Keine Anwendung der Mietpreisbremse auf erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, Umfang der Mitteilungspflicht Leitsätze

1. Beruft sich der Vermieter hinsichtlich der Zulässigkeit der Miete auf § 556f Satz 2 BGB (erste Vermietung nach umfassender Modernisierung), ist er nicht gehalten, bereits vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen, sondern zunächst nur über das „Ob“ einer solchen umfassenden Modernisierung. Es obliegt anschließend dem Mieter, ggf. mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt.

2. Zur Frage, wann die Kriterien einer umfassenden Modernisierung – wesentlicher Bauaufwand (Kostenkriterium) und qualitative Gleichstellung mit einem Neubau (Zustandskriterium) erfüllt sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl., eine lnkassodienstleisterin, macht aus abgetretenem Recht Rückzahlung einer Mietzahlung, Auskunftsansprüche und Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten geltend.

Das Mietverhältnis begann am 1. März 2024. Es ist eine Staffelmiete vereinbart, wobei die Nettokaltmiete im ersten Jahr 1.626 €, ab dem 1. März 2025 1.674,78 €, ab dem 1. März 2026 1.725,02 € und ab dem 1. März 2027 1.776,77 € beträgt. Die Wohnung hat eine Größe von 90,28 m2. Sie ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet, die Wohnlage gemäß Straßenverzeichnis ist gut. In § 12 des Mietvertrags heißt es: ,,Der Mieter erklärt, dass er die Mieträume am 23.1.2024 besichtigt hat. Hinsichtlich des Zustands der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen: Die Mieträume wurden zuvor als Gewerberäume genutzt und durch den Eigentümer komplett kernsaniert und zu Wohnraum umgebaut. Erstbezug nach erstmalig entstandenem Wohnraum.“

Mit an die Hausverwaltung des Bekl. adressiertem Schreiben der Kl. vom 13. Mai 2025 wird eine nach deren Auffassung überhöhte Miete gerügt. Die Kl. ist der Ansicht, die vom Bekl. geforderte Miete überschreite die nach § 556d BGB höchstzulässige Miete. Diese betrage maximal 935,48 € und sei damit um 739,30 € überhöht.

Der Bekl. könne sich gemäß § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB nur auf die von ihm behauptete Ausnahme - Neubau bzw. umfassende Modernisierung - berufen, wenn er vorvertraglich die entsprechenden Hinweispflichten ordnungsgemäß erfüllt habe. Hieran fehle es. Eine Auskunft sei nicht ordnungsgemäß erteilt worden. Der Vermieter habe auch mitteilen müssen, dass ein Ausnahmetatbestand in Anspruch genommen werde und deswegen eine Privilegierung vorliege. Es fehle auch die entscheidende Angabe, ob eine Bezugsfertigkeit erst nach dem maßgeblichen Stichtag, nämlich zum 1. Oktober 2014, eingetreten sei. Die Angabe „Erstbezug“ genüge allein nicht. Für die Wohnung gelte daher Bezugsfertigkeit zwischen 1991 und 2001. Die sog. Mietpreisbremse finde Anwendung. Die von dem Bekl. vorgenommenen Maßnahmen rechtfertigten keinen Wechsel der Baualtersklasse. Zu einer umfassenden Modernisierung sei nicht ausreichend vorgetragen worden. Es sei nicht substantiiert dargelegt worden, welche Maßnahmen durchgeführt worden seien. Ein pauschaler Verweis auf Rechnungsdokumente genüge nicht. Die Aufwendung der vom Bekl. vorgetragenen Umbaukosten wurde außerdem bestritten.

