Kein Vorenthalten bei vertragswidrigem Zustand der Räume

Kein Vorenthalten bei vertragswidrigem Zustand der Räume; Annahmeverzug; Rücknahmeverweigerung; unvollständige Räumung; Nutzungsentschädigung

1. Weigert sich der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Räume zurückzunehmen, weil sie sich nicht in vertragsgemäßem Zustand befänden, so liegt kein Vorenthalten des Mieters vor (a. A. OLG Düsseldorf - 10. Zivilsenat - MDR 1999, 538).

2. Eine Klausel, nach der der Mieter den Mietzins bis zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes ("vollständig geräumt, renoviert und ohne Schäden, wobei der natürliche Verschleiß ausgenommen bleibt") fortzuentrichten habe, verstößt gegen § 9 AGBG.

Das Rechtsmittel der Bekl., mit welchem sie ihre Verurteilung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung nach beendetem Mietverhältnis bekämpft (22.443,56 DM nebst Zinsen), hat Erfolg. Die beklagte Mieterin schuldet der klagenden Vermieterin nichts mehr.

I. 1. Zu Unrecht ist das Landgericht der Auffassung, die Bekl. schulde der Kl. für die Monate September und Oktober 1999 die vereinbarte Miete gemäß § 557 Abs. 1 BGB a. F. (§ 546 a Abs. 1 BGB n. F.) als Nutzungsentschädigung, weil sie die Mietsache der Kl. vorenthalten habe. Ein Vorenthalten der Mietsache kann nicht festgestellt werden.

a) Ein Vorenthalten im Sinne des § 557 Abs. 1 BGB a. F. (§ 546 a Abs. 1 BGB n. F.) liegt nach ganz herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nur dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nach beendetem Mietverhältnis nicht zurückgibt und daß das gegen den Willen des Vermieters geschieht (BGH NJW 1960, 909; WM 1973, 323; NJW 1983, 112 = MDR 1983, 396; MDR 1984, 662; MDR 1996, 896; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 113; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Anm. V 57; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 557 Rn. 4).

b) Von diesem rechtlichen Verständnis geht auch das Landgericht im Ansatz zutreffend aus. Es meint jedoch, die Mietsache sei weder zurückgegeben worden noch habe sich die Kl. mit der Rücknahme der Mietsache im Annahmeverzug befunden, so daß ein Vorenthalten im Sinne des Gesetzes gegeben sei. Dem kann nicht in allen Punkten gefolgt werden.

aa) Richtig ist allerdings, daß es trotz der Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf des 31. August 1999 nicht zu einer Rückgabe der Mietsache vor dem 7. Oktober 1999 (Übersendung der Schlüssel durch die Post) gekommen und die Bekl. bis dahin in ihrem Besitz geblieben ist.

bb) Das allein löst indes noch nicht den gesetzlichen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung aus. Hinzukommen muß vielmehr, daß der Mieter den rechtsgrundlosen Besitz gegen den Willen des Vermieters aufrechterhält. Das kann für den Streitfall nicht festgestellt werden.

(1) Die Bekl. hat nämlich bewiesen, daß die Kl. nicht bereit gewesen ist, die Mietsache zurückzunehmen, weil sich die Räume in vertragswidrigem Zustand befunden haben sollen. Denn der zu diesem Beweisthema im ersten Rechtszug vernommene Zeuge P. hat nämlich bekundet, der Zeuge Sch. als Vertreter der Kl. habe anläßlich eines fernmündlichen Gesprächs erklärt, die Kl. sei an der Übergabe der Schlüssel so lange nicht interessiert, als der von der Bekl. eingebrachte Fußbodenoberbelag (Parkettboden) nicht entfernt und die eingezogene, von der Bekl. hergestellte Deckenverkleidung nicht beseitigt worden sei. (...)

