Keine Alternativangebote bei nur geringem Auftragsvolumen (hier: unter 5 % des Wirtschaftsplanes), Hausmeisterdienst für 800 € p. a.

Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt.

Auch hinsichtlich TOP 17, mit dem ein Hausmeisterdienst mit jährlichen Kosten von knapp 800 € beauftragt worden ist, ist die amtsgerichtliche Entscheidung, mit welcher die Anfechtungsklage abgewiesen worden ist, zutreffend. Zwar entspricht es gefestigter Rechtsprechung der Kammer, dass die Wohnungseigentümer ihren Ermessensspielraum regelmäßig erst durch die Vorlage von Alternativangeboten sachgerecht ausüben können, denn nur hierdurch kann den Wohnungseigentümern aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen und wann sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit den verschiedenen Angeboten sind (vgl. dazu im Einzelnen Kammer ZWE 2017, 321 m.w.N.).

Allerdings bestehen hiervon - worauf das Amtsgericht zutreffend abgestellt hat - Ausnahmen, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt. Dann kann es - ausnahmsweise - ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, einen Auftrag zu vergeben, ohne Alternativangebote einzuholen.

Jedenfalls wenn - wie hier - ein Hausmeistervertrag mit einem jährlichen Volumen von unter 800 € bei einem Gesamtjahresvolumen des Wirtschaftsplans von ca. 27.600 € geschlossen wird, also einem Volumen von unter 5 % des Wirtschaftsplanes und zudem den Wohnungseigentümern aufgrund einer vorangegangenen Beschäftigung eines anderen Hausmeisterdienstes eine Orientierung und Einordnung des Angebotes möglich war, ist das Einholen von Alternativangeboten nicht erforderlich und die Beschlussanfechtung kann nicht mit Erfolg alleine hierauf gestützt werden.

Soweit die Berufung nunmehr - erstmals - rügt, dass die konkreten Angebote nicht vorgelegen haben und insbesondere die Dauer des Vertragsschlusses, aber auch die Einzelheiten des Leistungskataloges bei Beschlussfassung unbekannt gewesen waren, so ist dies jedenfalls außerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragen und daher nicht mehr zu berücksichtigen, innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist hat der Kl. ausdrücklich die Anfechtung auf die fehlende Vorlage von „Alternativ- oder Konkurrenzangebote“ beschränkt.

Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt.

Die Eigentümer beschlossen, einen Hausmeisterdienst mit Kosten von knapp 800 € p. a. zu beauftragen. Ein Eigentümer hat dies angefochten, weil keine Alternativangebote eingeholt worden sind. Das AG hat dieses Erfordernis für unerheblich gehalten und die Anfechtungsklage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Ohne Erfolg! Zwar können die Wohnungseigentümer ihren Ermessensspielraum regelmäßig erst durch die Vorlage von Alternativangeboten sachgerecht ausüben. Hierdurch kann den Wohnungseigentümern aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen. Hiervon bestehen jedoch Ausnahmen, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt. Das ist bei einem Hausmeistervertrag mit einem jährlichen Volumen von unter 800 € bei einem Gesamtvolumen des Wirtschaftsplans von ca. 27.600 € der Fall. Aufgrund einer vorangegangenen Beschäftigung eines anderen Hausmeisterdienstes war auch eine Orientierung und Einordnung des Angebots möglich, so dass das Einholen von Alternativangeboten nicht erforderlich ist und die Beschlussanfechtung allein hierauf nicht mit Erfolg gestützt werden kann.

Der Anfechtungskläger hat versucht, in der zweiten Instanz weiteren Sachvortrag zu bringen, nämlich dass insbesondere die Dauer des Vertragsschlusses und die Einzelheiten des Leistungskataloges bei der Beschlussfassung unbekannt gewesen seien. Hierzu führt das LG aus, dass dies jedenfalls außerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragen und daher nicht mehr zu berücksichtigen sei. Innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist hat der Kläger ausdrücklich die Anfechtung nur auf die fehlende Vorlage von Alternativ- oder Konkurrenzangeboten beschränkt.