Kein Zugang der Kündigung bei dem Vermieter bekannter, anderweitiger Anschrift

Kein Zugang der Kündigung bei dem Vermieter bekannter, anderweitiger Anschrift; Räumungsvollstreckung aus vorläufig vollstreckbarem Titel keine Erfüllung; Angabe der neuen Wohnanschrift als Nebenpflicht; Fristlose Kündigung bei Wohnungswechslern an bisherige Wohnungsanschrift; Zustellung

1. Ist dem Vermieter die neue Anschrift des ausgezogenen Mieters bekannt, ist die Kündigung des noch laufenden Mietverhältnisses dem Mieter an der neuen Anschrift zuzustellen; die Zustellung in der Mietwohnung ist unwirksam.

2. Die Zwangsräumung aus einem vorläufig vollstreckbaren Urteil führt nicht zur Erfüllung des Räumungsanspruchs.

3. Verletzt der Mieter seine Nebenpflicht zur Angabe seiner neuen Wohnanschrift, kann er sich nicht darauf berufen, dass die Kündigung des Vermieters wegen nicht gezahlter Miete nicht in angemessener Frist erfolgte.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl., eine Wohnungsbaugesellschaft, begehrt von dem Bekl. die Räumung zweier Wohnungen und Mietzinszahlung.

Die Parteien schlossen am 2. Juli 2004 und am 25. August 2004 zwei Mietverträge über zwei im Eigentum der Kl. stehende Wohnungen in der H.allee im fünften bzw. sechsten Obergeschoss. Es wurde eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 225 Euro bzw. 250 Euro, jeweils zuzüglich der warmen Betriebskosten in Höhe von 100 Euro vereinbart.

Der Bekl. bezog die Wohnungen nicht, sondern vermietete diese Wohnungen unter. Er wohnte bis zum 15. August 2005 in der H.straße und war dort polizeilich gemeldet. Dieser Umstand war der Kl. bewusst. Vom 15. August 2005 bis zum 14. August 2006 hatte der Bekl. seinen Wohnsitz in S./Österreich.

Im Oktober 2005 beschloss der Bekl., die Miete für die Wohnungen nicht mehr zu zahlen. Er forderte seine von ihm getrennt lebende Ehefrau auf, die Räumung der Wohnungen bis zum 31. Dezember 2005 zu veranlassen, was diese zusagte. Nachdem die Ehefrau des Bekl. diesem in einem Telefonat im Januar 2006 mitteilte, dass die Wohnungen geräumt seien, kümmerte sich der Bekl. nicht weiter um die Vertragsverhältnisse, insbesondere erfolgte zu keinem Zeitpunkt eine Kündigung der Mietverträge durch den Bekl.

Aufgrund des Zahlungsrückstands des Bekl. hinsichtlich der jeweiligen Mieten für die Monate November und Dezember 2005 kündigte die Kl. die Mietverträge durch jeweiliges Schreiben vom 22. Dezember 2005 außerordentlich zum 30. Dezember 2005. Die Kündigungen ließ die Kl. durch Boten indes nicht an den bekannten Wohnort zustellen, sondern unter der Anschrift der hier streitgegenständlichen Wohnungen. Die Betriebskostenabrechnungen des Jahres 2004 vom 28. Oktober 2005, die mit Nachzahlungsbeträgen in Höhe von 28,92 Euro und 143,13 Euro endeten, hatte die Kl. hingegen bereits mit Schreiben vom 28. Oktober 2005 an den Bekl. unter der Anschrift in der H.straße übersandt.

In der Folgezeit erfolgte keine Übergabe der Wohnung an die Kl., auch die Schlüssel wurden durch die Untermieter nicht zurückgegeben.

Die Kl. behauptet - unter Einreichung des Vollstreckungsprotokolls des Gerichtsvollziehers A. vom 16. August 2006 -, dass die Räumungsvollstreckung am 16. August 2006 erfolgt sei, und dass sie noch immer nicht im Besitz der zu den Wohnungen gehörenden Schlüssel sei. Sie ist der Ansicht, dass sich der Bekl. mit der Räumung der Wohnungen und der Mietzinszahlungen jedenfalls bis zum 16. August 2006 in Verzug befunden habe. Sein Verhalten sei treuwidrig, er hätte eine zustellfähige Anschrift bekannt geben müssen. Die außerordentliche fristlose Kündigung sei dem Bekl. spätestens mit Zustellung der Klageschrift zugegangen.

