Keine Anwendung der Mietpreisbremse bei Eintritt neuer Mieter durch dreiseitige Vereinbarung in den bestehenden Mietvertrag bei gleichzeitiger Mieterhöhungsvereinbarung, Umgehungsgeschäft

Bei einem Austausch eines Mieters durch einen neuen Mieter im Wege der dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter, dem bisherigen Mieter und dem neuen Mieter wird regelmäßig kein neuer Mietvertrag i.S.d. § 556d Abs. 1 BGB abgeschlossen, selbst wenn die dreiseitige Vereinbarung mit einer Mieterhöhung verbunden wird.

Die Parteien streiten über Ansprüche der Kl. aus abgetretenem Recht im Zusammenhang mit einem Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse. Zwischen der Bekl. (Vermieterin) und zwei Mietern bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Zunächst schlossen die Mieter mit der Bekl. am 18./25.7.2022 einen Mietvertrag über die Wohnung ab dem 1.8.2022. Es wurde eine monatliche Nettokaltmiete i.H.v. 999 € sowie eine Staffelmiete vereinbart, wonach sich die Nettokaltmiete ab dem 1.8.2023 auf 1.028,97 € und ab dem 1.8.2024 auf 1.059,84 € erhöht. Zudem waren weitere Staffeln ab dem 1.8.2025 und 1.8.2026 vereinbart. Im Verlauf des Mietverhältnisses baten die bisherigen Mieter die Bekl. erfolgreich um einen Mieterwechsel. Mit 1. Nachtrag vom 22.1.2023/25.1.2024 traten ab dem 31.1.2024 die bisherigen Mieter aus dem Mietvertrag aus und zum 1.2.2024 zwei neue Mieter mit allen Rechten und Pflichten in das Vertragsverhältnis ein.

Der 1. Nachtrag enthielt u. a. folgende weitere Vereinbarungen:

„Zu § 4 Miete: Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Höhe der Nettokaltmiete neu vereinbart wird und ab dem 1.2.2024 1.259 € beträgt. Die Gesamtmiete für das Mietobjekt beträgt somit ab dem 1.2.2024 1.259 € und setzt sich wie folgt zusammen: Nettokaltmiete 1.099 € zzgl. Vorauszahlung Betriebskosten zzgl. Vorauszahlung Heizkosten GESAMT: 1.259 €.

Zu § 2, 7 Mietvertragsart und -dauer/Staffelmietvereinbarung

(5) Die Staffelvereinbarung endet zum 31.1.2024.

(6) Ab dem 1.2.2024 handelt es sich um einen Mietvertrag mit einem Mietanpassungsrecht auf der Grundlage einer lndexklausel (lndexmietvertrag) nach § 557b BGB.“

Die Kl. behauptet, die (neuen) Mieter hätten sie mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse beauftragt und dazu diese Ansprüche gegen die Bekl. an sie abgetreten. Zudem habe sie an die Bekl. ein Rügeschreiben vom 26.3.2025 versandt.

Die Kl. ist der Ansicht, bei dem Nachtrag zum Mietvertrag handele es sich um einen neuen Mietvertragsabschluss (sog. Novation). Selbst bei anderer Bewertung seien die §§ 556d ff. BGB wegen des Verbotes von Umgehungsgeschäften anwendbar. Die Kl. behauptet hierzu, die von der Bekl. verlangte Gestaltung des Vertragsschlusses als Vertragsänderung unter Einbeziehung der Vormieter habe offenkundig dem Zweck gedient, den Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB zu umgehen.

Die Kl. klagt auf Auskunft, Rückzahlung überzahlter Miete sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten.

Die Kl. hat gegen die Bekl. weder einen Auskunftsanspruch noch einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für April 2025 gemäß §§ 556g Abs. 3, 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 398 BGB […], denn die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB sind auf das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht anwendbar.

Gemäß § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2) höchstens um 10 % übersteigen.

§ 556d Abs. 1 BGB findet nach dem Wortlaut nach nur Anwendung, wenn ein Mietvertrag (neu) abgeschlossen wird. Insbesondere bei einem Austausch des Mieters hängt es von der konkreten vertraglichen Gestaltung ab, ob der Vertrag als Eintritt des neuen Mieters in den alten Mietvertrag oder als Neuabschluss anzusehen ist (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 17. Aufl., 2026, § 556d, Rn. 24; Arzt in: MüKo BGB, 9. Aufl. 2023, BGB § 556d, Rn. 10).