Der Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen. Er behauptet, bei der Wohnung handele es sich um eine neu geschaffene Wohnung, die erstmals im Fe­bruar 2024 fertiggestellt worden sei. Vorher habe sich in den betreffenden Räumlichkeiten eine Gewerbeeinheit befunden. Diese sei gemäß Baugenehmigung vom 29. Juni 2023 des Bezirksamts Lichtenberg von Berlin zu zwei Wohneinheiten umgebaut worden. Eine davon sei die der hiesigen Mietpartei. Es gelte damit vielmehr das Baujahr 2024 und damit sei die sog. Mietpreisbremse nicht anwendbar. Für die Schaffung der Wohnung sei die Gewerbeeinheit zunächst vollständig entkernt worden. Hierfür sei ein Rückbau aller Trennwände, außer der statisch notwendigen Massivwände, erfolgt sowie der vollständige Rückbau der sanitären Einrichtungen, der Elektrik, der Küche, der Fußböden, der Tapeten. Unangetastet geblieben sei lediglich die „Außenhaut“ der vormaligen Gewerbeeinheit. Für den Umbau seien insgesamt Kosten in Höhe von 294.414,40 € entstanden. Über die umfassende Modernisierung bzw. den Neubaucharakter sei die Mietpartei auch durch § 12 des Mietvertrags ausreichend unterrichtet worden. Alle weiteren Auskünfte seien mit Schreiben vom 15. Mai 2025 gegenüber der Kl. erteilt worden.

1. Es besteht kein Anspruch der Kl. aus abgetretenem Recht auf Rückzahlung einer überzahlten Miete für den Monat Juni 2025 gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1, 557a Abs. 4, 556d, 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1, 818 Abs. 1, 398 BGB.

Die Vorschriften über die sogenannte Mietpreisbremse sind vorliegend nicht anwendbar gemäß § 556f Satz 2 BGB. Demnach sind die §§ 556d und 556e BGB nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine solche umfassende Modernisierung liegt hier vor. Der Bekl. ist auch seiner Pflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4, Abs. 4 BGB nachgekommen, den Mietern vor Abgabe der Mietvertragserklärung unaufgefordert Auskunft darüber zu erteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

1. Die in § 12 des Mietvertrags erteilte Auskunft genügt den Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4, Abs. 4 BGB.

Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB ist der Vermieter, soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556f Satz 2 BGB beruht, verpflichtet, dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert (in Textform, § 556g Abs. 4 BGB) Auskunft darüber zu erteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Die Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsanpassungsgesetz sehen ausdrücklich vor, dass der Vermieter nach der Bestimmung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB (ebenso wie nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB) nicht gehalten ist, bereits vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen, sondern zunächst nur über das „Ob“ einer solchen umfassenden Modernisierung. Es obliegt vielmehr anschließend dem Mieter, ggf. mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt (so BT-Drs. 19/4672, Seite 28). Vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters ist es daher ausreichend, wenn der Vermieter mitteilt, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Januar 2026, § 556g Rn. 69; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 17. Aufl., § 556g BGB Rn. 27j; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl.,§ 556g Rn. 12; BGH, Versäumnisurteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, Rn. 53, juris). Die zu erteilende Information muss sich aber nur auf die vier Ausnahmetatbestände beziehen. Eine darüber hinausgehende Erläuterungspflicht des Vermieters enthält § 556g Abs. 1a BGB nicht. Der Vermieter muss den Mieter nicht über die Bedeutung der Information für die Zulässigkeit der Wiedervermietungsmiete informieren (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 556g Rn. 27e, beck-online).

Auch aus der von der Kl. im Schriftsatz vom 18.3.2026 zitierten Kommentarstelle ergibt sich nach der Auffassung des Gerichts nichts anderes. Die zitierte Kommentarstelle nimmt Bezug auf die Ausnahme des § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB (Neubau). Dort heißt es „der Vermieter (muss) den Mieter darüber informieren, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde“. Vor dem Hintergrund der Angaben in § 12 des Mietvertrags wäre es für das Gericht auch nicht fernliegend, dass aus den Umständen des Vertragsabschlusses sowie der Angabe, dass die Wohnung am 23. Januar 2024 besichtigt wurde und es sich um einen Erstbezug nach erstmalig entstandenem Wohnraum handelt, auch eine Auskunft dahingehend erteilt wurde, dass die Wohnung erst nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Nach der Auffassung des Gerichts kommt es hier allerdings vielmehr auf die Ausnahme der umfassenden Modernisierung an und hierzu heißt es im Gesetzestext lediglich, dass „der Vermieter den Mieter darüber informieren (muss), dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt“.

