Keine Alternativangebote vor sachverständiger Ermittlung des Sanierungsbedarfs

Vor der Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur Ermittlung des Sanierungsbedarfes am gemeinschaftlichen Eigentum müssen regelmäßig keine Alternativangebote eingeholt werden.

I. Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten in der Berufungsinstanz alleine um die Gültigkeit eines Beschlusses, welcher die Beauftragung eines Sachverständigen im Hinblick auf Schäden an Betonbauteilen zum Gegenstand hat. Durch den angefochtenen Beschluss ist ein spezieller Sachverständiger mit einem Nettostundenlohn von 130 € für den Sachverständigen und 45 € für das Sekretariat beauftragt worden. In dem Beschluss ist für die Ermittlung des Sanierungsbedarfes, die Erstellung des Leistungsverzeichnisses mit Angebotseinholung und Preisspiegel ein Betrag von insgesamt 15.000 € freigegeben worden, welcher aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden sollte.

Das Amtsgericht hat diesen Beschluss deshalb für ungültig erklärt, weil keine Alternativangebote eingeholt worden sind. Hiergegen wendet sich die Berufung, die sich im Wesentlichen darauf stützt, dass für vorbereitende Maßnahmen keine Alternativangebote erforderlich seien.

II. Die zulässige Berufung hat Erfolg.

Das Verfahren ist nach dem bisherigen Verfahrensrecht - gegen die übrigen Eigentümer - weiterzuführen (§ 48 Abs. 5 WEG). Materiell ist der gefasste Beschluss im Grundsatz nach dem bei Beschlussfassung geltenden Recht zu beurteilen (Kammer, NZM 2021, 45; LG Rostock, ZMR 2021, 63; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 14 Rn. 223; Riecke, MDR 2021, 213 [214]), für die hier entscheidenden Fragen enthält das neue Recht allerdings ohnehin keine Änderung.

Die Berufung ist begründet, denn der Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG a.F.).

Im vorliegenden Fall waren vor der Beauftragung eines öffentlich bestellten Sachverständigen zur Ermittlung des Sanierungsbedarfes wegen Betonschäden am gemeinschaftlichen Eigentum Alternativangebote entbehrlich.

Allerdings entspricht es herrschender Auffassung und auch der Rechtsprechung der Kammer, dass im Grundsatz Alternativangebote jedenfalls bei der Beauftragung von nicht geringfügigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (nunmehr Erhaltungsmaßnahmen, § 13 Abs. 2 WEG) erforderlich sind (vgl. Kammer, ZWE 2017, 321; instr. Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten § 21 Rn. 75 m.w.N.).

Allerdings sind Alternativangebote kein Selbstzweck, sondern dienen dazu, die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen (BGH, NZM 2011, 515; LG Frankfurt a. M., ZWE 2017, 321). Insoweit muss hierfür jedoch ein Bedürfnis bestehen. Bei der Verwalterwahl hat dies der Bundesgerichtshof angenommen, weil die Neubestellung eines Verwalters für die Eigentümer eine zentrale Bedeutung hat, weil dieser für sie wichtige und weitreichende Funktionen wahrnimmt und regelmäßig für mehrere Jahre bestellt wird. Dies erfordert eine Wahl auf einer fundierten Tatsachengrundlage, die nur bei Vorliegen mehrerer Angebote gegeben ist (BGH, NZM 2020, 663).

Gleiches gilt, wenn nicht unerhebliche Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum vorgenommen werden. Zweck solcher Vergleichsangebote ist, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen und dabei andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet und keine überteuerten Aufträge erteilt werden (LG Hamburg, ZMR 2014, 822; Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten § 21 Rn. 75 m.w.N.). Daher sind Alternativangebote hier in der Regel erforderlich, damit die Eigentümer eine sachgerechte Ermessensentscheidung treffen können. Bereits hiervon bestehen nach der Rechtsprechung der Kammer (ZMR 2018, 789) Ausnahmen, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt. Dann kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, einen Auftrag zu vergeben, ohne Alternativangebote einzuholen. Dies hat die Kammer insbesondere dann angenommen, wenn die Gemeinschaft die Möglichkeit hat, in Fällen, in denen lediglich ein Angebot vorliegt, dieses sachgerecht einzuordnen (Kammer aaO.).

