Kein Wohnraummietrecht bei Vermietung an juristische Person

1. Bei Vermietung einer Wohnung an einen eingetragenen Verein liegt kein Wohnraummietverhältnis vor.

2. Die Anwendung von Wohnraummietrecht auf ein Geschäftsraummietverhältnis kann vereinbart werden; eine Vertragsklausel, wonach die §§ 558 ff. BGB gelten sollen, reicht dafür nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. begehrt von dem Bekl., einem eingetragenen Verein, die Räumung und Herausgabe einer von diesem gemieteten Wohnung. Mit Schreiben vom 7.4.2009 kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos - hilfsweise ordentlich - wegen behaupteter Vertragsverstöße, da der Bekl. die Räume nicht nur für den dort betriebenen „Umsonst-Laden", sondern auch für weitere gewerbliche Zwecke nutze.

Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 3.11.2010 stattgegeben. Der Bekl. nutze die Wohnung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern vertragswidrig für öffentliche Veranstaltungen.

Der Bekl. ist weiterhin der Auffassung, dass die tatsächliche Nutzung der Räume nicht gegen den Mietvertrag verstoße. Dem Kl. sei bereits vor Erwerb des Gebäudes bekannt gewesen, dass die Nutzung des Erdgeschosses nicht nur zu Wohnzwecken erfolge.

Der Bekl. beantragt, die Klage unter Abänderung der angefochtenen Urteile abzuweisen. Der Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

2. Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kl. hat einen Anspruch gegen den Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Mieträume gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Die Kündigung des Kl. vom 7.4.2009 hat das Mietverhältnis gemäß § 580 a Abs. 2 BGB zum 31.12.2009 beendet. Aus dem Mietvertrag ergibt sich insofern keine abweichende Kündigungsfrist, da der Vertrag in § 5 Ziff. 2 hinsichtlich der Kündigung auf die gesetzlichen Vorschriften verweist.

Ob der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hatte, ist ohne Belang, da § 573 Abs. 1 Satz BGB, der für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse des Vermieters verlangt, auf das vorliegende Mietverhältnis keine Anwendung findet. § 573 BGB ist gemäß § 549 Abs. 1 BGB lediglich auf Mietverhältnisse über Wohnraum anwendbar; ein solches Mietverhältnis liegt hier nicht vor.

Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (BGH, Urt. v. 13.2.1985 - VIII ZR 36/84, GE 1986, 83; BGH, Urt. v. 23.4.1997 - VIII ZR 212/96, GE 1997, 796 m.w.N.). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Reinstorf in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. I, Rn. 83).

Dies ist hier nicht der Fall. Darauf, dass der Bekl. die Räume nach dem Inhalt der Mietvertragsurkunden „zu Wohnzwecken" nutzen wollte, kommt es nicht an, da eine juristische Person Räume schon begrifflich nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten kann. Dies wird auch von dem Bekl. zutreffend in der Berufungsbegründung erkannt. Die eventuell beabsichtigte Überlassung der Räume als Wohnräume an Vereinsmitglieder oder sonstige Dritte ist aus der maßgeblichen Sicht des Bekl. als Mieter kein Wohnzweck, sondern geschäftliche Nutzung (vgl. BGH, Urt. v. 16.7.2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 = GE 2008, 1318).

Die Parteien haben die Geltung des § 573 BGB auch nicht vertraglich vereinbart. Grundsätzlich können die Parteien eines Geschäftsraummietverhältnisses vereinbaren, dass für das Vertragsverhältnis die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anwendbar sein sollen. In einem solchen Fall liegt ein Geschäftsraummietverhältnis vor, das nach dem Parteiwillen wie ein Wohnraummietverhältnis behandelt werden soll. Von einer solchen Vereinbarung kann auszugehen sein, wenn die Parteien zur Regelung ihrer Vertragsbeziehungen ein für die Wohnraummiete gedachtes Formular verwenden, in dem die hierfür maßgebenden Schutzvorschriften wiedergegeben sind (Schmidt-Futterer/Blank, MietR 10. Aufl., § 535 Rn. 103; OLG Naumburg, Beschl. v. 22.7.1993 - 2 RE-Miet 1/92, WuM 1995, 142; OLG Hamburg, Urt. v. 29.10.1997 - 4 U 61/97, NZM 1998, 507). In einem solchen Fall wurde eine konkludente Vereinbarung der zivilrechtlichen Bestimmungen über das Wohnraummietverhältnis dadurch angenommen, dass das Vertragsformular mit „Wohnungs-Mietvertrag" überschrieben war, sich sämtliche Vorschriften des verwendeten Formularvertrages an dem für die Wohnraummiete geltenden Recht orientierten und die Beteiligten bei Vollzug des Mietverhältnisses keinen Zweifel daran ließen, dass für ihre Rechtsbeziehung das Wohnraummietrecht maßgebend sein soll (OLG Naumburg, a.a.O.). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Der von den Parteien verwendete Formularmietvertrag ist weder mit „Wohnungsmietvertrag" überschrieben, noch verweisen seine Klauseln sämtlich auf Vorschriften des Wohnraummietrechts. Allein aus der Angabe in § 1 Ziff. 4 des Mietvertrages, dass die Wohnung den preisrechtlichen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB unterliegt, kann nicht auf einen Willen der Parteien geschlossen werden, dass auch die übrigen wohnraumrechtlichen Vorschriften Anwendung finden sollen. Insbesondere hinsichtlich des Kündigungsrechts der Parteien wird lediglich auf die „gesetzlichen Vorschriften" verwiesen.

Insofern kommt es auf ein berechtigtes Interesse des Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses oder auf eventuelle Pflichtverletzungen des Bekl. aus dem Mietvertrag nicht an.

Die Kündigung des Kl. stellt auch keine unzulässige Rechtsausübung dar. Eine solche könnte allenfalls dann in Betracht kommen, wenn dem Kl. einseitig der Charakter des Vertrages als Gewerbemietvertrag bekannt gewesen wäre und er sich gleichwohl so verhalten hätte, dass der Bekl. berechtigterweise davon ausgehen durfte, dass der Kl. das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis einstufen und nur unter Berücksichtigung der insoweit mieterschützenden Vorschriften beenden wurde. Dies ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Ein Geschäftsraummietverhältnis kann auch ohne Grund fristgerecht gekündigt werden. Wenn ein eingetragener Verein eine Wohnung zu Wohnzwecken mietet, liegt gleichwohl kein Wohnraummietverhältnis vor, da ein Verein nicht wohnen kann.

Der eingetragene Verein hatte die Räume „zu Wohnzwecken" gemietet; der Vermieter kündigte wegen behaupteter vertragswidriger Nutzung fristlos, hilfsweise ordentlich. Das Amtsgericht bejahte eine vertragswidrige Nutzung; die Berufung gegen das Räumungsurteil war erfolglos.

Das LG Berlin wies die Berufung zurück. Ob ein Kündigungsgrund bestehe, sei unerheblich, da der Vertrag jedenfalls durch die ordentliche Kündigung beendet sei. Diese sei, weil es sich um ein Geschäftsraummietverhältnis handele, auch ohne Kündigungsgrund wirksam. Wohnraummiete liege nur vor, wenn Vertragszweck sei, dass der Mieter in den Räumen selbst wohnen wolle. Das sei bei einem eingetragenen Verein ausgeschlossen. Zwar könne auch für ein Gewerbemietverhältnis die Geltung von Wohnraummietrecht vereinbart werden. Die bloße Angabe im Mietvertrag, dass die §§ 558 ff. BGB anwendbar seien, reiche dafür nicht.