Dem hat der Bekl. Rechnung getragen. In § 12 des Mietvertrags ist von „komplett kernsaniert und zu Wohnraum umgebaut“ die Rede. Es handele sich um einen „Erstbezug nach erstmalig entstandenem Wohnraum“. Dass im Wortlaut nicht von umfassend modernisiert die Rede ist, schadet nicht. Denn aus der Zusammenschau der aufgeführten Begrifflichkeiten kann sich auch für einen Laien ergeben, dass ganz erhebliche Maßnahmen der Wohnung vorgenommen wurden, sodass diese einem Neubaustandard entspricht, und die Mietpartei die Wohnung als erste nach den Maßnahmen bezieht. Dies reicht gemessen an den oben dargelegten Anforderungen aus.

2. Es liegt auch tatsächlich der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB, nämlich eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, vor. Die Voraussetzungen für eine solche sind erfüllt.

Wann eine Maßnahme als „umfassende Modernisierung“ i.S.v. § 556f Satz 2 BGB zu qualifizieren ist und damit die Wohnung einem Neubau vergleichbar macht, hängt von zwei wesentlichen Kriterien ab: Zum einen muss ein wesentlicher Bauaufwand getätigt worden sein (Kostenkriterium). Zum anderen muss eine qualitative Gleichstellung mit einem Neubau erreicht worden sein (Zustandskriterium).

Als wesentlicher Bauaufwand gilt, wenn die Modernisierungskosten mindestens etwa 1/3 der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Herstellungskosten (ohne Grundstück) erreichen. In der Praxis wird dies z. B. mit durchschnittlichen Neubaukosten (regional, €/m2) unterlegt; ein Aufwand von ca. einem Drittel dieser Kosten wird als Richtgröße herangezogen. In den Kostenvergleich sind nur Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB einzustellen; reine Erhaltungs-/lnstandsetzungskosten (§ 555a BGB) sind - ggf. zeitanteilig - herauszurechnen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23. Mai 2019 - 65 S 25/18, GE 2020, 334 = juris).

Weiter ist mit in den Blick zu nehmen, ob die Gesamtwohnung in mehreren wesentlichen Bereichen - Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, energetische Eigenschaften usw. - verbessert wurde (BGH, Beschluss vom 27.5.2020 - VIII ZR 73/19, GE 2020, 1113 = NZM 2020, 792). Umfassend ist eine Modernisierung außerdem dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt, für die Satz 1 des § 556f BGB ebenfalls anordnet, dass § 556d BGB (auf die erstmalige Vermietung nach dem 1.10.2014) keine Anwendung findet (vgl. BT-Drs. 18/3121, Seite 32). Die Bezeichnung „umfassend“ betrifft somit nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung; deshalb ist auch zu berücksichtigen, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde (vgl. BT-Drs. 18/3121, Seite 32; BeckOGK BGB/Fleindl, Stand 1. Januar 2026, § 556f Rn. 24 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl., § 556f Rn. 20; BGH, Beschluss vom 27.5.2020 - VIII ZR 73/19, GE 2020, 1113 = NZM 2020, 792 Rn. 11).

Beide Kriterien sind vorliegend erfüllt.

a) Das Gericht ist zu der Überzeugung gelangt, dass weitaus mehr als 1/3 der im Jahr 2023 bzw. 2024 durchschnittlichen Neubaukosten pro Quadratmeter (exklusive Grundstück) investiert wurden. Die vom Bekl. im Schriftsatz vom 14. Januar 2026 aufgeführten Maßnahmen mit Kosten i.H.v. insgesamt 294.414,40 € sind nach der Überzeugung des Gerichts tatsächlich entstanden. Sowohl im Schriftsatz selbst wurden die einzelnen Maßnahmen im Detail aufgeschlüsselt, sie decken sich außerdem auch mit den in den anliegenden Rechnungen aufgeführten Beträge. Die Rechnungen beziehen sich auch auf die streitgegenständliche Wohnung bzw. auf die streitgegenständliche Wohnung und die andere entstandene Wohneinheit.

