Kein Verzug trotz ungerechtfertigter Minderung über Jahre hinweg

Auch nach den strengen Maßstäben der Rechtsprechung liegt ein unverschuldeter und einen Verzug ausschließender Rechtsirrtum des Mieters vor, wenn der Mieter zwar über Jahre hinweg ungerechtfertigt die Miete gemindert hatte, das Minderungsrecht aber auch in der Berufungsinstanz umstritten war und auch die Kammer im Verlauf des Prozesses ihre Meinung geändert hatte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. gemäß § 546 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnungen, da die Mietverhältnisse der Parteien weder durch die fristlosen noch durch die zugleich hilfsweise erklärten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigungen der Kl. beendet worden sind. Die fristlosen und fristgemäßen Kündigungen vom 3.3.2005 und vom 15.4.2008 sind unwirksam, weil ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund im Sinne von § 543 BGB bzw. ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 BGB bei Ausspruch dieser Kündigungen nicht vorlag. Insbesondere bestand ein kündigungsrelevanter Zahlungsverzug gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht. Zwar sind die Bekl. seit Juli 2004 nicht mehr berechtigt, die Miete wegen der mangelnden Beheizbarkeit der Wohnung um 10 % zu mindern, weil sie mit anwaltlichem Schreiben vom 1. Juli 2004 der Kl. gegenüber zum Ausdruck brachten, den Einbau größerer Heizkörper nicht dulden zu wollen (vgl. Hinweisbeschluss der Kammer vom 12.1.2007). Jedoch fehlt es bezüglich der unterlassenen Mietzahlung in dieser Höhe jedenfalls an dem für den Verzug erforderlichen Verschulden der Bekl. Es ist nämlich davon auszugehen, dass die Bekl. sich bezüglich ihrer Pflicht zur Mietzahlung in voller Höhe seit Juli 2004 in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum befanden. Zwar sind nach ständiger Rechtsprechung des BGH an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten. Dabei ist er auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich (vgl. statt aller Urteil des BGH vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06 - GE 2007, 46 m.w.N.). Legt man diese Maßstäbe zugrunde, so ist bei einer schwierigen und unübersichtlichen Rechtslage aber regelmäßig ein unvermeidbarer Rechtsirrtum anzunehmen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 543 Rn. 102 m.w.N.), weil sich insoweit nicht eindeutig vorhersehen lässt, wie die entsprechenden Gerichte entscheiden werden. So liegt der Fall hier. Die Parteien streiten hier bis in die Berufungsinstanz über die Frage, ob und in welchem Umfang die Wohnung mängelbehaftet ist und ob sich die Parteien außergerichtlich über ein den Bekl. zustehendes Minderungsrecht geeinigt haben. Auch die Kammer hat diesbezüglich im Verlauf des Prozesses ihre Meinung geändert. Hieraus wird ersichtlich, dass die Rechtslage sich für die Bekl. und ihre Prozessbevollmächtigte auch nach sorgfältiger Prüfung keinesfalls als eindeutig und klar darstellen konnte. Vielmehr ist es das gute Recht der Bekl., die Frage der Berechtigung zur Mietminderung und das Vorhandensein von Mängeln zunächst im hiesigen Verfahren rechtskräftig abklären zu lassen und bis zum Abschluss des Verfahrens entsprechende Zahlungen nicht vorzunehmen. Insofern handeln die Bekl. auch nicht schuldhaft im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn sie bis zum Abschluss des Verfahrens die Miete nicht ungemindert zahlten.

Bezüglich der Kündigung vom 15. April 2008 kann die Kl. diese nicht erfolgreich auf die vertragswidrige gewerbliche Nutzung der Wohnung im 5. Obergeschoss Mitte als Architekturbüro stützen. Die Bekl. verhalten sich nicht vertragswidrig, wenn sie - wie sich aus dem Vortrag der Kl. in ihrem Schriftsatz vom 15.4.2008 sowie aus den eingereichten Fotos ergibt - die 2-Zimmerwohnung als Architekturbüro nutzen. Grundsätzlich besteht eine Kündigungsbefugnis gemäß § 543 BGB dann nicht, wenn der Mieter die Wohnung zu Gewerbezwecken nutzt und dies keine Außenwirkung hat (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 543 Rn 206). Auch eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB scheidet insoweit aus. Es kann dabei an dieser Stelle dahinstehen, ob in der Nutzung als Architekturbüro ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache zu sehen ist. Denn jedenfalls wäre die darin zu sehende Verletzung vertraglicher Pflichten durch die Bekl. nicht derartig erheblich, dass dies unmittelbar und ohne vorhergehende Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen würde.

Die Kündigung vom 19.8.2006 wegen Beschädigung der Regenrinne ist ebenfalls unwirksam, da die den Bekl. vorwerfbare Pflichtwidrigkeit eher geringfügig ist.

Bleibt ein Mieter Mietzahlungen schuldig, kommt er dennoch nicht in Verzug, wenn er sich in einem "unverschuldeten Rechtsirrtum" befindet. Eine außerordentliche fristlose Kündigung scheidet dann aus. Der BGH legt dafür allerdings strenge Maßstäbe an - selbst ein unzutreffender Rechtsrat seines Prozessbevollmächtigten entlastet den Mieter nicht. Das Landgericht Berlin dagegen subsummiert selbst ungerechtfertigte Mietminderung über Jahre gnädig unter "unverschuldetem Rechtsirrtum".

Der Rechtsstreit war seit dem Jahr 2005 beim Amtsgericht Charlottenburg anhängig. Seit Juli 2004 minderten die Mieter wegen mangelnder Beheizbarkeit die Miete um 10 %; die Vermieterin kündigte wegen Zahlungsverzugs im März 2005 und im April 2008 und verlangte Räumung.

Mit Urteil vom 14. Juli 2009 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, es habe eine schwierige und unübersichtliche Rechtslage bestanden. Streitig sei nicht nur die Frage gewesen, ob die Wohnung mängelbehaftet war, sondern auch, ob außergerichtlich eine Einigung über das Minderungsrecht zustande gekommen sei. Die Mieter und ihre Rechtsanwälte hätten dies auch bei sorgfältiger Prüfung nicht eindeutig erkennen können, zumal auch die Kammer selbst im Verlauf des Prozesses ihre Meinung geändert habe. Die Mieter seien deshalb berechtigt gewesen, zunächst das Verfahren abzuwarten.

Das Urteil folgt nicht der Rechtsprechung des BGH. Es entspricht nicht einer sorgfältigen Prüfung, wenn ein Mieter die Mangelbeseitigung durch den Vermieter verhindert (hier: keine Duldung des Einbaus größerer Heizkörper), gleichwohl aber die Miete kürzt wegen mangelnder Beheizbarkeit. Tragender Grund für die Entscheidung dürfte der Umstand sein, dass die Kammer während des (langjährigen) Berufungsverfahrens ihre Rechtsmeinung geändert hatte.