Kein Zugriff auf Kaution während des Mietverhältnisses

Kein Zugriff auf Kaution während des Mietverhältnisses; Verpflichtung zur Weiterleitung an Erwerber

1. Hat der Mieter eine Barkaution geleistet und der Vermieter die Räume sodann an einen Dritten veräußert, so steht dem Mieter ein Anspruch gegen den Vermieter auf Auszahlung des Kautionsbetrages an den Erwerber zu.

2. Der Vermieter (hier: der Veräußerer) darf während des bestehenden Mietverhältnisses nur dann auf die Kaution zurückgreifen, wenn seine Forderung entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Infolge eines Eigentümerwechsels im Jahre 2011 trat die ... gesellschaft mbH anstelle der Bekl. in das Mietverhältnis mit dem Kl. ein. Eine Weiterleitung der Kaution von der Bekl. an die ... gesellschaft mbH erfolgte nicht.

Mit Schreiben vom 6.4.2011 forderte die Hausverwaltung der neuen Eigentümerin, die ... AG, den Kl. auf, erneut eine Mietkaution in Höhe von 1.515 € zu hinterlegen und teilte gleichzeitig mit, dass die Bekl. die vom Kl. geleistete Kaution einbehalten und verrechnet hat.

[...] Der Kl. kann von der Bekl. die Weiterleitung der für das Mietverhältnis ... hinterlegten Kaution in Höhe von 1257,44 € an die ... gesellschaft mbH, zu Händen der ... AG, verlangen.

Hat bei einem Mietvertrag der Mieter eine Barkaution gestellt und der Vermieter die Räume sodann an einen Dritten veräußert, so steht dem Mieter - wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist - ein Anspruch gegen den Vermieter auf Auszahlung des Kautionsbetrages an den Erwerber zu (vgl. Sternel, 4. Auflage 2009, Ill Rdn. 206; Schmidt-Futterer, 9. Auflage 2007, § 566 a Rdn. 29; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 30.11.1998, NJW-RR 1989, 267 f.). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt, denn der Kl. hat bei Vertragsbeginn eine Barkaution in Höhe von 1.500 € an die Bekl. geleistet, und die ... Verwaltungsgesellschaft mbH ist unstreitig im Jahr 2011 durch Erwerb des Grundstücks anstelle der Bekl. in das Mietverhältnis mit dem Kl. eingetreten.

Die Bekl. ist zur Weiterleitung der Kaution in Höhe von 1.257,44 € verpflichtet, denn die von ihr gegenüber dem Kl. erklärte Aufrechnung mit Gegenforderungen geht ins Leere.

Der Vermieter darf während eines bestehenden Mietverhältnisses nur dann auf die Kaution zurückgreifen, wenn seine Forderung entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist (vgl. Schmidt-Futterer, 9. Auflage 2007, § 552 Rdn. 93).

Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. [...]

Ob der Vermieter während des Mietverhältnisses auf eine Kaution zurückgreifen kann, ist umstritten. Das AG Neukölln verneint das mit sehr knapper Begründung. Das AG gibt dem Mieter außerdem das Recht, vom veräußernden Vermieter klageweise die Aushändigung der Kaution an den Erwerber zu verlangen.

Der Mieter hatte eine Barkaution geleistet, auf die der Vermieter vor der Veräußerung des Grundstücks wegen erheblicher Mietrückstände zurückgriff. Der Mieter hielt das für unzulässig und verlangte eine Weiterleitung der Kaution in voller Höhe an den Erwerber.

Mit Urteil vom 5. Januar 2012 gab das Amtsgericht Neukölln dem Mieter recht und meinte, er habe einen Anspruch auf Weiterleitung der Kaution an den Erwerber. Während des Mietverhältnisses sei der Vermieter nur berechtigt, auf die Kaution zurückzugreifen, wenn seine Forderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sei. Das sei hier nicht der Fall.

Ob bei einem Wohnraummietverhältnis (bei Geschäftsraummiete wird das oft anders gesehen) der Vermieter eine Kaution während des Mietverhältnisses in Anspruch nehmen darf oder nicht, ist durchaus umstritten. Die herrschende Meinung verneint das, lässt aber eine Begründung dafür vermissen. Nicht nur Bieber (Münchener Kommentar, 6. Aufl. 2012, Rn. 14 zu § 551 BGB), sondern auch das Landgericht Berlin (GE 2003, 1161) und das Landgericht Potsdam (GE 2007, 1253) sind anderer Auffassung. Zweifelhaft ist auch die vom Amtsgericht bejahte Berechtigung des Mieters, eine Aushändigung der Kaution an den Erwerber zu verlangen. Das beruht auf dem überholten Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe zum alten Recht, wonach ein Erwerber nur in die Rechte, nicht aber in die Pflichten aus einer Kautionsvereinbarung eintritt. Das ist seit dem 1. September 2001 nach § 566 a BGB anders, denn der Erwerber haftet immer auf Rückzahlung der Kaution, auch dann, wenn sie ihm nicht ausgehändigt worden war. Der Mieter muss bei einer Veräußerung also nicht tätig werden (vgl. Häublein in Münchner Kommentar, 6. Aufl. 2012, Rn. 9 zu § 566 a BGB).