(2) Die Kl. war nicht berechtigt, die Rücknahme der Räume zu verweigern, auch wenn sie sich in vertragswidrigem Zustand befunden haben sollten (vgl. dazu noch unten unter Nr. 3). Die Rückgabeverpflichtung erfüllt der Mieter schon, aber auch nur dann, wenn er die Mietsache räumt und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgibt. Bei Räumen geschieht das in der Regel durch die Schlüsselübergabe (BGH NJW 1988, 2665 und 1994, 3232). Werden in den Räumen Sachen zurückgelassen (ausgenommen in geringem Umfange), liegt schon keine (vollständige) Räumung vor. Ein Vermieter kann dann die Rücknahme verweigern, ohne in Annahmeverzug zu geraten (BGH aaO.). Hat indessen die Räumung stattgefunden, befindet sich die Mietsache aber nicht in vertragsgerechtem Zustand, gerät der Vermieter in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme verweigert (BGH WM 1974, 260; OLG Hamburg MDR 1990, 247; Bub/Treier/ Scheuer, aaO. Anm. V Rn. 71; Wolf/Eckert/Ball, aaO. Rn. 1114, 4. Spiegelstrich; MünchKomm/Voelskow, aaO. 5, 4. Spiegelstrich; insoweit auch OLG Düsseldorf - 10. ZS - MDR 1997, 342 und 1999, 538).

Der Annahmeverzug des Gläubigers hat aber nicht nur eine Verschiebung des Haftungsrisikos zu seinen Lasten zur Folge (§ 300 Abs. 1 BGB), sondern auch, daß der rückgabewillige Mieter die Mietsache dem Vermieter nicht (mehr) vorenthält (BGH aaO.; OLG Hamburg aaO. und die vorstehend angegebenen Autoren). Auch der Senat vertritt diese Auffassung in ständiger Rechtsprechung. Ein Vorenthalten liegt deshalb nicht mehr vor, weil der Besitz beim rückgabewilligen Mieter, der geräumt hat, mit dem Willen des Vermieters verbleibt. Insofern unterscheidet sich dieser Fall nicht von dem rechtsähnlich gelagerten, in dem der Mieter nach wirksamer Kündigung die Räume zur Rückgabe anbietet, der Vermieter die Rücknahme indes verweigert, weil er die Kündigung nicht anerkennt und das beendete Mietverhältnis fortsetzen will (vgl. dazu BGH NJW 1960, 909 und WM 1973, 383; Wolf/Eckert/Ball, aaO., 1. Spiegelstrich; MünchKomm/Voelskow, aaO., 1. Spiegelstrich; Bub/Treier/Scheuer, aaO. Rn. 70 jew. m. w. N.).

Der 10. Zivilsenat des OLG Düsseldorf (aaO.) ist allerdings der Ansicht, der rückgabewillige Mieter enthalte die geräumte Mietsache dem Vermieter so lange vor und schulde deshalb so lange die Nutzungsentschädigung, wie er sich nicht des Besitzes im Wege des § 303 BGB durch schlichte Besitzaufgabe entledige. Der Senat vermag sich dieser Auffassung nicht anzuschließen. Sie widerspricht dem Anliegen des Gesetzes, den Vermieter nur gegen den vertragsuntreuen Mieter zu schützen. Ein Vermieter, der die ihm angebotene geräumte Mietsache nicht in Besitz nehmen will, ist nicht schutzbedürftig. Das hat der 10. Zivilsenat des OLG Düsseldorf in einem anderen, aber rechtsähnlichen Fall (MDR 1990, 1115) ebenso entschieden. Danach ist der (wie ein Mieter zu behandelnde) Leasingnehmer nach Vertragsablauf nicht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet, wenn er die Leasingsache nur deshalb nicht zurückgibt, weil der Leasinggeber es (verabredungswidrig) versäumt hat, den Rückgabeort zu benennen. Auch in diesem Fall ist der Gläubiger nicht schutzwürdig, ohne daß vom Schuldner erwartet wird, sich der Leasingsache zu entledigen.