Von einem Neuabschluss ist vorliegend nicht auszugehen. Von einer Novation darf nur ausnahmsweise ausgegangen werden, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen; im Zweifel ist nur von einer Vertragsänderung auszugehen (BGH, Urteil vom 21.11.2012 - VIII ZR 50/12 - juris). Mit dem 1. Nachtrag zum Mietvertrag haben die Bekl. so vereinbart, dass [die neuen Mieter, d. Red.] und mit allen Rechten und Pflichten in das Vertragsverhältnis eintreten. Zugleich haben sie eine (höhere) Nettokaltmiete neu vereinbart und die bisherige Staffelmietvereinbarung durch eine lndexmieterhöhungsvereinbarung ersetzt.

Gerade die Vereinbarung, dass [die neuen Mieter, d. Red.] und mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis eintreten, spricht gegen eine Novation. Bei einem Austausch eines Mieters durch einen neuen Mieter im Wege der dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter, dem bisherigen Mieter und dem neuen Mieter wird regelmäßig kein neuer Mietvertrag i.S.d. § 556d Abs. 1 BGB abgeschlossen, selbst wenn die dreiseitige Vereinbarung mit einer Mieterhöhung verbunden wird (Siegmund in: Börstinghaus/Siegmund, Miete, 8. Aufl. 2025, § 556d BGB, Rn. 14).

Es ist aber jeweils zu prüfen, ob ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vorliegt, das formal als Vertragsänderung gestaltet wurde, rechtlich hingegen als Neuabschluss i.S.d.§ 556d Abs. 1 BGB zu behandeln ist.

Eine solche offenkundige Umgehung wurde in der Rechtsprechung etwa angenommen, wenn die Vormieter den Mietvertrag bereits gekündigt hatten und die Vermieterseite den bisherigen Untermietern schon in Aussicht gestellt hatten, einen neuen Mietvertrag über die Wohnung abschließen zu können, dann jedoch plötzlich von Vermieterseite ohne ersichtlichen Grund im Wege der dreiseitigen Vertragsänderung vorgegangen wurde (vgl. LG Berlin, Urteil vom 25.4.2018 - 65 S 238/17 -, juris; vorausgehend: AG Neukölln, Urteil vom 11.10.2017 - 20 C 19/17 -, juris).

Eine solche offensichtliche Umgehung ist hier aber nicht ersichtlich. Es kann auch nicht von einem vergleichbaren Fall ausgegangen werden. Eine Kündigung durch die Vormieter lag nicht vor, zumindest ist eine solche nicht von der Kl. vorgetragen worden. Dem Gericht ist lediglich bekannt, dass [die bisherigen Mieter, d. Red.] im Verlauf des Mietverhältnisses an die Bekl. herantraten und um einen Mieterwechsel baten. Dieser Vortrag der Bekl. ist unstreitig geblieben. Hinsichtlich des behaupteten unzulässigen Umgehungsgeschäftes trägt indes die Kl. die Darlegungs- und Beweislast. Soweit sie behauptet, die von der Bekl. verlangte Gestaltung des Vertragsschlusses als Vertragsänderung unter Einbeziehung der Vormieter habe offenkundig dem Zweck gedient, den Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB zu umgehen, ist dieses Vorbringen unsubstantiiert. Die Kl. trägt hierzu keinerlei konkrete Umstände vor.

Die (neuen) Mieter können sich nicht auf einen Verstoß gegen § 556d BGB berufen. Denn mit der Vereinbarung über eine Nettokaltmiete auf 1.099 € liegt eine Mieterhöhungsvereinbarung im laufenden Mietverhältnis gemäß § 557 BGB vor, welche den §§ 556d ff. BGB nicht unterfällt.

Mangels Hauptansprüchen hat die Kl. auch keinen Anspruch auf Zinsen oder vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten.

Bei einem Austausch eines Mieters durch einen neuen Mieter im Wege der dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter, dem bisherigen Mieter und dem neuen Mieter wird regelmäßig kein neuer Mietvertrag i.S.d. § 556d Abs. 1 BGB abgeschlossen, selbst wenn die dreiseitige Vereinbarung mit einer Mieterhöhung verbunden wird.

Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Ansprüche im Zusammenhang mit einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend. Die beklagte Vermieterin schloss mit den ehemaligen Mietern einen Wohnungsmietvertrag zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 999 € sowie weiteren Staffelmieten. Im Verlauf des Mietverhältnisses baten die Mieter darum, mit zwei anderen Mietern den Mietvertrag fortzusetzen. Mit einem Nachtrag zum Mietvertrag traten durch dreiseitigen Vertrag die bisherigen Mieter aus dem Mietvertrag aus und die neuen Mieter mit allen Rechten und Pflichten in das Vertragsverhältnis ein. Damit verbunden wäre eine Erhöhung der Nettokaltmiete auf 1.099 €, eine Beendigung der Staffelvereinbarung und ein Ersatz durch eine Indexklausel.

Die Klägerin behauptet, die (neuen) Mieter hätten sie mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse beauftragt und dazu diese Ansprüche gegen die Beklagte an sie abgetreten. Die Klägerin ist der Ansicht, bei dem Nachtrag zum Mietvertrag handele es sich um einen neuen Mietvertragsabschluss (sog. Novation). Die von der Beklagten verlangte Gestaltung des Vertragsschlusses als Vertragsänderung unter Einbeziehung der Vormieter habe dem Zweck gedient, die Mietpreisbremse zu umgehen. Die Klägerin klagt auf Auskunft, Rückzahlung überzahlter Miete sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte weder einen Auskunftsanspruch noch einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete, denn die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB sind auf das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht anwendbar.

Die Mietpreisbremse findet nur Anwendung, wenn ein Mietvertrag (neu) abgeschlossen wird. Insbesondere bei einem Austausch des Mieters hängt es von der konkreten vertraglichen Gestaltung ab, ob der Vertrag als Eintritt des neuen Mieters in den alten Mietvertrag oder als Neuabschluss anzusehen ist.

Von einem Neuabschluss (Novation) ist vorliegend nicht auszugehen. Davon darf nur ausnahmsweise ausgegangen werden, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen; im Zweifel ist nur von einer Vertragsänderung auszugehen. Mit dem 1. Nachtrag zum Mietvertrag haben die Beklagten vereinbart, dass die neuen Mieter mit allen Rechten und Pflichten in das Vertragsverhältnis eintreten. Zugleich haben sie eine (höhere) Nettokaltmiete neu vereinbart und die bisherige Staffelmietvereinbarung durch eine Indexmieterhöhungsvereinbarung ersetzt.

Gerade die Vereinbarung, dass die neuen Mieter mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis eintreten, spricht gegen eine Novation. Bei einem Austausch eines Mieters durch einen neuen Mieter im Wege der dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter, dem bisherigen Mieter und dem neuen Mieter wird regelmäßig kein neuer Mietvertrag abgeschlossen, selbst wenn die dreiseitige Vereinbarung mit einer Mieterhöhung verbunden wird.

Es ist aber jeweils zu prüfen, ob ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vorliegt, das formal als Vertragsänderung gestaltet wurde, rechtlich hingegen als Neuabschluss zu behandeln ist.

Eine solche offenkundige Umgehung wurde in der Rechtsprechung etwa angenommen, wenn die Vormieter den Mietvertrag bereits gekündigt hatten und die Vermieterseite den bisherigen Untermietern schon in Aussicht gestellt hatte, einen neuen Mietvertrag über die Wohnung abschließen zu können, dann jedoch plötzlich von Vermieterseite ohne ersichtlichen Grund im Wege der dreiseitigen Vertragsänderung vorgegangen wurde.

Eine solche offensichtliche Umgehung ist hier aber nicht ersichtlich. Es kann auch nicht von einem vergleichbaren Fall ausgegangen werden.

Die (neuen) Mieter können sich nicht auf einen Verstoß gegen § 556d BGB berufen. Denn mit der Vereinbarung über eine Nettokaltmiete auf 1.099 € liegt eine Mieterhöhungsvereinbarung im laufenden Mietverhältnis gemäß § 557 BGB vor, welche der Mietpreisbremse nicht unterfällt.