Keine abweichende Würdigung von Zeugenaussagen durch Berufungsgericht ohne erneute Anhörung, Kriterien für den Eigenbedarf

1. Das Berufungsgericht verstößt gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör, wenn es ohne erneute Anhörung der Partei und Vernehmung von Zeugen deren Bekundungen anders würdigt als das erstinstanzliche Gericht.

2. Bei einer Eigenbedarfskündigung ist nicht nur zu prüfen, ob der Nutzungswunsch des Vermieters vernünftig und nachvollziehbar ist, sondern ob er als ernsthafter Eigennutzungswunsch auch tatsächlich besteht und realisierbar ist. Das lässt sich nicht allein an objektiven Kriterien messen, sondern hängt mit persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammen, so dass ein früherer Auszug aus einer größeren Wohnung dem Vermieter nicht auf unabsehbare Zeit entgegengehalten werden kann.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Parteien, die seit September 2009 durch ein Mietverhältnis über eine im fünften Obergeschoss eines mit einem Fahrstuhl versehenen Mehrfamilienhauses in M. gelegene Drei-Zimmer-Wohnung verbunden sind, streiten über die Wirksamkeit einer von der Bekl. erklärten Eigenbedarfskündigung. Die Kaltmiete für die rund 78 m2 große Wohnung beträgt monatlich 730 € zuzüglich 40 € für einen Kfz-Stellplatz. Das Verhältnis zwischen den Parteien ist durch eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten und wechselseitigen Strafanzeigen geprägt.

2 Die mittlerweile 79-jährige Bekl. und deren über 80-jähriger Ehemann haben ihren Hauptwohnsitz in Österreich - ca. zwei Autofahrstunden vom streitgegenständlichen Anwesen entfernt. Für Besuche in M. zu kulturellen und familiären Zwecken sowie zum Besuch von Heimspielen des FC … nutzten sie in den Jahren 2001 bis 2006 eine Drei-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss und danach eine 45 m2 große Zwei-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss.

3 Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. April 2016 kündigte die Bekl. wegen Eigenbedarfs und führte darin zur Begründung unter anderem aus:

„Die geringe Größe der (Anm.: von der Bekl. gelegentlich bewohnten) 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von etwa 45 m2 hat jedoch seit einiger Zeit bei der Nutzung zu Problemen geführt, so dass meine Mandantin sich in der Wohnung nicht mehr wohlgefühlt hat und sich die Zahl der Aufenthalte meiner Mandantin in M. reduziert hat. Dies soll jedoch, insbesondere auch aus familiären Gründen wie z. B. der Intensivierung des Kontakts zu ihrer Tochter, aber auch, um am M. Kulturleben wieder stärker teilzunehmen, wieder geändert werden. In der derzeitigen Wohnung sind weder Besuche noch längere Aufenthalte anderer Familienmitglieder, wie aktuell durch den Aufenthalt der Enkelin realisiert, bei gleichzeitiger Anwesenheit der Eheleute R. möglich. Die Wohnung ist außerdem relativ dunkel, ein Zustand, der sich durch den Neubau des Rückgebäudes noch verstärkt hat. […]“

4 Das Amtsgericht hat die Eigenbedarfskündigung nach Anhörung der Bekl. und Vernehmung der Tochter und des Schwiegersohns der Bekl. als Zeugen für begründet erachtet und deshalb die auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl. hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts - ohne die Anhörung der Bekl. und die Vernehmung der Zeugen zu wiederholen - abgeändert und der Klage stattgegeben.

II. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6 Der Wunsch der Bekl., die bereits eine Zweitwohnung im selben Anwesen innehabe und lediglich die Nutzung einer größeren und helleren Zweitwohnung anstrebe, sei angesichts des Alters der Bekl. und ihres Ehemannes, der Entfernung zum Hauptwohnsitz und des zeitlichen Umfangs der Nutzung von lediglich ein bis zwei Tagen ein- bis zweimal monatlich unvernünftig, sachfremd und willkürlich. Die Tochter der Bekl. habe als Zeugin angegeben, dass sich ihre Mutter lediglich zwei bis drei Nächte im Monat in der Wohnung aufhalte, auch wenn sich die Mutter „wünschen“ würde, mehr Zeit dort zu verbringen.

