Kein Zurückbehaltungsrecht bei fehlerhafter Betriebskostenabrechnung

Hat der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung vorgelegt, besteht ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorschüssen nicht mehr, auch wenn die Abrechnung fehlerhaft ist.

(...) Das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht wegen fehlerhafter Abrechnungen besteht nicht. Zwar wird in der Rechtsprechung und Literatur (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III Rn. 322) ein Zurückbehaltungsrecht bejaht, wenn die Betriebskostenabrechnung fehlt. Ob dem weiterhin zu folgen ist, kann dahinstehen. Denn die Rechtsprechung ist nicht übertragbar auf den Fall, daß eine Betriebskostenabrechnung zwar vorliegt, diese aber unwirksam oder auch nur fehlerhaft ist. Das folgt aus der Natur des Rechtsverhältnisses (§ 273 BGB). Die Betriebskostenvorschüsse dienen dazu, die laufenden Betriebskosten des jeweiligen Jahres zu decken. Ihre Zahlung kommt allen Mietern zugute. Selbst wenn man den Mieter durch ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorschußzahlungen davor schützen will, daß der Vermieter die Vorschüsse und etwaige Guthaben nicht abrechnet, so muß doch anderes gelten, wenn eine Abrechnung erfolgt ist. Denn andernfalls könnten bei jedem Mangel die laufenden Vorschüsse zurückgehalten werden, was dazu führen würde, daß der Vermieter die laufenden Unterhaltskosten, insbesondere auch die verbrauchsabhängigen Kosten, zu tragen hätte. Dies geht in der Schutzwirkung nach Auffassung der Kammer zu weit. Es ist auch zum Schutze des Mieters nicht erforderlich. Denn dieser kann bei Zweifeln über die Richtigkeit der Abrechnung in die ihr zugrunde liegenden Unterlagen Einsicht nehmen (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, §§ 535, 536, Rn. 39), notfalls unter Hinzuziehung sachverständigen Rates, und dem Vermieter gegenüber die richtige Berechnung darlegen (s. a. OLG Düsseldorf, DWW 1992, 26). In dem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, daß ein entsprechender Urteilstenor, der gemäß § 274 BGB auf Leistung Zug-um-Zug gegen Vorlage einer wirksamen und fehlerfreien Betriebskostenabrechnung lauten müßte, Bedenken in der Zwangsvollstreckung begegnet. Denn die Zwangsvollstreckungsorgane mögen noch prüfen können, ob eine Betriebskostenabrechnung vorgelegt wird. Es überschreitet hingegen die Grenzen der Prüfung im Zwangsvollstreckungsverfahren, wenn die Vollstreckungsorgane die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung prüfen sollten.

Hat daher der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung für eine vergangene Abrechnungsperiode vorgelegt - für die Heizkostenabrechnung gilt das nämliche -, so besteht ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorschüssen nicht mehr, auch wenn die Abrechnung fehlerhaft ist (ebenso LG Berlin, Urteil vom 30.1.1987, GE 1987, 573, 575 unter 3.).

Nach ständiger Rechtsprechung auch des Bundesgerichtshofs (NJW 1984, 2466) kann der Mieter die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen verweigern, wenn für die Vergangenheit nicht fristgerecht abgerechnet wurde. Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht allerdings dann nicht, wenn der Vermieter über die Betriebskosten zwar abgerechnet hat, deren Richtigkeit vom Mieter jedoch bestritten wird.

Das Landgericht Berlin führt in seinem Urteil vom 12. April 1999 dazu aus, daß die Rechte des Mieters dadurch gewahrt sind, daß er Einsicht in die Unterlagen nehmen kann. Offenbar hat darüber hinaus die Kammer auch grundsätzliche Zweifel am Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei fehlender Betriebskostenabrechnung, wenn sie es dahingestellt sein läßt, daß dieser Rechtsprechung weiterhin zu folgen sein wird. Man darf gespannt sein, ob in einem passenden Fall die Kammer einen Rechtsentscheid (der hier wohl nötig ist) herbeiführen wird.