Kein Wettbüro im allgemeinen Wohngebiet

Auch wenn im allgemeinen Wohngebiet gewerbliche Kleinbetriebe zulässig sind, die keine Nachteile oder Belästigungen für die Umgebung verursachen können, verstößt ein Wettbüro oder eine Wettannahmestelle grundsätzlich gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt die Feststellung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Wettbüros, hilfsweise einer Wettannahmestelle.

Der Kl. vermittelt Sportwetten. Er ist Mieter von Geschäftsräumen im Erdgeschoss des Grundstücks S. in Berlin-Steglitz. Das Grundstück liegt nach dem übergeleiteten Baunutzungsplan im allgemeinen Wohngebiet.

Am 17. Juli 2011 zeigte der Kl. im Genehmigungsfreistellungsverfahren die Nutzungsänderung der vormaligen Ladeneinheit im Gebäude S. zu einem Wettbüro mit einer gewerblichen Nutzungsfläche von gut 93 m2 an. Mit Schreiben des Bezirksamts Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom 31. Juli 2012 reichte der Bekl. dem Kl. die Bauunterlagen mit der Begründung zurück, dass der Antrag im falschen Genehmigungsverfahren gestellt worden sei. Am 31. Juli 2012 beantragte der Kl. im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren die Nutzungsänderung zu einer gleich großen Wettannahmestelle. Mit Schreiben des Bezirksamts vom 14. August 2012 teilte der Bekl. dem Kl. mit, er habe entgegen dem Schreiben vom 31. Juli 2012 das richtige Verfahren gewählt, jedoch könne dem geplanten Wettbüro unter Würdigung des Rücksichtnahmegebots (§ 7 Nr. 5 BO 58 bzw. § 15 BauNVO) aus städtebaulicher Sicht nicht zugestimmt werden. Mit Schreiben des Bezirksamts vom 14. August 2012 reichte der Bekl. die Unterlagen für die Wettannahmestelle zurück, da das vereinfachte Baugenehmigungs- gegenüber dem Freistellungsverfahren subsidiär sei. Zudem stehe das Vorhaben im Widerspruch zur Eigenart des Baugebietes § 7 Nr. 5 BO 58 i.V.m. § 15 BauNVO. Die Zulassung einer weiteren Vergnügungsstätte zusätzlich zu den bereits in der näheren Umgebung vorhandenen drei Spielhallen und einem Wettbüro führe zu einer Störung der im allgemeinen Wohngebiet insbesondere zulässigen Wohnnutzung und einem Trading-down-Effekt zu Lasten des Nahversorgungszentrums am Steglitzer Damm; auch die in der Nähe vorhandenen Schulen sprächen gegen die Nutzungsänderung. Im Übrigen habe eine Vergnügungsstätte auch bei hilfsweiser Berücksichtigung der Wertungen der Baunutzungsverordnung 1990 als Sachverständigenkonkretisierung moderner Planungsgrundsätze im allgemeinen Wohngebiet keinen Platz. [...]

Die zulässige Feststellungsklage ist unbegründet, denn der Kl. hat keinen Anspruch gegen den Bekl. auf Feststellung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Wettbüros, hilfsweise einer Wettannahmestelle im Erdgeschoss des Grundstücks S. in Berlin-Steglitz.

Rechtsgrundlage für die begehrte Feststellung ist § 63 Abs. 1 und 2 BauO Bln. Danach bedarf die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage u. a. keiner Genehmigung, wenn das Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB liegt und den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

1. Zwar liegt das Bauvorhaben im Geltungsbereich des Baunutzungsplans von Berlin 1958/60, der in Verbindung mit den städtebaulichen Vorschriften der BO 58 gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG zusammen mit den förmlich festgestellten Straßen- und Baufluchtlinien als übergeleiteter qualifizierter Bebauungsplan fortgilt. Danach ist hier ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Nach § 7 Nr. 8 Satz 1 lit. b) BO 58 sind in allgemeinen Wohngebieten u. a. gewerbliche Kleinbetriebe zulässig, wenn sie keine Nachteile oder Belästigungen für die Umgebung verursachen können. Um einen solchen gewerblichen Kleinbetrieb handelt es sich bei der beantragten Umnutzung der ehemaligen Ladenfläche zu einem Wettbüro oder einer Wettannahmestelle, denn der Betrieb ist nach der Größe der genutzten Fläche, der Zahl der Mitarbeiter und den sonstigen sachlichen Betriebsmitteln von geringerem Umfang (vgl. v. Feldmann, in: v. Feldmann/Knuth, Berliner Planungsrecht, 3. Aufl. 1998, Rn. 86 und 90).

2. Die Nutzung der Geschäftsräume als Wettbüro bzw. Wettannahmestelle verstößt jedoch gegen das Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 7 Nr. 5 und 8 lit. b) Hs. 2 BO 58.

