Kein Zahlungsverzug bei unverschuldetem Rechtsirrtum

Ein Mieter kommt nicht in (Mietzahlungs-) Verzug, solange die Zahlung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Das gilt auch für einen schuldlosen Irrtum über die Zahlungspflicht (vorliegend: Irrtum über den Umfang einer Aufrechnungsforderung im Hinblick auf einen Aufwendungsersatzanspruch gegen den Vermieter wegen Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden). Der aus dem Schadensrecht stammende Satz, daß das Risiko einer fehlerhaften Beurteilung der Rechts- oder Sachlage stets zu Lasten des Schuldners geht, gilt im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Mit der Berufung wendet sich der Kl. gegen die auf die Widerklage der Bekl. hin erfolgte Verurteilung zur Zahlung von 3.421,17 € (Mietrückstände) und zur Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung. Insoweit hält er an seiner Auffassung fest, die von der Bekl. gegen ihn geltend gemachten Mietzinsansprüche seien infolge Aufrechnung mit einem auf § 536 a Abs. 2 BGB gestützten Aufwendungsersatzanspruch wegen Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden gem. § 389 BGB erloschen. (...)

II. Die Berufung hat in der Sache großenteils Erfolg.

Die in der zweiten Instanz allein streitgegenständliche Widerklage der Bekl. ist hinsichtlich des Zahlungsanspruchs lediglich in Höhe von 537,55 € begründet; die Räumungswiderklage ist unbegründet.

1. (...) Der überwiegende Teil der Widerklageforderung ist gem. § 389 BGB durch die vom Kl. erklärte Aufrechnung mit den von ihm verauslagten Kosten der Ersatzvornahme erloschen. Dem Kl. stand gegen die Bekl. gem. § 536 a Abs. 2 i.V.m. § 257 BGB ein aufrechenbarer Gegenanspruch auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in der Küche zu. (...)

Gem. § 536 a Abs. 2 BGB kann der Mieter die Mietsache selbst in Ordnung bringen und die zur Beseitigung des Mangels entstandenen Kosten ersetzt verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug geraten ist. Der Verzug setzt seinem objektiven Tatbestand nach regelmäßig voraus, daß der Vermieter vom Mieter gemahnt wurde (§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Mahnung muß die Aufforderung enthalten, den Schaden zu beheben. Eine Mängelanzeige, zu der der Mieter nach § 536 c Abs. 1 BGB ohnehin verpflichtet ist, ersetzt die Mahnung nicht. Die Mahnung kann aber zusammen mit der Mängelrüge erklärt werden. Ob die Schreiben des Kl. vom 9. April und 18. Juni 2003 diesen Anforderungen an eine Verzug auslösende Mahnung entsprechen und der Bekl. auch zugegangen sind, kann hier dahinstehen. Die Bekl. befand sich unabhängig davon mit der Mängelbeseitigung im Verzug. Das ergibt sich bereits daraus, daß sie, nachdem sie unstreitig Kenntnis von den Mängeln erlangt hatte, daraufhin ihrerseits Maßnahmen zur Feststellung der Schäden getroffen hat, dann aber nicht weiter tätig geworden ist. Insoweit ist unstreitig, daß auf Veranlassung der Bekl. Handwerker in der Wohnung waren. Ferner hat auch ein Mitarbeiter einer seitens der bekl. Vermieterin genommenen Versicherung unstreitig eine Schadensbesichtigung vorgenommen. (...) Mit dem so entstandenen Aufwendungsersatzanspruch hat der Kl. wirksam aufgerechnet. [...]

Mit der Aufrechnung erloschen Mietzinsforderungen der Bekl. in Höhe des Gegenanspruchs des Kl., § 389 BGB; somit stehen der Bekl. aus § 535 Abs. 2 BGB lediglich noch Forderungen in Höhe von 593,19 € zu.

2. Erfolgreich ist die Berufung auch insoweit, als der Kl. sich gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Räume wendet. Der Bekl. steht gegen ihn kein Räumungsanspruch i. S. d. § 546 Abs. 1 BGB zu. Das Mietverhältnis besteht ungeachtet der fristlosen Kündigung vom 20. Juli 2004 fort. Denn ein Grund zur Kündigung bestand zu diesem Zeitpunkt nicht (mehr).

