Kein Wegfall der Geschäftsgrundlage bei niedriger DDR-Miete

Hat sich der Eigentümer als Gegenleistung für den Eigentumsverzicht ein lebenslanges Wohnrecht bei geringfügiger Miete zu DDR-Zeiten versprechen lassen, kommt eine Anpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn der Grundstückswert erheblich gestiegen ist.

Die Kl. begehrt die Zahlung von rückständigem Mietzins für das Jahr 1996.

Die Parteien verbindet ein Mietvertrag vom 19. November 1981, aufgrund dessen der Bekl. eine Wohnung des Hauses B. 5 in B. seit dem 1. Dezember 1981 zur Miete überlassen wird; vom Mietvertrag umfaßt sind außerdem gemäß § 2 Nr. 1 und Nr. 3 des Mietvertrages eine Notwohnung, eine Garage und eine Werkstatt. Der vereinbarte monatliche Mietzins betrug ursprünglich 30 Mark der DDR. Seit dem 1. Januar 1994 forderte die Kl. einen monatlichen Mietzins von 277,73 DM inklusive Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 44,59 DM. Die Bekl. leistete 1996 außer den Betriebskostenvorauszahlungen keine Zahlungen; 18,90 DM wurden monatlich von der A. Versicherungs AG als sogenannte Leibrente an die Kl. überwiesen.

Die Bekl. war seit 1943 Alleineigentümerin des Grundstücks. Am 27. Oktober 1981 erklärte sie gegenüber dem Rat des Kreises Potsdam, Abteilung für Finanzen und Staatliches Eigentum, den Verzicht auf das Eigentum an dem Grundstück, worauf dieses in Volkseigentum überführt und als Rechtsträger der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung (KWV) Beelitz eingesetzt wurde. Nachdem der Rat der Stadt Beelitz mit Schreiben vom 8. Oktober 1981 sein Einverständnis bezüglich der Anmietung der Notwohnung, der Garage und der Werkstatt erklärt hatte, wurde am 19. November 1981 zwischen der Bekl. und der KWV Beelitz der oben genannte Mietvertrag abgeschlossen; die Kl. ist Rechtsnachfolgerin der KWV Beelitz.

Bei der Übernahme in Volkseigentum im Jahre 1981 hatte das Grundstück einen Einheitswert von 18.300 Mark der DDR; der heutige Wert beträgt ca. 250.000 DM. (...)

Die Klage ist unbegründet und war daher abzuweisen.

Zwischen der Bekl. und dem Rat des Kreises Potsdam, Abteilung für Finanzen und Staatliches Eigentum, ist im Jahre 1981 anläßlich der Erklärung des Eigentumsverzichts an dem Grundstück ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht bezüglich der von der Bekl. bewohnten Wohnung vereinbart worden. (wird ausgeführt)

Dementsprechend wurde in dem zwischen der Bekl. und der KWV Beelitz geschlossenen Mietvertrag vom 19. November 1981 ausdrücklich festgelegt, daß zum Inhalt des Mietverhältnisses neben der eigentlichen Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche etc., die Notwohnung gehören sollte, § 2 Nr. 1 des Mietvertrages, Vermerk "+ Notwohnung"; unter Nr. 3 wurde festgelegt, daß sich das Mietverhältnis auch auf eine Garage und eine Werkstatt erstrecke.

Aus der Zusammenschau beider Verträge, der Vereinbarung der Bekl. mit dem Rat des Kreises Potsdam über das lebenslange mietfreie Wohnrecht und dem Mietvertrag zwischen der Bekl. und der KWV Beelitz, ergibt sich, daß das mietfreie Wohnrecht auch die Notwohnung, die Garage und die Werkstatt umfassen sollte: Der Rat des Kreises Potsdam sagte ein mietfreies Wohnrecht zu und ließ den monatlichen Mietzins von 30 Mark der DDR über einen Versicherungsvertrag auszahlen, während sich der Rat der Stadt Beelitz bzw. die KWV Beelitz damit einverstanden erklärten, daß Gegenstand des Mietvertrages bei einem vereinbarten Mietzins von 30 Mark der DDR auch die Notwohnung, Garage und Werkstatt sein sollten.

Die getroffene Vereinbarung wirkt für und gegen die Kl. als Rechtsnachfolgerin der KWV Beelitz. (...)

Die Kl. kann sich auch nicht auf eine Anpassung der Vereinbarung von 1981 nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage berufen. Diese Grundsätze können nur rechtlich erheblich werden, wenn und soweit der Fortbestand des Vertrages wegen der veränderten Situation zu einem nicht mehr tragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führt. Die unveränderte Vertragsdurchführung muß für die betroffene Partei schlechthin unzumutbar, das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung durch unvorhergesehene Umstände erheblich erschüttert sein.

Vorliegend fehlt es bereits an einer erheblichen Erschütterung des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung. Zwar steht der damals vereinbarte Mietzins von 30 Mark der DDR, der heute in Höhe von 18,90 DM durch die A. Versicherungs AG fortentrichtet wird, in einem krassen Mißverhältnis zu dem von der Kl. eingeforderten Mietzins in Höhe von 277,73 DM. Andererseits ist aber auch der sehr erhebliche Wertzuwachs des Grundstücks zu berücksichtigen; der Wert ist unbestritten von 18.300 Mark der DDR auf ca. 250.000 DM angewachsen.

Das Gericht folgt insoweit dem Vortrag des Beklagtenvertreters, wonach sich das Verhältnis aus vereinbartem Mietzins und Wert des Grundstücks von ca. 1 : 600 für die Kl. sogar auf über 1 : 800 verbessert hat.