7 Die Bekl. müsse sich entgegenhalten lassen, dass sie 2006 freiwillig von einer größeren in die kleinere Wohnung umgezogen sei. Der bloße Wunsch, künftig mehr Zeit in M. zu verbringen, kulturelle Aktivitäten zu intensivieren und den Kontakt mit der Familie zu suchen, reiche alleine für den Ausspruch der Kündigung nicht aus. Angesichts der Rückgabe der Dauerkarte für den FC … durch den Ehemann der Bekl. Anfang des Jahres 2016, der Abgabe der Hausverwaltung im Jahr 2012 sowie des Lebensalters der Bekl. und ihres Ehemannes sei der Wunsch nach einer Intensivierung der Aufenthalte in M. auch im Hinblick auf das fortgeschrittene Alter, die beschwerliche Anreise und die bereits in den letzten Jahren sich immer mehr reduzierenden Aufenthalte nicht objektivierbar, nach der Lebenserfahrung nicht realisierbar und deshalb nicht vernünftig und auch nicht nachvollziehbar.

III. 8 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Beschwerdewert nach § 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Das Berufungsgericht hat die Anhörung der Bekl. sowie die Vernehmung der Zeugen nicht wiederholt, obwohl es deren Bekundungen anders gewürdigt hat als das Amtsgericht. Diese rechtsfehlerhafte Anwendung der § 529 Abs. 1 Nr. 1, § 398 Abs. 1 ZPO verletzt den Anspruch der Bekl. auf Gewährung rechtlichen Gehörs nach Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. BVerfG, NJW 2005, 1487; BGH, Beschlüsse vom 5. April 2006 - IV ZR 253/05, VersR 2006, 949 Rn. 1 f.; vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 3/09, NJW-RR 2009, 1291 Rn. 4; vom 30. November 2011 - III ZR 165/11, juris Rn. 4 f.; vom 15. März 2012 - I ZR 125/11, juris Rn. 6 m.w.N.; st. Rspr.).

9 1. Das Berufungsgericht ist nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des ersten Rechtszuges gebunden. Bei Zweifeln an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen ist eine erneute Beweisaufnahme zwingend geboten. Insbesondere verpflichtet das grundrechtsgleiche Recht auf Wahrung des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) das Berufungsgericht, die bereits in erster Instanz vernommenen Zeugen nochmals gemäß § 398 Abs. 1 ZPO zu vernehmen, wenn es deren Aussagen anders würdigen will als die Vorinstanz. Die nochmalige Vernehmung eines Zeugen kann allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Rechtsmittelgericht auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 3/09, aaO. Rn. 5; vom 2. August 2017 - VII ZR 155/15, NJW-RR 2017, 1101 Rn. 14; jeweils m.w.N.). Gleiches gilt bezüglich einer Parteianhörung (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. September 2017 - XII ZR 48/17, NJW-RR 2018, 249 Rn. 12; vom 21. März 2018 - IV ZR 248/17, NJW 2018, 2334 Rn. 11; jeweils m.w.N.).

10 Das Amtsgericht hat die Aussagen der von ihm vernommenen Zeugen und die Angaben der Bekl. bei ihrer Anhörung dahin gewürdigt, dass der Wunsch der Bekl., ihre Besuche in M. auszudehnen und hierfür die größere Wohnung des Kl. nutzen zu wollen, um dort auch (Übernachtungs-) Besuche zu empfangen, tatsächlich bestand und auch - ungeachtet der Entfernung zum Hauptwohnsitz sowie des Alters der Bekl. und ihres Ehemannes - realisierbar sei.