Mit bei Gericht am 3. Februar 2006 eingegangener Klageschrift hat die Kl. zunächst beantragt, den Bekl. zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 1.085,92 Euro und einen Betrag in Höhe von 1.148,13 Euro, jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6. Januar 2006 zu zahlen sowie die Mietwohnungen im Haus H.allee zu räumen und an die Kl. geräumt herauszugeben. Die Klageschrift verbunden mit der Ladung zum frühen ersten Termin wurde dem Bekl. unter der Anschrift in der H.allee zugestellt und, da der Bekl. in dem Termin zur mündlichen Verhandlung vom 17. Mai 2006 nicht erschien, am 17. Mai 2006 Versäumnisurteil gegen den Bekl. erlassen, durch welches dieser antragsgemäß verurteilt wurde. Das Versäumnisurteil konnte dem Bekl. erst am 11. Oktober 2006 unter der jetzigen Anschrift zugestellt werden. Hiergegen hat der Bekl. durch bei Gericht am 25. Oktober 2006 eingegangenes Schreiben seines Prozessbevollmächtigten Einspruch eingelegt, den er hinsichtlich der Ziffer 1 und 3 durch Schriftsatz vom 30. November 2006 zurückgenommen hat. Mit Schriftsatz vom 21. Dezember 2006 erweiterte die Kl. die Klage und macht nunmehr weiteren Mietzins für die Wohnungen jeweils für die Monate Februar 2006 bis zum 16. August 2006 geltend. [...]

I. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist der Kl. nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis abzusprechen. Dabei kann zunächst die zwischen den Parteien streitige Frage des Zugangs der Kündigungserklärungen dahinstehen, da diese spätestens mit Zustellung der Klageschrift an den Prozessbevollmächtigten des Bekl. zugegangen sind. Die Räumungsvollstreckung vom 16. August 2006 aufgrund des Versäumnisurteils vom 17. Mai 2006 stellt auch keine Erfüllung dar, da diese aufgrund eines vorläufig vollstreckbaren Titels erfolgte, gegen den sich der Bekl. nunmehr wehrt. Insoweit kommt es in diesem Rahmen zunächst auch nicht auf die - ohnehin zwischen den Parteien streitige - Frage an, ob die Schlüssel der Wohnungen an die Kl. zurückgegeben worden seien.

Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Räumung beider Wohnungen aus § 546 Abs. 1 BGB aufgrund der wirksamen außerordentlichen Kündigungen beider Mietverträge nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 3a), 569 BGB. Zwischen den Parteien bestanden Mietverträge über zwei Wohnungen. Der Bekl. befand sich seit November 2005 mit den Mietzahlungen im Rückstand, aufgrund der Nichtzahlungen im Dezember 2005 lag jeweils der außerordentliche Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 3a) BGB vor.

Die außerordentlichen Kündigungen sind dem Bekl. auch zugegangen. Der Zugang einer empfangsbedürftigen verkörperten Willenserklärung im Sinne des § 130 BGB ist immer dann gegeben, wenn sie derart in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser sie ohne Weiteres zur Kenntnis nehmen kann. Dies ist bezüglich der durch Schreiben vom 20. Dezember 2005 ausgesprochenen Kündigungen zunächst nicht der Fall. Durch Zustellung unter der Anschrift der hier streitgegenständlichen Wohnungen erfolgte kein Zugang im Sinne der § 130 BGB, da die Kündigungsschreiben nicht in den Machtbereich des Bekl. gelangten, weil er sich dort zu keinem Zeitpunkt aufhielt. Der Bekl. muss sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Treu und Glaubens, der Zugangsverhinderung oder -vereitelung so behandeln lassen, als ob die Kündigungen zugegangen sind. Die Kl. wusste, dass der Bekl. die Wohnungen untervermietet hatte und dass dieser unter der Anschrift in der H.straße lebte. Insoweit hätte sie die Kündigungsschreiben nach Treu und Glauben an die dortige Anschrift übersenden müssen, den Einwand, dass der Bekl. Mieter der streitgegenständlichen Wohnungen gewesen sei, kann sie daher nicht mit Erfolg erheben. An dieser Bewertung ändert auch die Tatsache nichts, dass der Bekl. zu diesem Zeitpunkt bereits in Österreich und nicht mehr unter der der Kl. bekannten Anschrift in der H.straße lebte, ohne dass er diesen Umstand der Kl. mitgeteilt hätte. Hierauf hätte sich die Kl. allenfalls dann berufen können, wenn die Kündigungsschreiben tatsächlich an die Anschrift in der H.straße übersandt worden wären, eine Zugangsverhinderung oder treuwidrige Umstände, die es erforderlich machen würden, den Zugang der Schreiben bereits zu diesem Zeitpunkt zu fingieren, liegen vor diesem Hintergrund ebenfalls nicht vor.

