Kein Zuschlag bei Vermieterverpflichtung für Schönheitsreparaturen

Ist der Vermieter mietvertraglich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen, kann er nicht neben der Miete einen entsprechenden Mietzuschlag verlangen. Es macht keinen Unterschied, ob die Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf einer ausdrücklichen Vereinbarung beruht oder auf dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat mit der Klage ursprünglich Zustimmung zur Mieterhöhung im preisfreien Wohnraum nach § 558 BGB von 480,56 € um 59,44 € auf 540 € gemäß ihrem vorgerichtlichen Schreiben vom 22.11.2007 ab 1.2.2008 begehrt. Nach übereinstimmender Teilerledigung nach Zustimmung der Bekl. zu einer Teilerhöhung um 36,69 € auf 517,25 € verlangt die Kl. noch Zustimmung zur Erhöhung um 22,75 € auf 540 € monatlich.

Die Wohnung ist 91,71 m2 groß und in das Mietspiegelfeld L 4 einzuordnen. § 4 (1) des Mietvertrages lautet: „Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Nr. 5 Abs. 2 AVB). Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt z. Zt. 7,45 DM je m2 Wohnfläche und Jahr." Der Kostenansatz beträgt heute unstreitig 0,74 €/m2 monatlich, mithin insgesamt 67,87 €. Das Amtsgericht hat einen Spannenzuschlag von 20 % auf den Mittelwert von 4,90 € angenommen und eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,20 €/m2 errechnet, was einer Miete von 476,89 € entspricht.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil es den Zuschlag für Schönheitsreparaturen im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens für unbeachtlich hält.

Das LG hielt die Berufung der Kl. für unbegründet.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung um weitere 22,75 € auf 540 € nettokalt monatlich aus § 558 BGB.

Die Berechnung der ortsüblichen Miete durch das Amtsgericht wird nicht angegriffen. Entsprechend dem angefochtenen Urteil kann die Kl. den Zuschlag für die von ihr zu leistenden Schönheitsreparaturen im Rahmen der Mieterhöhung nicht zusätzlich zur zulässigen Miethöhe geltend machen. Der im Mietvertrag als Teil der Miete vereinbarte Zuschlag ist Teil der Kostenkalkulation. Dieser Kostenansatz ist im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Ein solcher ist zum einen gesetzlich nicht vorgesehen; zum anderen widerspricht er dem Sinn und Zweck des § 558 BGB. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Kl. geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (BGH, Urt. v. 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 = GE 2008, 1117). Aus diesem Grund ist auch die Heranziehung der Regelungen aus dem preisgebundenen Wohnungsbau nicht zulässig. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Pflicht des Vermieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf einer ausdrücklichen Vereinbarung beruht oder auf dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (Kammer, Urt. v. 3.7.2009 - 63 S 464/08 -, MM 2010, 73). [...]

Ist der Vermieter mietvertraglich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen, kann er deswegen keinen gesonderten Mietzuschlag verlangen.

Der Mietvertrag enthielt die Regelung, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen trägt. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz betrage z. Zt. 7,45 DM/m2 Wohnfläche und Jahr (heute unstreitig 0,74 €/m2 monatlich). Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB begehrte der Vermieter neben der neuen Miete die Zustimmung zu einem entsprechenden Mietzuschlag. Damit hat er weder beim Amtsgericht noch beim Landgericht Erfolg.

Der Vermieter könne keinen Zuschlag wegen der von ihm durchzuführenden Schönheitsreparaturen verlangen. Der im Mietvertrag als Teil der Miete vereinbarte Zuschlag sei Teil der Kostenkalkulation. Dieser Kostenansatz sei im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Ein solcher sei zum einen gesetzlich nicht vorgesehen; zum anderen widerspreche er dem Sinn und Zweck des § 558 BGB. Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers würden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden. Der von dem Vermieter geltend gemachte Zuschlag orientiere sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (vgl. BGH GE 2008, 1117). Daher mache es keinen Unterschied, ob die Pflicht des Vermieters zu Schönheitsreparaturen auf einer ausdrücklichen Vereinbarung beruhe oder auf dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB wg. einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag. Diese Aussage ist zweifelhaft, wenn ein Mietspiegel einen Zuschlag für die bewusste Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter vorsieht.

Ebenso schon im Urteil vom 3. Juli 2009 - 63 S 464/08 - MM 2010, 73 und vom 5. Februar 2010 - 63 S 340/09 -.