Die Kl. verweist im Schriftsatz vom 18.3.2026 lediglich pauschal darauf, zu den Modernisierungen sei nicht substantiiert vorgetragen worden. Vor dem Hintergrund des Schriftsatzes vom 14. Januar 2026 nebst Anlagen ist dies für das Gericht nicht nachvollziehbar. Im Schriftsatz selbst findet sich eine Auflistung der und Ausführungen zu den einzelnen Arbeiten. Es bleibt offen, welche konkreten vom Bekl. aufgeführten Maßnahmen die Kl. überhaupt bestreiten will. Vor dem Hintergrund der Ausführungen im Schriftsatz vom 14. Januar 2026 sowie den eingereichten Rechnungen und Kostenübersichten genügt ein pauschales Bestreiten jedenfalls nicht.

Die Darlegung und Beweislast für den Vorzustand sowie die durchgeführten Maßnahmen und dazu aufgewendeten Kosten trägt grundsätzlich der Vermieter. Hat der Vermieter zu den Arbeiten aber wie hier schlüssig vorgetragen und Rechnungen eingeführt, kann die Kl. die Maßnahmen und Kosten nicht pauschal mit Nichtwissen bestreiten. Es obliegt dann ihr, anhand der vorgelegten Unterlagen konkret aufzuzeigen, welche Bauteile oder Einrichtungen bereits vorhanden waren und daher um fiktive Instandhaltungskosten zu bereinigen sind. Außerdem muss sie die eingeführten Rechnungen prüfen und aufzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen lnstandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt (BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18, GE 2021, 237 = NZM 2021, 220; LG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 2023 - 64 S 210/21, GE 2024, 288 = juris).

An jeglichem derartigen Vortrag der Kl. fehlt es aber.

Daher ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass die vom Bekl. aufgeführte Summe auch tatsächlich aufgewendet wurde.

Durch den Umbau sind aus einer vorigen Gewerbeeinheit nunmehr zwei Wohneinheiten entstanden. Die streitgegenständliche Wohnung hat eine Größe von 90,28 m2. Die zweite Wohneinheit hat eine Größe von 104,83 m2. Es wurden also insgesamt Flächen im Umfang von 195,11 m2 umgebaut. Gemessen an der investierten Summe ergeben sich Umbaukosten pro Quadratmeter in Höhe von 1.508,96 €. Das Gericht geht davon aus, dass im streitgegenständlichen Bauzeitraum 2023/2024 ca. 2.200 € pro Quadratmeter in einen Neubau investiert werden mussten (vgl. IBB Wohnungsmarktbericht 2024, dort Seite 10, abrufbar unter www.ibb.de/de/ueber-uns/publikationen/wohnungsmarktbericht/2024.html, zuletzt aufgerufen am 1. April 2026). Die Summe von 1/3 der Neubaukosten pro Quadratmeter ist damit bei weitem erreicht. Selbst wenn man von einer höheren Summe ausgehen wollte, z. B. von 2.500 €, müsste lediglich pro Quadratmeter ungefähr eine Summe von 833 € aufgewendet werden. Die Grenze ist hier in jedem Fall überschritten.

b) Das Gericht ist auch zu der Überzeugung gelangt, dass in ausreichend vielen elementaren Bereichen Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden haben.