Jedoch ist die außerordentliche Kündigungserklärung dem Bekl. spätestens mit Zustellung der Klageschrift an den Prozessbevollmächtigten, der Empfangsvertreter des Bekl. ist, am 3. November 2006 zugegangen, in der die Mietverträge nochmals außerordentlich gekündigt wurden.

Die erforderliche Schriftform des § 568 BGB ist gewahrt, der Kündigungsgrund wurde angegeben, § 569 Abs. 4 BGB.

Trotz des Zeitablaufs zwischen Vorliegen des Kündigungsgrundes und Zugang der Kündigung ist die Kündigung wirksam. Der Rechtsgedanke des § 314 Abs. 3 BGB steht dem nicht entgegen, zum einen, weil der Zeitablauf im Rahmen der hier ausgesprochenen Kündigungen wegen Zahlungsrückstandes nicht als erheblich zu bewerten ist, zum anderen, weil der Bekl. weiterhin den Mietzins nicht entrichtete und schließlich deshalb, weil die Kl. die Verzögerung nicht zuvertreten hat. Vielmehr oblag es dem Bekl., seine Erreichbarkeit für die Kl. zu gewährleisten. Aufgrund der Umstände traf ihn als (Haupt-) Mieter der untervermieteten Wohnungen die Verpflichtung, der Kl. seinen Aufenthaltsort mitzuteilen.

Der Anspruch auf Räumung der beiden streitgegenständlichen Wohnungen ist nicht durch Erfüllung erloschen. Zwar ist am 16. August 2006 die Zwangsräumung erfolgt, was aufgrund des im Original zur Akte gereichten Vollstreckungsprotokolls des Gerichtsvollziehers A. feststeht. Indes stellt die Zwangsvollstreckung aus einem vorläufigen Vollstreckungstitel keine Erfüllung der Rückgabepflicht aus § 546 BGB dar (vgl. nur BGH, NJW 2004, 1736). Mit dem Einspruch hat der Bekl. deutlich gemacht, sich gegen den Räumungsanspruch wehren zu wollen. Auch wenn es ihm nur um eine für ihn günstige Kostenfolge ging, ist letztlich doch über das Bestehen des Räumungsanspruches zu entscheiden. Eine Rückgabe durch den Bekl. liegt nicht vor. Eine förmliche Übergabe ist unstreitig nicht erfolgt. Soweit der Bekl. lediglich behauptet, die Kl. habe sich bereits seit Anfang des Jahres 2006 im Besitz der Wohnung und später auch der hierzu gehörenden Schlüssel befunden, kann er hiermit nicht durchdringen, ebenso wenig mit der Behauptung, er habe seinen Besitzaufgabewillen im Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten vom 30. November 2006 manifestiert. Allein die Äußerung des Bekl., die Wohnungen nicht mehr besitzen zu wollen, stellt noch keine Rückgabe im Sinne des § 546 BGB dar, noch dazu da der Bekl. diesbezüglich Einspruch gegen das Versäumnisurteil eingelegt hat.

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die also dem Mieter zugehen muss. Ist dem Vermieter eine neue Wohnanschrift bekannt, ist eine Zustellung in der bisherigen Mietwohnung unwirksam.

Der Mieter hatte von Anfang an seine Wohnung untervermietet und wohnte selbst zunächst im Wedding und danach in Österreich. Nachdem mehrere Monatsmieten nicht eingegangen waren, kündigte der Vermieter fristlos und ließ diese Kündigung in der Mietwohnung zustellen. Eine vorherige Betriebskostenabrechnung hatte der Vermieter dagegen an die Anschrift im Wedding geschickt. Später erwirkte der Vermieter ein Versäumnisurteil auf Räumung, aus dem er vollstrecken ließ. Der Mieter legte Einspruch ein und meinte, die Räumungsklage sei unzulässig oder unbegründet.