Die Anwendung des Gebots der Rücksichtnahme scheidet entgegen dem Kl. nicht bereits deshalb aus, weil eine Nachsteuerung entgegen den Festsetzungen eines Bebauungsplanes grundsätzlich nicht zulässig ist, denn eine Konfliktbewältigung auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebots setzt lediglich voraus, dass der Bebauungsplan für sie noch offen ist. Das ist nur dann nicht der Fall, wenn der in Frage stehende Nutzungskonflikt bereits auf der Ebene des Bebauungsplans abgewogen wurde oder wenn planerische Festsetzungen - ungeachtet einer bereits auf der Ebene der Bauleitplanung beabsichtigten Konfliktbewältigung - so weit konkretisiert sind, dass ein Ausgleich der durch die Planung aufgeworfenen Nutzungskonflikte im Baugenehmigungsverfahren auf eine Korrektur der planerischen Festsetzungen hinausliefe (BVerwG, Urt. v. 12.9.2013 - 4 C 8.12 -, juris Rn. 20). Dies ist vorliegend schon deshalb nicht der Fall, weil der Normgeber des Baunutzungsplans von Berlin 1958/60 das Phänomen der zunehmenden Vergnügungsstätten in Gestalt von Spielhallen und Wettbüros bzw. Wettannahmestellen noch nicht kannte.

Die Kammer erachtet es für geboten, das in § 7 Nr. 5 und 8 lit. b) Hs. 2 BO 58 enthaltene Rücksichtnahmegebot bei der Zulassung von Vergnügungsstätten in Form von Spielhallen und Wettbüros in allgemeinen Wohngebieten der BO 58 derart anzuwenden, dass derartige Nutzungen in allgemeinen Wohngebieten regelmäßig rücksichtslos sind. Das vom Kl. am 17. Juli 2011 angezeigte Wettbüro unterfällt dem städtebaulichen Begriff der Vergnügungsstätte, da es als besondere Art von Gewerbebetrieb durch die kommerzielle Unterhaltung der Besucher geprägt wird und dabei in unterschiedlicher Ausprägung den Spiel- oder Geselligkeitstrieb anspricht (vgl. VGH Hessen, B. v. 5.8.2008 - 3 ZU 2566.07 - juris Rn. 5; VG Berlin, Urt. v. 17.10.2013 - 19 K 250.12 - und Fickert/Fieseler aaO. § 4 a Rn. 22). Auch die hilfsweise geltend gemachte, am 31. Juli 2012 beantragte sog. Wettannahmestelle stellt eine derartige Vergnügungsstätte dar, denn sie unterscheidet sich ausweislich der Bauunterlagen von dem Wettbüro nur dadurch, dass Sitztische und Stühle fehlen, jedoch Stehtische vorhanden sind. Auch bei dieser Ausstattung der Räumlichkeiten, die ausweislich der Bauunterlagen eine vergleichsweise große Nutzungsfläche von gut 93 m2 haben, werden in den Räumen zwischen dem Kunden, dem Wettbüro und dem Wettunternehmen insbesondere Sportwetten abgeschlossen und wird dem Kunden, anders als etwa in einer bloßen Lotto/Toto-Annahmestelle in einem Geschäftslokal oder einer reinen Wettannahmestelle, zusätzlich - insbesondere durch die Anbringung von 12 Bildschirmen und die sich am Spielschluss der europäischen Fußballligen orientierenden Öffnungszeiten sowie durch die Größe des Saals von 93 m2 - Gelegenheit geboten, die Wettangebote und -ergebnisse live mit zu verfolgen (vgl. OVG NRW, B. v. 10.7.2012 - 2 A 1969.11 - juris Rn. 10 ff. und OVG RP, B. v. 14.4.2011 - 8 B 10278.11 - juris Rn. 11 und allg. Rausch, DÖV 2009, 667 [668]).