Im Bereich Sanitär wurde ein komplett neues Bad mit ebenerdiger Dusche, Badewanne wandhängendem WC, Spiegel und Handwaschbecken geschaffen. Außerdem wurde ein Gäste-WC, ebenfalls mit Handwaschbecken, Spiegel und wandhängendem WC geschaffen. Bad und Gäste-WC wurden mit schwarzen Fliesen neu verfliest, sowohl im Bodenbereich als auch hälftig bis zur Wand. Dies zeigen die Fotos. Auf den Lichtbildern sind die alten Toilettenbereiche zu sehen sowie die weiße Verfliesung von Boden und Wänden in diesem Bereich, welche in der neuen Wohneinheit nicht mehr vorhanden ist. Zur Schaffung von Bad und Gäste-WC wurden neue Wände eingezogen. Schon die Lichtbilder und der Grundriss der Gewerbeeinheit zeigen, dass in dieser zuvor kein Badezimmer vorhanden war. Die Veränderung des Grundrisses nebst Neuschaffung des Bads und Gäste-WC ergibt sich aus einer Gegenüberstellung des Grundrisses der Gewerbeeinheit, und des neuen Grundrisses der Wohneinheit. Die Rechnung weist nach, dass sowohl in Gästetoilette als auch Badezimmer Glasspiegel montiert wurden. Aus der Anlage B17 ergibt sich, dass neue Wand- und Bodenfliesen angebracht wurden sowie Fliesen rund um die Badewanne; außerdem, dass eine ebenerdige Dusche hergestellt wurde und umfangreiche Abdichtungsarbeiten im Bad stattgefunden haben. Ausweislich der Anlage B20 wurden neue Waschbecken montiert und eine für den Sanitärbereich notwendige Montage einer Trink- und Abwasserverteilung fand statt. Ausweislich dieser Anlage wurden weiter eine komplett neue wandhängende Toilettenanlage eingebaut sowie eine Dusch- und Badewannenanlage montiert. Ein Waschmaschinenanschluss sowie eine Lüftungsanlage im Gäste-WC wurden geschaffen. Nach der Anlage B24 wurden die bisherigen Sanitäranlagen komplett ausgebaut und abtransportiert. Nach dem nicht ausreichend bestrittenen Vortrag des Bekl. waren damit zuvor lediglich zwei kleine Toilettenräume in der Gewerbeeinheit vorhanden und kein Badezimmer. Diese Bereiche wurden vollständig neu geschaffen.

Auch wurde vollständig neuer Boden in der Wohneinheit verlegt. Die Fotos zeigen, dass in der früheren Gewerbeeinheit grauer PVC-Boden verlegt war. Auf den Fotos der neuen Wohneinheit ist ersichtlich, dass nunmehr Parkett verlegt worden ist. Aus der Anlage B18 ergibt sich, dass der vorherige Bodenbelag komplett entnommen und entsorgt wurde, anschließend der Untergrund abgeschliffen, abgesaugt und grundiert sowie Unebenheiten ausgeglichen wurden. Es ergibt sich weiter, dass anschließend auf der gesamten Fläche das entsprechende Fertigparkett verlegt und neue Sockelleisten angebracht wurden.

Auch die Elektroanlage wurde komplett modernisiert. Wie sich aus der Anlage B13 ergibt, wurden insbesondere neue Leitungen verlegt, ein neuer Zählerschrank eingebaut mit Überspannungsschutz und FI-Schutzschalter. Die gesamte Elektrik wurde neu gemacht, insbesondere auch für die vorher nicht vorhandene Küche. Ebenso wurde die Elektrik in den Schlafzimmern und den beiden neu geschaffenen Kinderzimmern sowie im Bad, Gäste-WC und im Flur neu gemacht. Ausweislich der Anlage B24 wurde die zuvor vorhandene Elektroinstallation insgesamt ausgebaut und abtransportiert.

Auch im Bereich Heizung haben umfassende Arbeiten stattgefunden. Ausweislich der Anlage B20 fand die erstmalige Erstellung der Heizungsunterverteilung statt.

Ein neues Schließ- und Sicherheitssystem wurde ausweislich der Anlage B21 eingebaut. Ausweislich der Anlage B23 wurde auch ein neuer Briefkasten angebracht.

Der Einzug neuer Wände und die damit einhergehende Veränderung des Grundrisses, um die Fläche als Wohneinheit nutzbar zu machen, ergibt sich auch aus der Anlage B24. Demnach wurden entsprechende Trockenbauwände und Wohnungstrennwände eingezogen. Es wurden ein neuer Stahlträger eingebaut sowie eine Stahlstütze.

