kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Duldungsanspruch aus § 541 b BGB

Der gemäß § 541 b Abs. 1 duldungspflichtige Mieter kann den Zutritt zur Wohnung und die Modernisierungsarbeiten nicht wegen ihm gegen den Vermieter aus dem Mietverhältnis zustehender Gegenansprüche verweigern.

Gegenüber dem Anspruch der Kl. auf weitere Duldung der noch nicht fertiggestellten Arbeiten stand den Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB nicht zu. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Bekl. gegen die Kl. einen Anspruch auf "Erstattung versäumter Urlaubstage" haben. Jedenfalls begründete ein solcher Anspruch kein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB, will dieses ausgeschlossen ist, wenn sich "aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt". Dies ist bei dem durch § 541 b BGB begründeten Schuldverhältnis der Fall, weil dem Vermieter, wenn er zugleich Eigentümer ist, die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme im Hinblick auf Art. 14 GG nicht unmöglich gemacht werden darf. Zum Schutz des Mieters hat der Vermieter vor der Modernisierung ohnehin ein in der Praxis häufig mit rechtlichen Problemen behaftetes Verfahren einzuhalten, das den Duldungsanspruch von Informationen und der Einhaltung von Fristen abhängig macht. Könnte zudem noch jeder Mieter seine Zustimmung oder gar die weitere Duldung nach Beginn der Arbeiten bis zur Erfüllung beliebiger Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis zurückhalten, so wäre im Ergebnis weder der Zeitpunkt des Beginns noch die zeitliche Abfolge der Modernisierungsmaßnahmen kalkulierbar. Da andererseits der Vermieter den zeitlichen Ablauf der Modernisierung seinen Mietern ankündigen muß, wären Modernisierungsmaßnahmen praktisch nicht mehr durchführbar.

In § 541 b BGB ist im einzelnen geregelt, wann ein Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden muß oder nicht. Ein Mieter meinte, er habe wegen (auch im übrigen zweifelhafter) Gegenansprüchen ein Zurückbehaltungsrecht; bis dahin dürften die Handwerker nicht in die Wohnung.

Das Landgericht Berlin schloß sich dieser Auffassung mit Beschluß vom 23. November 1995 nicht an. Ein Zurückbehaltungsrecht sei hier nach der Natur der Sache ausgeschlossen, weil der Vermieter sonst die zeitliche Abfolge der Modernisierungsmaßnahmen nicht planen könne.