Infolge der Aufrechnung war der Kl. zum Zeitpunkt der Kündigung am 20. Juli 2004 lediglich noch mit einem Teil der Miete für den laufenden Monat Juli 2004 in Höhe von 135,05 € in Rückstand. Die übrigen Mietzinsforderungen waren durch die vorausgegangene Aufrechnung bereits ex tunc erloschen, § 389 BGB.

Da die Gegenforderung des Kl. die Mietzinsansprüche der Bekl. zum Zeitpunkt der Kündigung nicht vollständig abdeckte, war die Kündigung zwar mangels vollständiger vorheriger Befriedigung nicht gem. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Wegen der Rückwirkung der Aufrechnung hatte die teilweise Aufrechnung jedoch zur Folge, daß infolge der Verringerung des Mietrückstandes auf lediglich 135,05 € die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr vorlagen (dazu Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB, Rz. 134).

3. Zinsen kann die Bekl. auch hinsichtlich der trotz Aufrechnung noch bestehenden Mietzinsrückstände in Höhe von 593,19 € für Juli bis September 2004 lediglich ab Rechtshängigkeit verlangen, § 291 i. V. m. § 288 Abs. 1 BGB. Denn der Kl. war mit der Zahlung dieser Miete nicht im Verzug.

Gemäß § 286 Abs. 4 BGB kommt ein Mieter nicht in Verzug, solange die Zahlung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Insoweit war zu berücksichtigen, daß der Kl. sich in Anbetracht der Höhe der von ihm verauslagten Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden für berechtigt hielt, auch noch die Mieten für Juli, August und September 2004 einzubehalten.

Das in früherer Zeit geltende Mieterschutzgesetz enthielt eine spezielle Regelung für den Fall des unverschuldeten Rechtsirrtums. Nach § 3 Abs. 2 MSchG war eine Mietaufhebung wegen Zahlungsverzugs ausdrücklich ausgeschlossen, "... wenn der Verzug auf Unkenntnis des Mieters über den Betrag oder den Zeitpunkt der Fälligkeit des Mietzinses oder auf irrige Annahme eines Aufrechnungs-, Minderungs-, oder Zurückbehaltungsrechts zurückzuführen ist, es sei denn, daß die Unkenntnis oder der Irrtum auf Fahrlässigkeit beruht."

Diese Regelung ist nicht ins BGB übernommen worden. Gleichwohl ist sie im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu beachten, weil sie den allgemein anerkannten Grundsatz wiedergibt, daß mangels Verschulden kein Verzug vorliegt, wenn sich der Mieter in einem schuldlosen Irrtum über seine Zahlungspflicht befindet. (Zum Vorstehenden Schmidt-Futterer/Blank, § 543 BGB, Rz. 100-102.) Nach Auffassung von Blank (Schmidt-Futterer, aaO) ist bei der Bestimmung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt zugunsten des Mieters ein großzügiger Maßstab anzulegen. Der aus dem Schadensrecht stammende Satz, daß das Risiko einer fehlerhaften Beurteilung der Rechts- oder Sachlage stets zu Lasten des Schuldners gehe, gilt im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht.

Damit trifft den Kl. auch insoweit kein Verschulden, als die für die Ersatzvornahme erforderlichen Aufwendungen nicht den vom Zeugen K. in Rechnung gestellten Betrag erreichen. Der Kl. durfte hinsichtlich der Erforderlichkeit der Aufwendungen auf den Kostenvoranschlag und die Rechnung des Zeugen K. vertrauen. So ist für die Frage der Erstattungspflicht des Vermieters anerkannt, daß der Mieter ohne besondere Anhaltspunkte für eine überhöhte Rechnung des Handwerkers diese akzeptieren darf (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 a BGB, Rz. 137). Für die Frage des Verschuldens im Rahmen des § 286 BGB aber kann kein anderer Maßstab gelten.

Kommt der Mieter in Zahlungsrückstand, weil er schuldlos von einer bestehenden Aufrechnungsforderung ausgegangen ist, kommt er mit der Mietzahlung nicht in einen kündigungsbegründenden Verzug.

Auf die (Wider-) Klage des Vermieters wurde der Kläger (Mieter) zur Zahlung von Mietrückständen und zur Räumung verurteilt. Dagegen wandte sich der Mieter in der Berufung mit dem Vortrag, die Mietzinsforderung sei durch die Aufrechnung mit einem Gegenanspruch auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden in der Küche erloschen. Somit sei auch die Kündigung unberechtigt gewesen, mit der Folge, daß kein Räumungsanspruch bestehe.

Das LG Berlin, ZK 62, ging von einem Aufwendungsersatzanspruch des Mieters nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB aus, nachdem es über die Höhe des Anspruchs Beweis erhoben hatte. Danach waren die notwendigen Aufwendungen geringer als der Aufrechnungsbetrag. Die wirksame Aufrechnung habe rückwirkend das Erlöschen von Mietzinsforderungen bewirkt, so daß der Mieter nicht in einen kündigungsbegründenden Rückstand gekommen sei. Damit sei auch der Räumungsanspruch unbegründet. Soweit der Mieter sich in der Berechnung seines Aufwendungsersatzanspruches verschätzt habe, könne der Vermieter wegen der trotz Aufrechnung noch bestehenden Mietzinsrückstände Zinsen lediglich ab Rechtshängigkeit verlangen, denn der Mieter sei mit der Zahlung dieser Miete nicht im Verzug gewesen. Die frühere Regelung in § 3 Abs. 2 Mieterschutzgesetz (MSchG), wonach eine Mietaufhebung wegen Zahlungsverzuges ausdrücklich ausgeschlossen sei, wenn der Verzug auf Unkenntnis des Mieters über den Betrag und den Zeitpunkt der Fälligkeit des Mietzinses oder auf irriger Annahme eines Aufrechnungs-, Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechts zurückzuführen sei, es sei denn, daß die Unkenntnis oder der Irrtum auf Fahrlässigkeit beruht, sei zwar nicht in das BGB übernommen worden. Gleichwohl sei der Gedanke im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu beachten, weil er den allgemein anerkannten Grundsatz wiedergebe, daß mangels Verschulden kein Verzug vorliege, wenn sich der Mieter in einem schuldlosen Irrtum über seine Zahlungspflicht befinde. Der aus dem Schadensersatzrecht stammende Satz, daß das Risiko einer fehlerhaften Beurteilung der Rechts- oder Sachlage stets zu Lasten des Schuldners gehe, gelte im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht. Vorliegend habe der Mieter hinsichtlich der Erforderlichkeit der Aufwendungen auf einen vorliegenden Kostenvoranschlag und eine Rechnung vertrauen dürfen. So sei für die Frage der Erstattungspflicht des Vermieters anerkannt, daß der Mieter ohne besondere Anhaltspunkte für eine überhöhte Rechnung eines Handwerkers diese akzeptieren dürfe. Für die Frage des Verschuldens im Rahmen des § 286 BGB könne kein anderer Maßstab gelten.

Das Problem des Verschuldens bei entstehendem Zahlungsverzug ist sehr differenziert zu beurteilen und wird manchmal von der Instanzrechtsprechung zugunsten des Mieters "überspitzt" und auch dann angenommen, wenn der Mieter sich allgemein darauf beruft, aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse kein oder kein ausreichendes Geld mehr für die Miete zu haben, denn den Mieter trifft (nach wie vor) das sog. Beschaffungsrisiko, so daß unverschuldete Zahlungsunfähigkeit nicht automatisch von der Leistungspflicht befreit (vgl. näher Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 Rdnr. 93; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl. § 543 Rdnr. 80 ff.). Im vorliegenden Fall handelt es sich insofern um einen Sonderfall eines unverschuldeten Rechtsirrtums über die Höhe eines berechtigt bestehenden Aufwendungsersatzanspruchs nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Nur für diesen Fall (und nicht allgemein) hat die Kammer (zu Recht) keinen Verzug des Mieters mit seiner Mietzahlungspflicht angenommen.