Auch an den Fenstern wurden ausweislich der Anlage B26 Arbeiten vorgenommen. So wurde ein neuer Zuschnitt des Fensterflügels vorgenommen, im Rahmen des Umbaus zur Wohneinheit.

Eine detaillierte Aufstellung der durch die einzelnen Rechnungen bestätigten Baukosten findet sich in der Anlage B10, welche sich mit dem Vortrag aus dem Schriftsatz vom 14.1.2026 deckt.

Vor dem Hintergrund dieser Ausführungen ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass in mehreren wesentlichen Bereichen Modernisierungsarbeiten stattgefunden haben, insbesondere in den Bereichen Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden und Elektroinstallation. Die Kl. hat den Vortrag des Bekl. diesbezüglich nicht substantiiert bestritten.

II. Die Kl. kann auch nicht mehr die Erteilung der mit den Klageanträgen zu 1. a) bis c) begehrten Auskünfte verlangen.

Ein Recht der Kl. auf Auskunftserteilung ergibt sich grds. aus §§ 556g Abs. 3, 398 Satz 2 BGB. Die verlangten Auskünfte betreffen grds. auch Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach §§ 556d ff. BGB relevant sind. Die Kl. begehrt hier Auskunft über die Höhe der Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, etwaige Mieterhöhungen in Vormietverhältnissen und über die Frage, ob vor Beginn des Mietverhältnisses in den letzten drei Jahren Modernisierungen durchgeführt worden sind. Nach § 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter auf Verlangen verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Die Erklärung bedarf nach§ 556g Abs. 4 BGB der Textform.

Bereits mit vorgerichtlichem Schreiben vom 15. Mai 2025 teilte der Bekl., vertreten durch die Hausverwaltung, mit, dass es sich um einen Neubau, welcher im Februar 2024 fertiggestellt worden sei, handle. Etwaige Fragen nach Vormieten waren damit in Hinblick auf das Einzugsdatum der Mietpartei obsolet. Warum entsprechende Auskünfte noch eingeklagt worden sind, erschließt sich dem Gericht nicht. Spätestens mit Schriftsatz vom 14. Januar 2026 war auch der Auskunftsanspruch hinsichtlich etwaiger Modernisierungsmaßnahmen vollständig erfüllt. Trotz Hinweises des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 4. März 2026 sind die Auskunftsansprüche nicht für erledigt erklärt worden. Sie sind allerdings erfüllt, ein weiterer Anspruch auf Auskunft besteht nicht.

III. Die Kl. hat gegen den Bekl. schließlich keinen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 2.459,02 € gemäß §§ 280, 286, 398 BGB.

Eine Pflichtverletzung des Bekl. durch die Vereinbarung einer gemäß §§ 556d ff. BGB unzulässigen Miete liegt - wie oben ausgeführt - nicht vor, da die Nettokaltmiete in Höhe von 1.674,78 € (nach Staffelmieterhöhung) wirksam vereinbart wurde.

Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus Verzugsgesichtspunkten. Zum einen war bereits mit § 12 des Mietvertrags Auskunft erteilt worden, selbst wenn man diese Auskunft aber nicht für ausreichend erachten wollte und der Bekl. dann erst nach Ablauf der im Rügeschreiben gesetzten Frist die Auskunft vollständig erteilt hätte, ist die Kl. aber bereits zuvor tätig geworden. Die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten beruhen somit nicht auf einem Verzug des Bekl. (vgl. auch AG Berlin-Kreuzberg, Urteil vom 9. Februar 2022 - 10 C 46/21, GE 2022, 583 = Rn. 26-28, juris).

Beruft sich der Vermieter hinsichtlich der Zulässigkeit der Miete auf die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung, ist er nicht gehalten, bereits vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen, sondern zunächst nur über das „Ob“ einer solchen umfassenden Modernisierung. Es obliegt anschließend dem Mieter, ggf. mittels eines Auskunftsverlangens weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt.

