Kein Vorwegabzug in jedem Fall für Betriebskostenumlage bei Mischnutzung

Kein Vorwegabzug in jedem Fall für Betriebskostenumlage bei Mischnutzung; 20 % Abschlag vom Hauswartlohn für enthaltene Instandhaltungsarbeiten

1. Eine Betriebskostenerhöhung ist nicht deshalb schon formell unwirksam, weil der Vermieter einen Vorwegabzug bei einer Mischnutzung von Gewerbe und Wohnraum unterlassen hat; dies ist nur bei feststehendem oder wahrscheinlichem Mehrverbrauch der Gewerbemieter erforderlich.

2. Für nicht umlagefähige Hauswartskosten (Instandhaltungsarbeiten) kann ein Abschlag von 20 % von dem im übrigen als Betriebskosten umlagefähigen Hauswartslohn gemacht werden.

II. Die Erhöhungserklärungen begegnen formellen Bedenken nicht. Entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung bedarf eine Betriebskostenerhöhungserklärung gemäß § 4 Abs. 2 MHG bei einer Mischnutzung von Gewerbe und Wohnraum mit Blick auf das Transparenzgebot als Voraussetzung für ihre Wirksamkeit nicht ausnahmslos entweder einer Darstellung des Vorwegabzugs für das Gewerbe oder aber eine Erklärung dergestalt, daß das Gewerbe Mehrkosten nicht verursacht. Denn ob die Umlage der Betriebskosten billig erfolgt, ist regelmäßig eine Frage ihrer inhaltlichen Richtigkeit und nicht der formellen Darstellung, mit der Folge, daß der Vermieter im Prozeß bei entsprechenden Einwendungen des Mieters ohnehin darzulegen und zu beweisen hat, daß ein Mehrverbrauch, der gegebenenfalls eine gesonderte Erfassung erforderlich gemacht hätte, nicht stattgefunden hat. Ob in Ausnahmefällen eine Betriebskostenerhöhungserklärung bereits selbst eine Erläuterung wegen vorhandener Gewerbenutzung enthalten muß, weil Art und Umfang des Gewerbes dies erfordern, bleibt dahingestellt. Solche gewerbliche Nutzung, die ohne weitere Erläuterungen die Umlage der erhöhten Betriebskosten nicht mehr nachvollziehbar machen könnte, steht im vorliegenden Fall nicht in Rede.

III. 1. Daß die Umlage der Betriebskosten für den Aufzug nicht der Billigkeit entspricht, hat der Bekl. nicht hinreichend dargetan, weshalb er den geltend gemachten Erhöhungsbetrag von (15,51 DM x 21 Monate =) 325,21 DM sowie (1,36 DM x 13 Monate =) 17,68 DM, insgesamt 342,89 DM schuldet. Insbesondere ergeben sich aus seinem Vortrag im Termin zu der Lage des Gewerbes im Haus keine ausreichenden Anhaltspunkte, daß durch die Nutzung des Aufzugs durch die vorhandenen Gewerbe beachtenswerte, weil eklatante und damit unbillige Verzerrungen bei der Kostenumlage im Verhältnis zu der Wohnraumnutzung entstehen, die einen anderweitigen Umlagemodus erforderlich machen würden.

Denn gerade die Kosten, die für den Betrieb eines Aufzugs anfallen, setzen sich aus einer Vielzahl von unterschiedlichen Einzelpositionen zusammen, von denen nur ein Teil, nämlich im wesentlichen nur Kosten, die auf Strom entfallen, tatsächlich benutzungs- und damit verbrauchsabhängig entsteht.

Die Behauptung, die Gewerbemieter nutzten aufgrund ihres Publikumsverkehrs den Aufzug in höherem Maße als die Wohnungsmieter, ist daher in ihrer Schlichtheit nicht geeignet, den an den Flächen orientierten Verteilerschlüssel unbillig erscheinen zu lassen. Dies gilt zumal, weil der Mehrnutzung des Aufzugs durch die Gewerbemieter während der Geschäftszeiten die Dauernutzung der Wohnungsmieter an sieben Tagen in der Woche gegenübersteht, weshalb eine solche Behauptung ohne substantiierten Vortrag Mutmaßung bleibt.

2. Daß der Bekl. durch die Umlage der Grundsteuer nach der Fläche unbillig belastet wird, ist nach dem Vortrag des Kl. nicht erkennbar. Denn aus dem vorgelegten Einheitswertbescheid ergibt sich, daß das Verhältnis zwischen dem Rohmietenanteil für Gewerbe und demjenigen für den Wohnraum lediglich gut 26 % ausmacht. Da der Flächenanteil der Gewerbeeinheiten nach dem Vortrag des Bekl. mit ca. 40 % aber nicht geringer ist, wirkt sich die Umlage nach Quadratmetern bei der Verteilung der Grundsteuer nicht negativ auf die Wohnraummieter aus.