11 Demgegenüber hat das Berufungsgericht den Wunsch der Bekl. nach einer intensiveren Nutzung der Wohnung als nicht realisierbar angesehen, ohne sich durch eine Anhörung der Bekl. und erneute Vernehmung der Zeugen einen eigenen Eindruck zu verschaffen. Indem das Berufungsgericht gemeint hat, aus Erwägungen der allgemeinen Lebenserfahrung zu einem anderen Ergebnis als das Amtsgericht zu gelangen, hat es die Wahrheitsliebe und/oder die Urteilsfähigkeit der Zeugen und der Bekl. anders beurteilt als das erstinstanzliche Gericht. Einer der Ausnahmefälle, in denen das Berufungsgericht ohne erneute Vernehmung der Zeugen bzw. Anhörung der Partei entscheiden darf, liegt somit nicht vor.

12 2. Eine nochmalige Anhörung der Bekl. sowie Einvernahme der Zeugen war im Übrigen auch mit Blick auf die erst zweitinstanzlich vorgebrachten Umstände des vormaligen Umzuges von einer größeren in die jetzige Wohnung geboten.

13 a) Das Berufungsgericht hat der Bekl. die Berufung auf die nunmehr aus ihrer Sicht zu geringe Wohnungsgröße versagt, da diese im Jahr 2006 von einer größeren Wohnung im ersten Obergeschoss des Anwesens freiwillig in die streitgegenständliche Wohnung umgezogen ist. Dieser Umstand ist bei der Frage, ob der Nutzungswunsch von der Bekl. ernsthaft verfolgt wird, von Bedeutung. Die Bekl. hat in der Kündigungserklärung ausgeführt, die Wohnung sei für den Empfang von (Übernachtungs-) Besuch zu klein. Im Rahmen der gebotenen Gesamtbetrachtung kann jedoch mit Rücksicht darauf, dass die näheren Beweggründe, die Umstände sowie der Anlass des damaligen Verhaltens in die Betrachtung mit einzubeziehen sind, erst nach Anhörung der Vermieterin und gegebenenfalls der Vernehmung von Zeugen beurteilt werden, ob dieser frühere Umzug einer Ernsthaftigkeit des jetzigen Nutzungswunschs entgegensteht. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass es - wie die Nichtzulassungsbeschwerdebegründung zutreffend ausführt - für die Beurteilung des Vorliegens eines Eigenbedarfs maßgeblich auf die Umstände zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung ankommt.

14 b) Das Berufungsgericht durfte den Aspekt der Wohnungsgröße mit Blick auf den vormaligen Umzug und die beabsichtigte Nutzungsintensität auch nicht als „bereits objektiv nicht nachvollziehbar“ ansehen. Dies verkennt wesentliche, bei der Beurteilung des Eigenbedarfs zu berücksichtigende Belange des Vermieters.

15 Zu der sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters gehört auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll. Dabei ist zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, sich nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen lässt, sondern vielmehr eng mit dem bisherigen Lebensweg eines Menschen, seinen Zukunftsplänen und seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammenhängt (vgl. BVerfG, NJW 1994, 309, 310; NZM 1999, 659, 660; Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 15). Der im Jahr 2006 erfolgte Auszug der Bekl. aus der größeren Wohnung im ersten Obergeschoss kann der Bekl. somit nicht auf unabsehbare Zeit entgegengehalten werden. Sie ist dadurch nicht gehindert, ihre Wohnsituation zehn Jahre später erneut zu beurteilen und nunmehr zu einer anderen Einschätzung zu gelangen.

16 3. Die dem Berufungsgericht mit der unterbliebenen Wiederholung der Beweisaufnahme unterlaufene Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich. Denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach Anhörung der Bekl. und erneuter Vernehmung der Zeugen zu einer anderen Beurteilung des von der Bekl. geltend gemachten Eigenbedarfs gelangt wäre.

IV. 17 Bei der Zurückverweisung an das Berufungsgericht macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch, der auf den Fall einer Zurückverweisung nach § 544 Abs. 7 ZPO entsprechend anwendbar ist (BGH, Beschlüsse vom 1. Februar 2007 - V ZR 200/06, NJW-RR 2007, 1221 Rn. 12; vom 3. Juli 2018 - VIII ZR 229/17, juris Rn. 81 m.w.N., zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).