Dem steht das Senatsurteil vom 8. Januar 2002 (24 U 115/01 - zur Veröffentlichung bestimmt) nicht entgegen, weil ihm ein anderer Sachverhalt zugrunde lag.

2. Die Kl. kann ihr Zahlungsbegehren auch nicht auf vertragliche Vereinbarungen stützen. Allerdings haben die Parteien in Nr. 23 Abs. 2 S. 3 Mietvertrag (MV) über § 557 Abs. 1 BGB a. F. (§ 546 a Abs. 1 BGB n. F.) hinausgehend vereinbart, daß die Kl. nach Beendigung des Mietvertrags auch nach Rückgabe der Mietsache so lange die Miete fortzuentrichten habe, als der "vertragsgemäße Rückgabezustand" der Mietsache im Sinne der Nr. 23 Abs. 1 MV ("vollständig geräumt, renoviert und ohne Schäden, wobei der natürliche Verschleiß ausgenommen bleibt") auf Veranlassung des Vermieters (Ersatzvornahme) nicht hergestellt ist.

a) Diese vorformulierte Klausel hält schon einer Angemessenheitsüberprüfung gemäß § 9 AGBG nicht stand. Das beruht darauf, daß der Mieter für den vertragswidrigen Zustand bei Rückgabe auch dann verantwortlich gemacht wird, wenn er oder seine Erfüllungsgehilfen ihn nicht verursacht haben. So etwa, wenn Schäden zufällig oder durch Einwirkung Dritter (z. B. Brandstiftung) von außen herbeigeführt worden sind, zumal sich die Beseitigungspflicht nach der gewählten Formulierung nicht auf Schäden an der Dekoration beschränken, sondern die gesamte Bausubstanz (Dach und Fach) erfassen. Das damit verbundene Risiko ist unkalkulierbar und deshalb unangemessen. Das führt insgesamt zu ihrer Unwirksamkeit und hat zur Folge (§ 6 AGBG), daß an Stelle der unwirksamen Klausel die gesetzliche Regelung tritt. Diese stellt der Kl., wie bereits ausgeführt, einen Ersatzanspruch nicht zur Verfügung.

bb) Im Streitfall kommt hinzu, daß die Kl. sich aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB) auf diese Klausel nicht berufen kann. Die Parteien haben nämlich eine von Nr. 23 Abs. 1 MV abweichende Rückabwicklung vereinbart. Die Kl. hat im Schreiben ihres Vertreters vom 14. Oktober 1999 eingeräumt, daß sie in Anschlußmietverhandlungen mit einem Mietnachfolger gestanden habe, der Interesse bekundet habe, den Fußbodenoberbelag und die eingebaute Decke zu übernehmen und daß das auch der Kl. mitgeteilt worden sei. Unter diesen Umständen hatten weder die Bekl. noch die Kl. Veranlassung, den Rückbau durchzuführen. Es ging und geht der Kl. auch gar nicht darum, diese Arbeiten durchzuführen, sondern darum, die Kosten erstattet zu bekommen, unabhängig davon, ob der Rückbau notwendig werde oder nicht.

Bis zur Weitervermietung im Dezember 1999 kann nämlich nicht zu Lasten der Kl. festgestellt werden, daß die Kl. Arbeiten durchgeführt hatte, die mit denen übereinstimmen, um welche es der Kl. gegangen ist. Die Nachmieterin hat offenkundig die von der Kl. eingebrachte Decke übernommen. Die Kl. hat ausweislich der überreichten Rechnung vom 24. November 1999 nicht die Deckenverkleidung ersetzt, sondern einzelne Elemente der Deckenverkleidung erneuert. Ausweislich der Rechnung vom 8. November 1999 ist nicht der auf 90 m2 verlegte Parkettboden beseitigt und durch einen neuen Oberbelag ausgetauscht worden, sondern es ist auf einer Fläche von 6 m2 PVC-Boden beseitigt und es sind sonstige Nebenleistungen erbracht worden. Daraus schließt der Senat, daß der Nachmieter auch den Parkettboden (vgl. dazu die Rechnung über den von der Bekl. veranlaßten Einbau vom 30. August 1994 und das dazu gehörige Angebot vom 28. Juni 1994) übernommen hat.

