Kein Zurückbehaltungsrecht bei unterlassener Mängelanzeige

Der Bestand eines zur Minderung berechtigenden Mangels führt dazu, daß der Mieter neben der Minderung einen dreifachen Minderungsbetrag zurückbehalten kann; das gilt allerdings dann nicht, wenn der Mieter den Mangel nicht angezeigt hat.

(...) 5. Der Bestand eines zur Minderung berechtigenden Mangels führt zugleich dazu, daß dem Mieter an sich die Einrede des nicht erfüllten Vertrages aus § 320 BGB zusteht, die auch ohne ausdrückliche Geltendmachung zum Ausschluß des Verzuges in Höhe desjenigen Betrages führt, hinsichtlich dessen die Einrede ausgeübt werden darf (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 544 Rn. 16 m. w. N.). Die Kammer hält in ständiger Rechtsprechung einen dreifachen Minderungsbetrag für angemessen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Mieter die gemäß § 545 Abs. 1 BGB geschuldete Anzeige unterläßt. Sie führt nicht allein zum Ausschluß der Minderung gemäß § 545 Abs. 2 BGB, sondern auch dazu, daß der Mieter sich nicht auf den Bestand der Einrede berufen kann, um den Ausschluß des Verzuges darzutun. Denn auf Grund der Tatsache, daß der Mieter den Mangel nicht anzeigt, gibt er dem Vermieter nicht die Gelegenheit, den Mangel zu beseitigen. Ein Mieter handelt treuwidrig, wenn er die Anzeige des Mangels unterläßt, den Mietzins wegen des Mangels mindert und sich dann noch auf fehlendes Vertretenmüssen im Sinne des § 285 BGB beruft, weil ihm wegen des Mangels die Einrede aus § 320 BGB zusteht. Sobald der Mieter den Mangel anzeigt, steht ihm die Minderung und gleichzeitig die Einrede des nicht erfüllten Vertrages zu. Die nachträgliche Erfüllung der Anzeigepflicht führt nicht zum Wegfall des Verzuges hinsichtlich der vor der Anzeige fällig gewordenen Mietzinsforderungen.

Ein Mietminderungsrecht setzt voraus, daß der Mieter einen Mangel angezeigt hatte. Nach Treu und Glauben ist aber auch das Zurückbehaltungsrecht davon abhängig, obwohl es sich hier nicht um einen Minderungs-, sondern um einen Erfüllungsanspruch des Mieters handelt.

Die Mieter hatten sich im Räumungsprozeß darauf berufen, es liege kein Zahlungsverzug vor, da die Wohnung erhebliche Mängel aufgewiesen habe, die sie allerdings nicht angezeigt hatten. Nach Erledigung des Rechtsstreits hatte das Landgericht Berlin über die Kosten zu entscheiden.

Mit Beschluß vom 19. Juli 2001 legte das Landgericht Berlin den Mietern die Kosten auf und meinte, nicht nur das Minderungsrecht des Mieters setze voraus, daß der Mangel dem Vermieter angezeigt worden sei. Das müsse auch für das Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen monatlichen Minderungsbetrages gelten, das an sich auch ohne ausdrückliche Berufung des Mieters darauf den Verzug ausschließt. Wenn ein Mangel dem Vermieter nicht angezeigt worden sei, handelt der Mieter treuwidrig, sich auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages zu berufen.