18 Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass die Frage, ob der vom Vermieter zur Begründung der Kündigung angegebene Erlangungswunsch „nachvollziehbar und vernünftig“ ist, nicht - wie es die zunächst mit der Sache befasste Berufungskammer getan hat - mit der weiteren Frage vermengt werden darf, ob der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf auch tatsächlich besteht und realisierbar ist.

19 Dass die von der Bekl. für ihren Nutzungswunsch angegebenen Gründe, die Aufenthalte in M. im Hinblick auf familiäre Kontakte und die Wahrnehmung kultureller Veranstaltungen künftig auszudehnen und in der (größeren) Wohnung auch Übernachtungsbesuche zu empfangen, „vernünftig und nachvollziehbar“ sind, liegt auf der Hand.

20 Das Berufungsgericht wird deshalb vorrangig zu prüfen haben, ob das tatsächliche Bestehen dieses Nutzungswunsches zu seiner Überzeugung nachgewiesen ist. Dazu gehört insbesondere, dass der Nutzungswunsch auch ernsthaft verfolgt wird, er also nicht - etwa um einen „unliebsamen“ Mieter aus der Wohnung zu entfernen - bloß „vorgeschoben“ ist. Sollte das Berufungsgericht nach erneuter Vernehmung der Zeugen und erneuter Anhörung der Bekl. zu der Einschätzung gelangen, der Nutzungswunsch der Bekl. sei nicht realisierbar, wird dies - je nach dem Inhalt der weiteren Feststellungen - bereits im Rahmen der fehlenden Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunschs oder gegebenenfalls auch unter dem weiteren Gesichtspunkt des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens zu würdigen sein.

Ob ein Vermieter eine Wohnung im Sinne des § 573 BGB „benötigt“, ist nicht allein anhand objektiver Kriterien nachweisbar. Entscheidend ist immer auch der persönliche Eindruck von Partei und Zeugen, den das Gericht sich verschaffen muss.

Die inzwischen schon betagte Vermieterin hatte ihren Hauptwohnsitz in Österreich und für Besuche in München zunächst eine Dreizimmerwohnung und später eine Zweizimmerwohnung im selben Haus. Sie kündigte den Mietern einer Dreizimmerwohnung in diesem Haus wegen Eigenbedarfs, da in der jetzigen Wohnung weder Besuche noch längere Aufenthalte anderer Familienmitglieder möglich seien. Nach Anhörung der Vermieterin und Zeugenvernehmung von Tochter und Schwiegersohn hielt das Amtsgericht die Eigenbedarfskündigung für begründet. Ohne erneute Anhörung hielt das Landgericht dagegen die Kündigung für unvernünftig, sachfremd und willkürlich, zumal die Vermieterin im Jahre 2006 freiwillig von einer größeren in die kleinere Wohnung umgezogen sei. Die Nichtzulassungsbeschwerde war erfolgreich.

Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts München zurück. Die abweichende Würdigung der Bekundungen der Vermieterin und der Zeugen ohne erneute Anhörung verletze den Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs nach Art. 103 GG.

Im Rahmen einer gebotenen Gesamtbetrachtung könne erst nach Anhörung der Vermieterin und Vernehmung von Zeugen beurteilt werden, ob der frühere Umzug einer Ernsthaftigkeit des jetzigen Nutzungswunsches entgegenstehe. Auch könne der Auszug aus der größeren Wohnung der Vermieterin nicht auf unabsehbare Zeit entgegengehalten werden. Es sei unzulässig, die Frage, ob der Erlangungswunsch nachvollziehbar und vernünftig ist, mit der weiteren Frage zu vermengen, ob der Eigenbedarf auch tatsächlich besteht und realisierbar ist. Dass hier der Nutzungswunsch vernünftig und nachvollziehbar war, liege auf der Hand.