Es ist mit dem Grundsatz von Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB) nicht vereinbar, wenn sich der Vermieter widersprüchlich verhält. Das hat die Kl. hier getan. Einerseits hat sie nämlich (schriftlich) die Bekl. weiter auf Mietzins in Anspruch genommen und die Beseitigung von Einbauten verlangt, welche sie andererseits (nach mündlicher Mitteilung an die Bekl.) ihrem Nachmieter zur Nutzung anbot. Für den Mieter entsteht dadurch eine unklare Rechtslage. Ihm kann nicht vorgeworfen werden, daß er der mündlichen Mitteilung vertraut und von der Beseitigung (einstweilen) absieht. Sinn auch der Regelung der Nr. 23 Abs. 2 MV kann doch nur sein, den vertragswidrig handelnden Mieter zu sanktionieren, nicht denjenigen, der den Vermieter in seinen Bestrebungen zur Nachvermietung unterstützt.

3. Die Kl. kann ihren Zahlungsanspruch schließlich auch nicht auf Schadensersatz stützen. Da die Kl. eine unklare Rechtslage geschaffen hatte, ist die Bekl. mit der Beseitigung der Einbauten schon nicht wirksam in Verzug geraten.

Vor allem aber hat die Kl. einen Schadenseintritt nicht dargelegt. Da-von könnte nur dann ausgegangen werden, wenn festgestellt werden könnte, daß eine Nachvermietung vor dem 1. Dezember 1999 an der Untätigkeit der Bekl. gescheitert ist. Das behauptet die Kl. nicht einmal. Sie trägt nur vor, der letztlich gewonnene Nachmieter sei nicht identisch mit den Mietern, mit denen vorher verhandelt worden sei. Die Kl. nennt aber nicht die Mieter, die vom Vertragsabschluß Abstand genommen haben. Sie behauptet auch nicht, daß einer von ihnen wegen der eingebrachten Deckenverkleidung und wegen des Fußbodenoberbelags vom Vertragsschluß abgesehen habe.

Wenn nach Ende des Mietverhältnisses der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt, schuldet er für die Dauer der Vorenthaltung Nutzungsentschädigung. Vorenthaltung bedeutet unterlassene Rückgabe (Räumung) gegen den Willen des Vermieters. Ob die Räume in vertragsgerechtem Zustand sind, ist unerheblich.

Die Vermieterin hatte in einem Telefongespräch erklärt, daß sie Schlüssel nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegennehmen werde, ehe nicht die Mieterin die Einbauten (Fußboden, Deckenverkleidung) entfernt habe. Daraufhin übersandte die Mieterin die Schlüssel nicht, und die Vermieterin klagte Nutzungsentschädigung ein.

Mit Urteil vom 28. Mai 2002 wies das OLG Düsseldorf die Klage ab und meinte, die Mietsache sei der Vermieterin nicht vorenthalten worden. Eine bloße Schlechterfüllung reiche nicht. Die entgegenstehende Auffassung des 10. Zivilsenats des OLG Düsseldorf entspreche nicht dem Anliegen des Gesetzes, den Vermieter nur gegen den vertragsuntreuen Mieter zu schützen. Auch ein Schadensersatzanspruch der Vermieterin bestehe nicht. Zum einen sei die Vertragsklausel, wonach Miete bis zur vertragsgemäßen Rückgabe gezahlt werden müsse, unwirksam, zum anderen habe die Klägerin nicht dargelegt, daß Mietinteressenten wegen des Zustands der Räume von einem Vertragsabschluß Abstand genommen hätten.