Das Rücksichtnahmegebot, also das, was dem Rücksichtnahmebegünstigten einerseits und dem Rücksichtnahmeverpflichteten andererseits nach Lage der Dinge zuzumuten ist, stellt ein wertungsoffenes Korrektiv dar, das auch für veränderte Planungsgrundsätze offen steht (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.12.2012 - 4 C 11.11 - juris Rn. 33 und Kammerurteil vom 18.4.2013 - 13 K 59.13 -). Nach § 7 Nr. 5 BO 58 sind in dem Baugebiet nur bauliche Anlagen, Betriebe und sonstige Einrichtungen zulässig, die der Bestimmung des betreffenden Baugebietes nach Art, Umfang und Zweck entsprechen und durch ihre Benutzung keine Nachteile oder Belästigungen verursachen können, die für die nähere Umgebung nicht zumutbar sind. Dieses Gebot der Rücksichtnahme in der BO 58 entspricht dem in § 15 BauNVO enthaltenen bundesrechtlichen Rücksichtnahmegebot (OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 30.3.2007 - 2 N 249.05 - juris Rn. 8). Danach kann auch der Standort der baulichen Anlage innerhalb des Baugebiets zu einem Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets führen (Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 15 Rn. 10.1). Zweck der Neuregelung von Vergnügungsstätten in Baugebieten, insbesondere in allgemeinen Wohngebieten (§ 4 BauNVO 1990), war es vor allem, die nachteiligen Auswirkungen von Vergnügungsstätten auf die Wohnnutzung und andere - insoweit - sensible Nutzungen möglichst zu vermeiden (Regierungsentwurf, BR-Drs. 354/89, S. 32) und deshalb Vergnügungsstätten im allgemeinen Wohngebiet für ausnahmslos unzulässig zu erklären (Regierungsentwurf aaO. S. 33); eine Subsumtion unter den Begriff des sonstigen Gewerbebetriebs sollte nicht mehr zulässig sein (Regierungsentwurf aaO. S. 32/33). Aus den städtebaulichen Gründen dieser Neuregelung ist die Kammer der Auffassung, dass unter Berücksichtigung der allgemein anerkannten negativen städtebaulichen Auswirkungen von Vergnügungsstätten wie dem hier streitigen Wettbüro derartige Anlagen in einem allgemeinen Wohngebiet, das vorwiegend dem Wohnen dient, regelmäßig rücksichtslos sind. Infolge des An- und Abfahrtverkehrs außerhalb der üblichen Geschäftszeiten, der speziellen, dem Wohnen widersprechender Eigenart des Wettbürobetriebs und des mit deren Nutzung verbundenen typischen Verhaltens der Besucher besteht ein Spannungsverhältnis zur Wohnnutzung, welches die Wohnnutzung beeinträchtigt und zurückdrängt.

Die Ortsbesichtigung hat keine besonderen Umstände ergeben, die das Wettbüro bzw. die sog. Wettannahmestelle ausnahmsweise als nicht rücksichtslos erscheinen lassen. Beim Steglitzer Damm in der Umgebung des Bauvorhabens handelt es sich um eine typische Berliner Geschäftsstraße mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnen in den oberen Stockwerken; in dem Bereich stehen zudem verschiedene Bäume links und rechts am Fahrbahnrand. Es befindet sich zudem in der näheren Umgebung zumindest eine dem Wettbüro bzw. der Wettannahmestelle vergleichbare Vergnügungsstätte in Form einer Spielhalle am S. in etwa 50 Meter Entfernung. [...]

Im allgemeinen Wohngebiet ist ein nicht störender gewerblicher Kleinbetrieb zulässig. Die Einrichtung eines Wettbüros verstößt jedoch grundsätzlich gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Der Kläger wollte in dem von ihm gemieteten Laden in einem allgemeinen Wohngebiet ein Wettbüro einrichten; das Bezirksamt lehnte ab, weil sich in der näheren Umgebung bereits drei Spielhallen und eine Wettbüro befanden.

Das VG Berlin wies die Klage ab. Die Nutzung der Räume als Wettbüro sei rücksichtslos im Sinne des § 8 b der Berliner Bauordnung 1958 (BO 58). Dabei handelt es sich nicht um eine unzulässige Nachsteuerung entgegen den Festsetzungen eines Bebauungsplans, denn das Phänomen der zunehmenden Vergnügungsstätten war dem Normgeber des Baunutzungsplans von Berlin noch nicht bekannt. Vielmehr stelle das Gebot der Rücksichtnahme ein wertungsoffenes Korrektiv dar, das auch für veränderte Planungsgrundsätze offenstehe. Dazu könne der Zweck der Neuregelung zu Vergnügungsstätten in Baugebieten im allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO herangezogen werden. Aus den städtebaulichen Gründen dieser Neuregelung ergebe sich, dass derartige Anlagen regelmäßig rücksichtslos und damit unzulässig sind.

§ 7 Nr. 5 BO 58 lautet:

„5. In den Baugebieten sind nur bauliche Anlagen, Betriebe und sonstige Einrichtungen zulässig, die der Bestimmung des betreffenden Baugebietes nach Art, Umfang und Zweck entsprechen und durch ihre Benutzung keine Nachteile oder Belästigungen verursachen können, die für die nähere Umgebung nicht zumutbar sind."

§ 7 Nr. 8 b BO 58 lautet:

„Im allgemeinen Wohngebiet sind zulässig:

b) Ladengeschäfte sowie gewerbliche Kleinbetriebe und Gaststätten, wenn sie keine Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können, und Fremdenheime."

Demgegenüber sind nach § 4 BauNVO im allgemeinen Wohngebiet Vergnügungsstätten grundsätzlich unzulässig. Das VG hat zur Klärung der Frage, ob diese Regelung auch bei der Auslegung der BO 58 berücksichtigt werden kann, die Berufung zugelassen.