Mit Urteil vom 12. Januar 2007 gab das Amtsgericht Charlottenburg dem Vermieter recht. Zwar sei die Zustellung der Kündigung an die Mietwohnung unwirksam gewesen, da die andere Anschrift dem Vermieter bekannt gewesen sei. Die Kündigung sei jedoch mit der Räumungsklage noch einmal zugestellt worden. Der Rechtsgedanke des § 314 Abs. 3 BGB, wonach in einer angemessenen Frist zu kündigen ist, stehe dem schon deshalb nicht entgegen, weil der Beklagte seine Anschrift in Österreich nicht mitgeteilt hatte. Der Räumungsanspruch sei auch nicht durch die später erfolgte Zwangsräumung erloschen, da diese lediglich aufgrund eines vorläufig vollstreckbaren Titels erfolgte. Das sei noch keine Erfüllung der Rückgabepflicht.

Die Ausführungen des Gerichts zur mangelnden Erfüllung entsprechen der herrschenden Meinung. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (WM 1965, 1022; NJW 1994, 942) bleibt die Tilgung bis zur Rechtskraft des Urteils in diesen Fällen in der Schwebe. Der Einspruch des Beklagten gegen das Versäumnisurteil hatte den Eintritt der Rechtskraft verhindert.

Das Amtsgericht geht zu Recht davon aus, dass die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB (Kündigung nur in einer angemessenen Frist) auch im Mietrecht anwendbar ist. Hier war wegen der Mietrückstände für November und Dezember 2005 im Dezember gekündigt worden. Diese Kündigung wurde dem Beklagten nicht wirksam zugestellt, da die andere Anschrift des Mieters dem Vermieter bekannt war. Der Vermieter (Kläger) wusste, dass der Beklagte die Wohnung untervermietet hatte und dass dieser unter einer anderen Anschrift lebte. Insoweit hätte der Vermieter das Kündigungsschreiben nach Treu und Glauben an die Wohnanschrift übersenden müssen. Den Einwand, dass der Beklagte der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung gewesen sei, könne der Vermieter nicht mit Erfolg erheben. Die Zustellung erfolgte erst nach der Zwangsräumung am 16. August 2006 mit der Zustellung der Klage an den Prozessbevollmächtigten des Beklagten am 3. November 2006. Das Amtsgericht meinte, der Zeitablauf sei nicht als erheblich zu bewerten. Bei einer Zustellung nach knapp einem Jahr dürfte das nicht richtig sein. Zum anderen meint das Amtsgericht, der Beklagte habe die Miete ja auch weiterhin nicht entrichtet. Das ist wegen § 569 Abs. 4 BGB nicht tragfähig, da die Kündigung nur wegen der nicht gezahlten Mieten für November und Dezember 2005 ausgesprochen wurde. Der Verzug mit der Mietzahlung für die späteren Monate war in der Kündigungsbegründung nicht enthalten und hätte eine neue Kündigung erfordert. Schließlich meint das Gericht, der Vermieter habe die Verzögerung nicht zu vertreten, da der Beklagte seine Anschrift in Österreich nicht mitgeteilt hatte. Dem ist im Ergebnis zuzustimmen; der Mieter hatte eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verletzt, für den Vermieter erreichbar zu sein, ihm also seine Anschrift mitzuteilen. Die am 3. Februar 2006 eingegangene Klageschrift wurde unter einer unzutreffenden Anschrift in Berlin zugestellt, wobei nach dem mitgeteilten Sachverhalt diese Zustellung unwirksam war, weil der Mieter inzwischen in Österreich wohnte. Nur deshalb wurde nach Einspruchseinlegung die Klage erneut am 3. November 2006 dem Prozessbevollmächtigten des Mieters zugestellt. Diese Verzögerung wäre nicht eingetreten, wenn der Mieter sich rechtmäßig verhalten und dem Vermieter seine Anschrift angegeben hätte. Der Vermieter war daher im Wege des Schadensersatzes (§ 280 BGB) so zu stellen, als ob der Mieter seine Nebenpflicht auf Angabe der Anschrift erfüllt hätte. Ein Zugang der Kündigung in angemessener Frist wäre dann gewährleistet gewesen.