Kein Zurückbehaltungsrecht ohne Mängelanzeige

Ein Mängelbeseitigungsanspruch berechtigt den Mieter nicht, den Mietzins für einen Zeitraum zurückzubehalten, in dem der Mangel dem Vermieter weder angezeigt worden noch sonst bekannt gewesen ist.

Der Bekl. ist erstinstanzlich zutreffend zur Räumung der Wohnung verurteilt worden, weil die fristlose Kündigung vom 1. April 1997 das Mietverhältnis der Parteien gemäß § 554 BGB beendet hat.

(...)

Zwar hat der Bekl. in erster Instanz ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, welches auch dann bestehen kann, wenn eine Minderung gemäß § 539 BGB bzw. in analoger Anwendung dieser Vorschrift ausgeschlossen ist, weil das Zurückbehaltungsrecht auf dem von § 539 BGB nicht berührten Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters basiert. Das Zurückbehaltungsrecht des Bekl. besteht aber nicht in der Höhe, die eine Nichtzahlung von Mietzins seit März 1995 bis zum Ausspruch der Kündigung rechtfertigen konnte. Zwar kann grundsätzlich ein nachträglich geltend gemachtes Zurückbehaltungsrecht den Verzug mit ex tunc-Wirkung beseitigen. Vorliegend ist jedoch nach dem Vortrag der Parteien davon auszugehen, daß eine Mängelanzeige des Bekl. lediglich hinsichtlich des defekten Kellerfensters mit Schreiben vom 27. Dezember 1987 und 24. Juli 1991 und hinsichtlich der Haustür mit Schreiben vom 24. Juli 1991 erfolgt ist, wobei der Gegenvortrag der Kl. zu zwischenzeitlich mindestens drei Reparaturen unsubstantiiert und damit unbeachtlich ist. Beide Mängel zusammengenommen ergeben lediglich eine fiktive Minderungsquote von 5 bis 6 %, was bei fünffacher Berücksichtigung der Minderungsquote im Rahmen des Zurückbehaltungsrechts lediglich zu einem Zurückbehaltungsrecht und damit fehlendem Verzug im Hinblick auf 25 bis 30 % des monatlichen Mietzinses führt. Selbst wenn man dem Bekl. zubilligt, daß er sich unverschuldet über die Höhe des Zurückbehaltungsrechts irren konnte, bestand zumindest hinsichtlich der Hälfte des vereinbarten Mietzinses Zahlungsverzug. Denn dem Bekl. mußte auch als Laien klar sein, daß er für ein fehlendes Kellerfenster und in defekte Hauseingangstür nicht mehr als die Hälfte des von ihm geschuldeten Mietzinses zurückbehalten konnte.

Hinsichtlich der übrigen vorgetragenen Mängel fehlt es an einer Mängelanzeige. Eine solche Mängelanzeige ist vom Bekl. entweder nicht konkretisiert worden, oder es ist von der Kl. der Zugang bestritten worden, wie im Hinblick auf das Schreiben vom 7. Dezember 1990, ohne daß der Bekl. für den Zugang Beweis antreten konnte. Die Geltendmachung eines Leistungsverweigerungsrechts ohne Mängelanzeige verstößt angesichts § 545 BGB gegen Treu und Glauben. Entsprechend ist vom BGH, NJW 1989, 3222 (3224) entschieden worden, daß der Rechtsgedanke des § 539 BGB, wonach eine Minderung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den Mangel zu lange hinnimmt, auch im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu berücksichtigen ist. Entsprechend ist es dem Bekl. verwehrt, wegen Mängeln, die nicht Gegenstand einer Mängelrüge waren, über einen langen Zeitraum den Mietzins nicht zu zahlen, sich dann aber, wenn der Vermieter die Konsequenzen zieht und wegen der aufgelaufenen Mietrückstände wegen Zahlungsverzugs kündigt, demgegenüber auf ein Leistungsverweigerungsrecht zu berufen, dessen Ursache der Vermieter nicht kannte und deshalb auch nicht beheben konnte.

Nach ständiger Rechtsprechung hat der Mieter neben dem Minderungsrecht auch das Recht, in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages die Miete einzubehalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht dient als Druckmittel zur Mängelbeseitigung und besteht auch dann, wenn das Minderungsrecht wegen vorbehaltloser Mietzahlung erloschen ist.

Mit Urteil vom 6. März 1998 hatte sich das Landgericht Berlin mit der Frage zu befassen, ob auch eine Mängelanzeige nach § 545 BGB erforderlich ist. Nach dem Gesetzeswortlaut wird durch eine unterlassene Mängelanzeige nur das Minderungsrecht ausgeschlossen, nicht aber der Erfüllungsanspruch und damit auch das Zurückbehaltungsrecht. Das wirkt sozusagen automatisch; es reicht das bloße objektive Bestehen des Leistungsverweigerungsrechts (BGH, NJW 1992, 557), um einen Zahlungsverzug des Mieters auszuschließen. Das gilt aber nur dann, wenn der Mieter tatsächlich die Mängelbeseitigung anstrebt. Unterläßt er eine Schadensanzeige, steht ihm deshalb nach Treu und Glauben auch kein Zurückbehaltungsrecht zu. Eine solche Einschränkung (Zurückbehaltungsrecht darf nicht gegen Treu und Glauben verstoßen) findet sich ausdrücklich in der gesetzlichen Regelung des § 320 Abs. 2 BGB.