und immaterielle Schäden aus dem Unfall gerichtete Klage blieb in allen Instanzen ohne Erfolg.

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, regelmäßig nicht verpflichtet ist, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Zwar ist ein Vermieter aus dem Mietvertrag (in dessen Schutzbereich vorliegend auch der Kläger als Lebensgefährte der Mieterin einbezogen war) verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB). Dazu gehört es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen. Die gleiche Pflicht trifft den Eigentümer eines Grundstücks im Übrigen auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB) etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten.

Vorliegend ist der Kläger allerdings nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem öffentlichen Gehweg gestürzt. Die dem Vermieter seinen Mietern gegenüber obliegende (vertragliche) Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich jedoch regelmäßig auf den Bereich des Grundstücks. Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers, sofern die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg von der Gemeinde nicht auf die Eigentümer (Anlieger) übertragen ist. Im Streitfall lag die Verkehrssicherungspflicht für den öffentlichen Gehweg vor dem Anwesen indes bei der Streithelferin (Stadt München) und nicht bei der insoweit nicht zum Winterdienst verpflichteten Beklagten.

Eine Ausweitung der betreffenden Verkehrssicherungspflicht über die Mietsache bzw. über das Grundstück hinaus kommt demgegenüber allenfalls ausnahmsweise bei Vorliegen ganz außergewöhnlicher Umstände in Betracht, die im Streitfall aber nicht gegeben waren. Das Berufungsgericht hat es, so der BGH, daher mit Recht als dem Kläger zumutbar angesehen, mit der gebotenen Vorsicht den schmalen, nicht geräumten Streifen des Gehwegs zu überqueren, um zu dem (durch die Streithelferin) von Schnee und Eis befreiten Bereich zu gelangen. Der Senat hat die Revision des Klägers deshalb zurückgewiesen.