Hinsichtlich der verschiedenen technischen Lösungen dient das Sachverständigengutachten gerade der Aufklärung, inwieweit das gemeinschaftliche Eigentum sanierungsbedürftig ist und welche Wege hier zur Verfügung stehen, insoweit sind Alternativangebote entbehrlich (ebenso LG Hamburg, ZMR 2014, 822). Geht es um die Aufklärung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum, so umfasst die von den Wohnungseigentümern zu ermittelnde Tatsachengrundlage, auf deren Grundlage sie über die Auswahl des Sachverständigen entscheiden, zunächst dessen Qualifikation, den Gutachtenauftrag durchzuführen, und zudem sein Preisgefüge. Diese ist bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gegeben, wenn keine abweichenden Anhaltspunkte dafür im Einzelfall vorliegen. Dass für die Lösung dieser gutachtlichen Aufgabe wiederum methodisch verschiedene Herangehensweisen existieren, zwischen welchen eine Wahlentscheidung zu treffen wäre, behauptet der Kl. selbst nicht und ist auch sonst nicht ersichtlich. Insoweit unterscheidet sich die Sachlage erheblich von der bei der Beauftragung von Handwerkern, wo es häufig verschiedene Herangehensweisen gibt und auch erhebliche Unterschiede in Bezug auf die Durchführung der Maßnahme und die Qualität des Ergebnisses bestehen. Bei öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen darf man demgegenüber im Grundsatz ein gleichförmiges Ergebnis erwarten.

Zutreffend ist, dass die Preisgestaltung auch von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nicht vorgegeben ist und hier - ebenso wie bei dem erforderlichen Arbeitsaufwand - Unterschiede bestehen können. Alleine dies zwingt aber nicht dazu, vor Beschlussfassung weitere Angebote einzuholen. Zu berücksichtigen ist im Sinne der dargelegten Rechtsprechung der Kammer (ZMR 2018, 789) zunächst, dass die Begutachtung letztlich vorgelagerter Teil einer eventuellen späteren Sanierung ist, die vom Kl. unstreitig mit mehreren 100.000 € angegeben werden, so dass insoweit die Kosten des Gutachtens relativ betrachtet unerheblich sind (dazu LG Hamburg, ZMR 2014, 822; vgl. auch Kammer ZMR 2018, 77). Gleiches gilt jedenfalls in Bezug zum Wirtschaftsplan 2018, welcher der Kammer aus dem am heutigen Tag entschiedenen Parallelverfahren bekannt ist und der ein Volumen von knapp 200.000 € aufweist. Zudem würden - anders als bei Handwerkerleistungen - Vergleichsangebote nur eingeschränkt die Entscheidungsgrundlage verbessern. Der Sachverständige hatte der WEG die von ihm berechneten Stundenpreise mitgeteilt. Selbst wenn in der Versammlung abweichende Preise anderer Sachverständigen vorgelegen hätten, wäre damit nicht zwingend, dass das Gutachten letztlich günstiger wäre, weil maßgeblich weniger der Stundensatz als vielmehr die Stundenzahl ist. Insoweit unterscheidet sich die Sachlage von Handwerkerleistungen, bei denen i.d.R. zumindest ein prognostizierter Endpreis angeboten wird. Einwände gegen die Vergütungshöhe oder gar Vortrag dazu, dass das Gutachten bei einem anderen Sachverständigen - sei es wegen eines geringeren Stundenlohns oder eines überhöhten Arbeitsaufwands des vorgeschlagenen Sachverständigen - günstiger zu bekommen wäre, sind mit der Klage ohnehin nicht geltend gemacht worden, gerügt ist lediglich, dass keine Alternativangebote vorgelegt worden sind.

Soweit die Kl. überhaupt ein Erfordernis für ein Sachverständigengutachten in Abrede nimmt, so kann insoweit die Anfechtungsklage keinen Erfolg haben, denn ob eine Sanierungsbedürftigkeit besteht oder nicht, sollte durch das Gutachten geklärt werden. Wenn darüber - wie hier - innerhalb der Eigentümergemeinschaft Streit herrscht, ist dieses durch ein Sachverständigengutachten zu klären, denn es entspricht i.d.R. nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Sanierung ohne eine Bestandsaufnahme vorzunehmen oder gar bei möglichem Sanierungsbedarf davon abzusehen, ohne Hinweisen nachzugehen (dazu Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten § 21 Rn. 73 m.w.N.).

Nach alledem war auf die Berufung das angefochtene Urteil im Umfang der Berufung abzuändern und die Klage insoweit abzuweisen. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor, es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls.