Die Klägerin, eine lnkassodienstleisterin, macht aus abgetretenem Recht Rückzahlung von Miete, Auskunftsansprüche und Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten geltend. In § 12 des dem Mietverhältnis zugrunde liegenden Mietvertrags heißt es:

,,Der Mieter erklärt, dass er die Mieträume am 23. Januar 2024 besichtigt hat. Hinsichtlich des Zustands der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen: Die Mieträume wurden zuvor als Gewerberäume genutzt und durch den Eigentümer komplett kernsaniert und zu Wohnraum umgebaut. Erstbezug nach erstmalig entstandenem Wohnraum.“

Die Klägerin hat eine nach ihrer Auffassung überhöhte Miete gerügt. Der Beklagte könne sich nur auf die von ihm behauptete Ausnahme – Neubau bzw. umfassende Modernisierung – berufen, wenn er vorvertraglich die entsprechenden Hinweispflichten ordnungsgemäß erfüllt habe. Hierzu sei keine ordnungsgemäße Auskunft erteilt worden. Der Vermieter habe auch mitteilen müssen, dass ein Ausnahmetatbestand in Anspruch genommen werde und deswegen eine Privilegierung vorliege. Es fehle auch die entscheidende Angabe, ob eine Bezugsfertigkeit erst nach dem maßgeblichen Stichtag, nämlich zum 1. Oktober 2014, eingetreten sei. Die Angabe „Erstbezug“ genüge allein nicht. Zu einer umfassenden Modernisierung sei auch nicht ausreichend vorgetragen worden. Es sei nicht substantiiert dargelegt worden, welche Maßnahmen durchgeführt worden seien. Ein pauschaler Verweis auf Rechnungsdokumente genüge nicht.

Der Beklagte behauptet, bei der Wohnung handele es sich um eine neu geschaffene Wohnung, die erstmals im Februar 2024 fertiggestellt worden sei. Vorher habe sich in den betreffenden Räumlichkeiten eine Gewerbeeinheit befunden. Diese sei gemäß Baugenehmigung vom 29. Juni 2023 zu zwei Wohneinheiten umgebaut worden. Eine davon sei die der hiesigen Mietpartei. Es gelte damit das Baujahr 2024 und die Mietpreisbremse sei nicht anwendbar. Für die Schaffung der Wohnung sei die Gewerbeeinheit zunächst vollständig entkernt worden. Hierfür sei ein Rückbau aller Trennwände, außer der statisch notwendigen Massivwände, erfolgt sowie der vollständige Rückbau der sanitären Einrichtungen, der Elektrik, der Küche, der Fußböden, der Tapeten. Unangetastet geblieben sei lediglich die „Außenhaut“ der vormaligen Gewerbeeinheit. Für den Umbau seien insgesamt Kosten i.H.v. 294.414,40 € entstanden.

Die Klage wurde vollständig abgewiesen. Es liegt eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung vor. Der Beklagte ist auch seiner Pflicht nachgekommen, den Mietern vor Abgabe der Mietvertragserklärung unaufgefordert Auskunft darüber zu erteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

Die Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsanpassungsgesetz sehen ausdrücklich vor, dass der Vermieter nicht gehalten ist, bereits vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters Auskunft über Umfang und Details der Modernisierung zu erteilen, sondern zunächst nur über das „Ob.“ Es obliege dann dem Mieter, seinen Zweifeln an der Auskunft ggf. mittels eines Auskunftsverlangens nachzugehen. Vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters ist es ausreichend, wenn der Vermieter mitteilt, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Die zu erteilende Information muss sich nur auf die vier Ausnahmetatbestände beziehen. Eine darüber hinausgehende Erläuterungspflicht des Vermieters enthält das Gesetz nicht. Der Vermieter muss den Mieter nicht über die Bedeutung der Information für die Zulässigkeit der Wiedervermietungsmiete informieren.

