Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung

Der Mieter hat gegenüber dem Zustimmungsverlangen des Vermieters zur Mieterhöhung auch dann kein Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter rechtskräftig zur Beseitigung von Mängeln verurteilt worden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

In dem Rechtsstreit [...] beabsichtigt die Kammer die zulässige Berufung der Bekl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 18. März 2014 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nach einer mündlichen Verhandlung nicht erfordern sowie eine mündliche Verhandlung auch nicht aus sonstigen Gründen geboten ist.

I. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Denn das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

Die Rechtsfrage, ob dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung zusteht, ist durch die Rechtsprechung bereits geklärt. Das OLG Frankfurt a. M. hat in einem Rechtsentscheid vom 29.7.1999 (20 RE Miet 1/96, NJW 2000, 2155, zit. nach juris) ein Zurückbehaltungsrecht verneint. Dieser Ansicht ist zu folgen: Ein auf § 320 BGB beruhendes Leistungsverweigerungsrecht scheidet bereits deshalb aus, weil der Zustimmungsanspruch nicht synallagmatisch dem Mängelbeseitigungsanspruch gegenüber steht.

Auch ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB scheidet aus. Dieses ergibt sich hier aus der Natur der Regelungen zur Mieterhöhung. Soweit der zitierte Rechtsentscheid noch auf § 2 MHG Bezug nimmt, gilt für die inzwischen geltende Regelung in §§ 558 ff. BGB nichts anderes.

Der Mieter ist in Bezug auf seinen MängeIbeseitigungsanspruch durch die gesetzlichen Regelungen in §§ 536 ff. BGB und ggf. §§ 320 ff. BGB in Bezug auf die Zahlung der laufenden Miete hinreichend geschützt. Neben der Mietminderung auch eine Mieterhöhung noch verweigern zu können, stellt eine Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters dar, die der Mieter wegen der ihm bereits zustehenden rechtlichen Möglichkeiten nicht bedarf. [...]

Aus den Gründen des Beschlusses vom 30. Juni 2014 - 65 S 148/14 -: Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil die Kammer übereinstimmend davon überzeugt ist, dass sie offensichtlich keine Erfolgsaussicht hat, die Rechtssache keine grundsätzliche, über diesen Einzelfall hinausgehende Bedeutung besitzt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil erfordern und auch eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Hinsichtlich der fehlenden Erfolgsaussicht wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 28.5.2014 verwiesen. Die Stellungnahme vom 20.6.2014 rechtfertigt keine andere Entscheidung. Die Rechtskraft einer Verurteilung bewirkt lediglich die Vollstreckbarkeit des materiell-rechtlichen Anspruchs auf Mängelbeseitigung, eine andere Bewertung der hier relevanten Fragen ergibt sich indessen nicht. [...]

Ist die Mietsache mangelhaft, kann der Mieter nicht nur mindern, sondern auch Miete zurückhalten, um dem Vermieter Druck bei der Mängelbeseitigung zu machen - aber eben nur dafür. Seit dem Rechtsentscheid des OLG Frankfurt/Main, GE 1999, 1581 verneint die ganz herrschende Meinung ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängeln an der Mietsache gegenüber dem Verlangen des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Das OLG Frankfurt hatte das aus der „Natur des Schuldverhältnisses" abgeleitet.

Der Vermieter war rechtskräftig zur Beseitigung von Mängeln in der Mietwohnung verurteilt worden, aber offenbar noch untätig geblieben. Gegenüber einem späteren Mieterhöhungsverlangen machte der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend und berief sich auf das rechtskräftige Urteil. Das Amtsgericht verneinte auch hier ein Zurückbehaltungsrecht; das Landgericht Berlin folgte dem.

Mit Beschluss vom 28. Mai 2014 verwies das Landgericht Berlin auf den Rechtsentscheid des OLG Frankfurt/Main und wies alsdann mit Beschluss vom 30. Juni 2014 die Berufung zurück. Auf die Rechtskraft der Verurteilung zur Mängelbeseitigung komme es nicht an, da dies nur die Vollstreckbarkeit des Anspruchs auf Mängelbeseitigung betreffe. Der Mieter sei durch seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung und das daraus resultierende Recht auf Minderung bereits hinreichend geschützt und könne nicht deshalb auch noch eine Mieterhöhung verweigern.

Eine andere Frage ist, ob nicht der Mangel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen ist. Zwar haben behebbare Mängel grundsätzlich keinen Einfluss auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. dazu Kinne, GE 2014, 974, Anmerkung zu AG Charlottenburg vom 7. Mai 2014 - 204 C 267/13 - mit zahlreichen Nachweisen); etwas anderes gilt aber dann, wenn mit zumutbaren Mitteln eine Beseitigung nicht möglich ist. Eine solche Ausnahme hat das Landgericht Berlin auch dann angenommen, wenn der Vermieter die Beseitigung des Mangels verweigert (67 S 367/06, Urteil vom 30. April 2007, InfoM 2007, 214).