Bei Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur Ermittlung des Sanierungsbedarfes müssen keine Alternativangebote eingeholt werden.

Die Parteien streiten um die Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses, mit dem ein Sachverständiger wegen Schäden an Betonbauteilen beauftragt wird. Durch den angefochtenen Beschluss ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger mit einem Nettostundenlohn von 130 € für den Sachverständigen und 45 € für das Sekretariat beauftragt worden. In dem Beschluss ist für die Ermittlung des Sanierungsbedarfes, die Erstellung des Leistungsverzeichnisses mit Angebotseinholung und Preisspiegel ein Betrag von insgesamt 15.000 € freigegeben worden, der aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden soll. Das AG hat diesen Beschluss deshalb für ungültig erklärt, weil keine Alternativangebote eingeholt worden sind. Hiergegen die Berufung.

Die Berufung hat Erfolg! Das Verfahren ist auch nach der am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen WEG-Reform nach altem Verfahrensrecht gegen die übrigen Eigentümer weiterzuführen. Auch materiell ist der gefasste Beschluss im Grundsatz nach dem bei Beschlussfassung geltenden Recht zu beurteilen. Für die hier zu entscheidenden Fragen enthält das neue Recht allerdings ohnehin keine Änderung.

Die Anfechtungsklage ist abzuweisen, weil der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Vorliegend waren vor der Beauftragung eines öffentlich bestellten Sachverständigen zur Ermittlung des Sanierungsbedarfes wegen Betonschäden am gemeinschaftlichen Eigentum keine Alternativangebote einzuholen, obwohl es h. M. entspricht, dass im Grundsatz Alternativangebote jedenfalls bei nicht geringfügigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen einzuholen sind.

Alternativangebote sind kein Selbstzweck, es muss hierfür ein Bedürfnis bestehen. Dies erfordert eine Wahl auf einer fundierten Tatsachengrundlage, die nur bei Vorliegen mehrerer Angebote gegeben ist. Alternativangebote sind regelmäßig erforderlich, damit die Eigentümer eine sachgerechte Ermessensentscheidung treffen können, insbesondere in Fällen, in denen Angebote zur Sanierung sachgerecht gegeneinander abgewogen werden müssen, damit einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, und dabei andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet und keine überteuerten Aufträge erteilt werden.

Hier jedoch gilt das Sachverständigengutachten gerade der Aufklärung, inwieweit das gemeinschaftliche Eigentum sanierungsbedürftig ist und welche Wege hier zur Verfügung stehen. Insoweit dient das Sachverständigengutachten gerade nur der Aufklärung, inwieweit das gemeinschaftliche Eigentum sanierungsbedürftig ist und welche Wege zur Verfügung stehen; Alternativangebote sind entbehrlich.

Einschränkungen macht das LG nur dann, wenn für die Lösung gutachterlicher Aufgaben methodisch verschiedene Herangehensweisen existieren, zwischen welchen eine Auswahlentscheidung zu treffen wäre. Die Sachlage unterscheidet sich erheblich von der bei der Beauftragung von Handwerkern, wo es häufig verschiedene Herangehensweisen gibt und auch erhebliche Unterschiede in Bezug auf die Durchführung der Maßnahmen und die Qualität des Ergebnisses bestehen. Bei öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen darf man demgegenüber im Grundsatz ein gleichförmiges Ergebnis erwarten. Der Sachverständige hatte der WEG hier die von ihm berechneten Stundenpreise mitgeteilt. Selbst wenn in der Versammlung abweichende Preise anderer Sachverständiger vorgelegen hätten, wäre es nicht zwingend, dass das Gutachten letztlich günstiger wäre, weil maßgeblich weniger der Stundensatz als vielmehr die Stundenzahl ist. Insoweit unterscheidet sich die Sachlage von Handwerkerleistungen, bei denen regelmäßig zumindest ein prognostizierter Endpreis angeboten wird.

Einwände gegen die Vergütungshöhe sind mit der Klage ohnehin nicht geltend gemacht worden. Gerügt wurde lediglich, dass keine Alternativangebote vorgelegt worden sind. Sollte die Klägerin überhaupt ein Erfordernis für ein Sachverständigengutachten generell in Abrede stellen, kann insoweit die Anfechtungsklage keinen Erfolg haben, denn ob eine Sanierungsbedürftigkeit besteht oder nicht, sollte gerade durch das Gutachten geklärt werden. Es entspricht regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Sanierung ohne eine Bestandsaufnahme vorzunehmen.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister