Kein Zahlungsanspruch des Vermieters gegen Sozialamt

1. Die Erklärung des Sozialamtes, daß die Mietkosten als angemessen anerkannt werden, begründet dann keine Mietzahlungsansprüche des Vermieters gegen das Sozialamt, wenn in der Erklärung gleichzeitig darauf hingewiesen wird, daß der Vermieter dadurch keine Rechte erwirbt, die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht übernommen werden und eventuelle Mietüberweisungen nur im Wege der Erfüllungsübernahme erfolgen; daran ändert auch nichts ein handschriftlicher Zusatz des Sachbearbeiters auf der Erklärung, daß die Kaution übernommen werde.

2. Ebensowenig begründet der Anspruch der Mieterin auf Sozialhilfe einen Zahlungsanspruch des Vermieters gegen das Sozialamt.

Ausweislich ihres Berufungsbegründungsschriftsatzes vom 23. Juli 2003 wendet sich die Kl. mit ihrer Berufung nur gegen die erstinstanzliche Abweisung ihres Klageantrages auf Zahlung der Mieten für die Zeit von 7/02 bis 11/02 gegen das erstinstanzlich als Bekl. zu 2) genannte Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Neukölln von Berlin, dieses vertreten durch das Rechtsamt, welcher im Umfang der Berufung gestellt war. Sie beruft sich insoweit auf die vom Sozialamt Neukölln abgegebene Erklärung vom 5.7.2002, in der es u. a. heißt: "Sehr geehrte Damen und Herren, solange und soweit sozialhilferechtliche Bedürftigkeit für den Lebensunterhalt andauert, erkenne ich bezüglich einer Unterkunft nebenstehende Mietkosten und Wohnungsgrößen als angemessen an. Staffelmieten bedürfen einer gesonderten Überprüfung. Sie als Vermieter erwerben durch diese Erklärung keine Rechte gegenüber dem Land Berlin. Verpflichtung für Obliegenheiten aus dem Mietvertrag werden nicht übernommen. Eventuelle Mietüberweisungen erfolgen ausschließlich im Wege der Erfüllungsübernahme."

Mit Schreiben vom 23. April 2003 bat die Bekl. die Kl. um nochmalige Mitteilung ihrer korrekten Kontoverbindung, damit eine Mietkaution überwiesen werden kann. Eine Überweisung sei bereits zurückgenommen. Ferner informierte die Bekl. die Kl. darüber, daß ein Antrag auf Übernahme der Mietrückstände an die Soziale Wohnhilfe weitergeleitet worden sei.

Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 2) unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zahlung der Mieten für die Monate Juli bis November 2002.

Aus der Erklärung vom 5. Juli 2002 ergibt sich ganz eindeutig, daß die Bekl. zu 2) sich gegenüber der Kl. nicht zur Zahlung verpflichten wollte, was unter anderem aus der Formulierung hervorgeht: "Sie als Vermieter erwerben durch diese Erklärung keine Rechte gegenüber dem Land Berlin. Verpflichtung für Obliegenheiten aus dem Mietvertrag werden nicht übernommen. Eventuelle Mietüberweisungen erfolgen ausschließlich im Wege der Erfüllungsübernahme." Nach dem Wortlaut, von dem im Rahmen einer Auslegung nach §§ 133, 157, 242 BGB zunächst auszugehen ist, beinhaltet die Erklärung lediglich die Aussage, daß die Mieterin und frühere Bekl. zu 1) für den Fall der Feststellung ihrer sozialhilferechtlichen Bedürftigkeit gegen das Bezirksamt Neukölln von Berlin als Träger der Sozialhilfe einen Anspruch auf Übernahme der beschriebenen Mietkosten hat, da diese vom Träger der Sozialhilfe als angemessen betrachtet werden. Ein weitergehender Erklärungswert ist nicht vorhanden. Insbesondere ist die Erklärung keinesfalls als Schuldübernahme oder Schuldbeitritt auszulegen. Eine solche Auslegung würde dem Wortlaut, nach dem eventuelle Mietüberweisungen ausschließlich im Wege der Erfüllungsübernahme erfolgen, widersprechen und ist daher ausgeschlossen. Bei einer Erfüllungsübernahme erwirbt der Gläubiger entsprechend der gesetzlichen Auslegungsregel in § 329 BGB gerade keinen eigenen Anspruch gegen den Gläubiger, was gerade das prägende Element eines Schuldbeitritts oder einer Schuldübernahme wäre. Auch die handschriftliche Ergänzung auf der Erklärung vom 5. Juli 2002 "Kaution wird übernommen" ändert daran nichts. Zunächst betrifft diese nur die Kaution, so daß sich Ansprüche auf Miete aus ihr nicht ergeben können.

Des weiteren nimmt auch diese Ergänzung nach ihrer räumlichen Stellung in der Erklärung vom 5. Juli 2002 am Ende des dritten Absatzes ganz klar an der im ersten Absatz formulierten Beschränkung teil, daß sämtliche Aussagen in diesem Schreiben nur gelten, "solange und soweit sozialhilferechtliche Bedürftigkeit besteht". Dadurch wird klargestellt, daß sämtliche Aussagen in der Erklärung nur für den Fall gelten, daß ein Anspruch der ehemalige Bekl. zu 1) auf Sozialhilfe besteht; daß dieser besteht, wird aber in der Erklärung keinesfalls festgestellt. Aus der Erwähnung einer noch zu erfüllenden Bedingung kann nicht darauf geschlossen werden, daß diese bereits erfüllt ist.

Daher durfte die Kl. aus dem Schreiben vom 5. Juli 2002 auch nicht schließen, daß die Voraussetzungen für die Gewährung von Sozialhilfe und eine Übernahme der Miete vorlagen. Dies würde im übrigen auch nicht dazu führen, daß sie einen Anspruch auf Mietzahlung gegen die Bekl. hätte, da der Anspruch auf Sozialhilfe allein die ehemalige Bekl. zu 1) berechtigt hätte. Soweit die Kl. aus dem Schreiben vom 5. Juli 2002 andere Schlüsse gezogen hat, ist sie nicht schutzwürdig, da alle ihre Schlußfolgerungen keine Stütze im Wortlaut finden.

Auch durch das auf die Erklärung vom 5. Juli 2002 folgende Verhalten der Bekl. ist kein Vertrauenstatbestand des Inhalts geschaffen worden, daß die Bekl. entgegen dem klaren Wortlaut der Erklärung für Mietzahlungen haften wollte. (wird ausgeführt)

Das Schreiben vom 23. April 2003 ist vor dem Hintergrund zu sehen, daß man sich seitens der Bekl. offensichtlich bemüht, der ehemaligen Bekl. zu 1 ihre Wohnung zu erhalten. Aus der Tatsache, daß die Bekl. nunmehr bereit ist, die noch ausstehende Mietkaution zu zahlen und daß ein Antrag auf Übernahme der Mietrückstände von der ehemaligen Bekl. zu 1 gestellt und anschließend von der Bekl. weitergereicht wurde, kann die Kl. aber keine Ansprüche auf die Zahlung der Mieten für Juli bis November 2002 herleiten. Daß die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Sozialhilfe im jetzigen Zeitpunkt, insbesondere wegen einer nun erfolgten Mitarbeit der ehemaligen Bekl. zu 1, vorliegen, führt nicht dazu, daß die Kl. gegen die Bekl. einen Anspruch erwirbt, da diese Änderung sich nur auf das Rechtsverhältnis zwischen der ehemaligen Bekl. zu 1 und der Bekl. auswirkt. Auch führen Aussagen der Bekl. zum jetzigen Stand der Dinge nicht dazu, daß weiter zurückliegende Erklärungen wie die vom 5. Juli 2002 anders auszulegen sind.

Letztlich bleibt es dabei, daß die Kl. den Sinn der Erklärung vom 5. Juli 2002 und den Grad an Risikobefreiung, der ihr dadurch geboten wurde, entgegen dem Wortlaut falsch verstanden hat. Der Sinn der Erklärung vom 5. Juli 2002 lag lediglich darin, dem potentiellen Vermieter vor Augen zu führen, daß trotz der offensichtlichen Leistungsschwäche des potentiellen Mieters bei einer Vermietung kein unvertretbares Solvenzrisiko besteht, da, sofern die Voraussetzungen für einen Sozialhilfeanspruch vorliegen, der potentielle Mieter gegenüber dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Neukölln, einen Anspruch auf Übernahme der Miete hat. Eine weitergehende Aussage durfte die Bekl. auch gar nicht treffen, ohne Gefahr zu laufen, durch die Übernahme eines fremden Risikos haushaltsrechtliche Vorschriften zu verletzen.

Viele Vermieter glauben, bei einer Mietübernahmeerklärung durch das Sozialamt hätten sie auf jeden Fall einen zahlungskräftigen Schuldner, da bekanntlich die Insolvenzordnung für das Land Berlin nicht gilt. Das ist ein Irrtum.

Das Sozialamt hatte schriftlich bestätigt, daß die Mietkosten als angemessen anerkennt würden. Auch die noch ausstehende Kaution sollte überwiesen werden. Das Schreiben enthielt den Zusatz, daß der Vermieter dadurch keine Rechte gegenüber dem Land Berlin erwerbe, sondern die Überweisungen schließlich im Wege der Erfüllungsübernahme erfolgen sollten. Da die Mieten nicht gezahlt wurden, hielt sich die Vermieterin (auch) an das Sozialamt.

Mit Urteil vom 23. September 2003 wies das LG Berlin die Klage ab. Die Erklärung sei keine Schuldübernahme, weil sich das Sozialamt gegenüber dem Vermieter zu nichts verpflichtet habe. Selbst wenn der Mieter einen Anspruch auf Sozialhilfe und damit auf Mietübernahme habe, könne der Vermieter keine Rechte daraus herleiten.