3. Daß die Umlage nach Quadratmetern bei der Verteilung der Kosten für die Be- und Entwässerung den Bekl. als Wohnraummieter unbillig belastet, ist nach seinem Vortrag ebenfalls nicht erkennbar. Denn daß eines der Gewerbe ein solches ist, welches einen erheblichen Mehrverbrauch insoweit verursacht, ist nicht ersichtlich. Dies gilt auch betreffend die Heilpraktikerschule mit ca. 10 - 15 Schülern, weil davon auszugehen ist, daß diese während der Unterrichtszeiten lediglich die Toilette benutzen werden. Die hier im Hinblick auf die Anzahl der Nutzer ggf. verursachte Mehrbenutzung der Toilettenspülung wird jedenfalls aufgewogen dadurch, daß diese nicht wie die Wohnraummieter duschen und baden.

4. Der Argumentation des Kl., die Anzahl der kostenpflichtig gestellten Müllgefäße läge am unteren Rand des Durchschnitts, ist der Bekl. nicht substantiiert entgegengetreten. Daß die Mülltonnen und die Papiertonne ständig überfüllt sind, kann in diesem Zusammenhang dahinstehen. Denn aus diesem Vortrag folgt nicht, daß die Nutzung der Müllgefäße auch durch die Gewerberaummieter eine höhere Kostenlast verursacht. Daß bei getrennter Entsorgung des Mülls durch die Gewerbemieter weniger Müllgefäße benötigt würden, als dies der Fall wäre, wenn eine Nutzung nur durch Wohnraummieter stattfände, hat der Bekl. nicht geltend gemacht.

5. Aus welchem Grund die Gewerbe eine erhöhte Straßenreinigungskostenlast bedingen, hat der Bekl. nicht ausgeführt, weil er nicht vorgetragen hat, daß die Straßenreinigungskosten nutzungsabhängig anfallen.

C) Dagegen bleibt die Berufung teilweise ohne Erfolg, soweit der Kl. die Erhöhung des Mietzinses auf eine Erhöhung der Kostenlast für die Versicherung stützt. Denn der Bekl. hat unwidersprochen vorgetragen, eine Einsichtnahme in die vorhandenen Unterlagen habe ergeben, daß die umgelegten Kosten nicht deckungsgleich mit den eingestellten Kosten seien. Dementsprechend war die Abrechnung um den auf die Erhöhung der Versicherungskosten entfallenden Betrag zu bereinigen (6,32 DM/Monat aus der Betriebskostenerhöhungserklärung vom 14. Juni 1996 x 21 Monate =) 132,72 DM + (2,62 DM/Monat aus der Betriebskostenerhöhungserklärung vom 14. Februar 1997 x 13 Monate =) 34,06 DM, insgesamt mithin 166,78 DM.

Da sich unstreitig in dem Hauswartdienstvertrag eine Instandhaltungsklausel befindet, mit der Folge, daß der Hauswartslohn auch solche Tätigkeit abgilt, die nicht als Betriebskosten umlagefähig sind, hat die Kammer zugunsten des Bekl. von den mit der Erklärung vom 14. Februar 1997 monatlich insoweit umgelegten Kosten von 3,77 DM einen Abschlag von 20 % berücksichtigt. Dementsprechend schuldet der Bekl. einen Betrag von (0,75 DM/Monat x 13 Monate =) 9,75 DM nicht, weshalb die Berufung insoweit ebenfalls unbegründet bleibt.

Betriebskosten dürfen nur nach billigem Ermessen umgelegt werden; das gilt gleichermaßen für die Jahresabrechnung bei einer Nettomiete wie für die Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG bei einer Bruttomiete. Wenn in einem Hause Räume auch gewerblich genutzt werden, stellt sich immer wieder die Frage, ob insoweit ein Vorwegabzug nötig ist oder ob die Kosten gleichmäßig umgelegt werden dürfen.

Mit Urteil vom 29. Juli 1999 vertritt die 61. Kammer des Landgerichts Berlin den - nach unserer Meinung vernünftigen - Standpunkt, daß ein Vorwegabzug nur dann nötig ist, wenn der Gewerbemieter Mehrkosten verursacht. In dem entschiedenen Fall ging es um Kosten des Aufzugs, um die Grundsteuer, um Kosten der Be- und Entwässerung, um Müllabfuhr und um Straßenreinigungskosten. In allen diesen Punkten konnte die Kammer einen Mehrverbrauch durch den Gewerbemieter nicht erkennen. Interessant sind auch die (knappen) Ausführungen zur Umlagefähigkeit von Hauswartskosten. Soweit der Hauswart auch Instandhaltungen zu übernehmen hat, zählt der darauf entfallende Teil des Lohns nicht zu den Betriebskosten. Das Landgericht schätzt den entsprechenden Abschlag auf 20 %. Das Landgericht Hamburg hatte einmal eine Kürzung von 10 % angenommen (Sternel, Mietrecht aktuell, Rdn. 764).