Dem hat der Beklagte Rechnung getragen. In § 12 des Mietvertrags ist von „komplett kernsaniert und zu Wohnraum umgebaut“ die Rede. Es handele sich um einen „Erstbezug nach erstmalig entstandenem Wohnraum“. Dass im Wortlaut nicht von umfassend modernisiert die Rede ist, schadet nicht. Denn aus der Zusammenschau der aufgeführten Begrifflichkeiten kann sich auch für einen Laien ergeben, dass ganz erhebliche Maßnahmen in der Wohnung vorgenommen wurden, sodass diese einem Neubaustandard entspricht, und die Mietpartei die Wohnung als erste nach den Maßnahmen bezieht. Dies reicht aus.

Es liegt auch eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung vor. Wann eine Maßnahme als „umfassende Modernisierung“ zu qualifizieren ist und damit die Wohnung einem Neubau vergleichbar macht, hängt von zwei wesentlichen Kriterien ab: Zum einen muss ein wesentlicher Bauaufwand getätigt worden sein (Kostenkriterium). Zum anderen muss eine qualitative Gleichstellung mit einem Neubau erreicht worden sein (Zustandskriterium).

Als wesentlicher Bauaufwand gilt, wenn die Modernisierungskosten mindestens etwa 1/3 der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Herstellungskosten (ohne Grundstück) erreichen. In der Praxis wird dies mit durchschnittlichen regionalen Neubaukosten unterlegt. In den Kostenvergleich sind nur Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB einzustellen; reine Erhaltungs-/lnstandsetzungskosten sind – ggf. zeitanteilig – herauszurechnen.

Weiter ist mit in den Blick zu nehmen, ob die Gesamtwohnung in mehreren wesentlichen Bereichen – Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, energetische Eigenschaften usw. – verbessert wurde. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt.

Beide Kriterien sind vorliegend erfüllt. In den Jahren 2023/2024 mussten laut IBB Wohnungsmarktbericht 2024 ca. 2.200 €/m2 in einen Neubau investiert werden. Im konkreten Fall entstanden Umbaukosten i.H.v. 1.508,96 €/m2. Die als Richtschnur geltende Summe von 1/3 der Neubaukosten ist damit bei weitem erreicht.

Ein pauschales bestreiten des Modernisierungsaufwands bzw. nicht vorgenommener Abzüge für Instandsetzung reicht nicht aus, wenn der Vermieter zu den Arbeiten wie hier schlüssig vorgetragen und Rechnungen vorgelegt hat. Es obliegt dann der Klägerin, anhand der vorgelegten Unterlagen konkret aufzuzeigen, welche Bauteile oder Einrichtungen bereits vorhanden waren und daher um fiktive Instandhaltungskosten zu bereinigen wären. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Hierzu hat die Klägerin nichts vorgetragen.

Das AG führt dann im Weiteren aus, dass in den Bereichen Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden und Elektroinstallation Modernisierungsarbeiten stattgefunden haben und damit ein vergleichbarer Neubaustandard erreicht wurde.

Die Klägerin kann auch nicht mehr die Erteilung der begehrten Auskünfte verlangen, denn ihr wurde bereits mitgeteilt, dass es sich um einen im Februar 2024 fertiggestellten Neubau handele.

Anmerkung: Angesichts dessen, dass im konkreten Fall eine bisherige Gewerbeeinheit auf Basis einer Baugenehmigung in zwei Wohnungen umgebaut wurde, erschließt sich allerdings nicht, warum das Gericht darauf abstellt, dass hier eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung vorliegt, denn tatsächlich wurde hier neuer, vorher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen, so dass die Ausnahme nach § 556f Satz 1 und nicht nach § 556f Satz 2 greift. Der Unterschied ist von erheblicher Bedeutung: Die Ausnahme nach § 556f Satz 2 (umfassende Modernisierung) greift nämlich nur für die Erstvermietung; Folgevermietungen unterliegen aber wieder der Mietpreisbremse und der Vermieter kann sich dann nur auf die Vormiete berufen. Liegt dagegen die Ausnahme nach § 556f Satz 1 vor (Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird), gilt die Mietpreisbremse auch für die Folgevermietungen nicht.