Kein Verzicht auf Rückbau bei nur nicht verlangter Abhilfe

Kein Verzicht auf Rückbau bei nur nicht verlangter Abhilfe; Haftung nur für im Wohnungsabnahmeprotokoll aufgeführte Schäden

1. Ein Mieter kann, wenn ein Wohnungsabnahmeprotokoll angefertigt worden ist, grundsätzlich nur für solche Schäden haftbar gemacht werden, die im Protokoll aufgeführt sind.

2. Zur Interpretation schlagwortartiger Bezeichnungen in einem Abnahmeprotokoll.

3. Kein Rückbauverzicht bei nicht im Abnahmeprotokoll verlangter Abhilfe.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt von dem Bekl. die Rückzahlung einer Kaution nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses. Der Bekl. hat gegen den Anspruch der Kl. mit einer Schadensersatzforderung aufgerechnet. Ferner verlangt der Bekl. widerklagend die Zahlung einer von ihm verauslagten Trinkwassergebühr (12,39 €) und 83,43 € wegen bei Mietende nicht ordentlich ausgeführter Gartenarbeiten.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und auf die Widerklage die Kl. zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 129,59 € nebst Zinsen verurteilt, weil der Bekl. wirksam mit einem Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 1.484,60 € aufgerechnet habe, denn die Kl. habe eine von ihr eingebrachte Rigipswand nebst Tür nicht entfernt. Ferner habe der Bekl. wirksam mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 428,46 € aufgerechnet, da die Kl. einen Kabelkanal, TV‑ und Telefonleitungen sowie von ihr angebrachte Innenrollos nicht beseitigt habe.

Das Amtsgericht hat die Kl. auf die Widerklage zur Zahlung von 129,59 € wegen einer vom Bekl. für die Kl. gezahlten Trinkwassergebühr von 12,39 € und zur Zahlung eines Betrages von 83,43 € für Gartenarbeiten verurteilt. Die Bekl. schulde gemäß Mietvertrag die Erfüllung der Gartenarbeiten. Es sei aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme erwiesen, dass der gesamte Garten mit Laub bedeckt gewesen sei. [...]

Die Kl. trägt in der Berufung u. a. vor, aus dem Wohnungsübergabeprotokoll folge, dass die Kl. nicht zur Beseitigung der Rigipswand nebst Tür verpflichtet sei, denn das Protokoll enthalte in einigen Positionen einen Hinweis auf die noch zu erledigenden Arbeiten und in weiteren Positionen nur Feststellungen, die den Zustand der Wohnung betreffen, zu denen aber keine Arbeitsanweisung in das Protokoll aufgenommen worden sei. Hieraus folge, dass der Bekl. von der Kl. nicht die Verpflichtung zum Rückbau der Rigipswand nebst Tür verlangt habe, denn insoweit sei eine Anweisung zur Beseitigung im Protokoll nicht enthalten. Ferner habe nach dem Übergabetermin der Wohnung eine Endbesprechung stattgefunden, anlässlich derer der Bekl. erklärt habe, er habe noch nie eine solche ordentliche und schön hergerichtete Wohnung zurückbekommen. Er sei sehr zufrieden.

Die Kl. trägt ferner vor, der Bekl. habe den Rückbau von TV‑ und Telefonleitungen im Obergeschoss gefordert. Gleichzeitig habe er während der Abnahme der Wohnung die Wiederherstellung der Funktion der Telefon‑ und TV-Anschlüsse begehrt. Dies sollte durch den Einbau eines mieterseits eingebrachten Verstärkers, welchen die Kl. zur Übergabe entfernt hatte, erfolgen. Die Kl. sei der Forderung auf Wiedereinbau des Verstärkers nachgekommen. Dies sei in einem Schreiben des Bekl. vom 4.1.2006 dokumentiert, denn dort sei ausgeführt: "Die Hausanlage ist in Funktion zu setzen oder der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen." Daher könne der Bekl. keinen Anspruch wegen des entfernten Kabelkanals, der TV‑ und Telefonleitungen geltend machen.

Die zulässige Berufung ist in Höhe eines Betrages von 83,43 € begründet und führt zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit die Kl. aufgrund der Widerklage zur Zahlung von 83,43 € verurteilt wurde. Darüber hinaus ist die Berufung erfolglos.

Dem Grunde nach zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass der Bekl. wegen des Rückbaus der Rigipswand nebst Tür gemäß §§ 280, 281, 546 BGB einen Anspruch auf Schadensersatz hat. Dieser Anspruch ist nicht aufgrund des Wohnungsübergabeprotokolls ausgeschlossen. Allerdings kann ein Mieter grundsätzlich nur für die Schäden haftbar gemacht werden, die auch in einem Abnahmeprotokoll festgehalten sind (LG Hamburg, ZMR 1999, 405). Diese Ausschlusswirkung eines Wohnungsabnahmeprotokolls ergibt sich aus Sinn und Zweck des Abnahmeprotokolls. Es wird nach der abschließenden Begehung und Besichtigung des Mietobjekts erstellt und fasst zusammen, ob und ggf. welche Mängel zurückbleiben. Das Protokoll gibt insoweit den die Gebrauchszeit des Mieters abschließenden Status wieder. Der Sinn des Protokolls liegt damit in der Bestandsaufnahme. Der Zweck liegt darin, späteren Streit über das Vorhandensein und die Art von Schäden am Mietobjekt zu vermeiden (BGH, NJW 1983, 446). Der Mieter darf daher davon ausgehen, dass ihm nur die im Protokoll vermerkten Mängel angelastet werden (BGH, NJW aaO.).

Hier ist bezüglich der Rigipswand im Protokoll vermerkt: "Trennwand und Tür zum Treppenhaus mieterseits". Dieser Formulierung ist zu entnehmen, dass der Bekl. den vorhandenen Zustand, nämlich den Einbau einer Einrichtung "mieterseits" bemängelt. Dass der Bekl. in diesem Zusammenhang nicht im Protokoll selbst, sondern erst später den Rückbau der Einrichtung verlangt hat, obwohl er bzgl. anderer beanstandeter Punkte eine konkrete Arbeitsanweisung im Protokoll gab, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Denn wie ausgeführt, wird durch das Protokoll nur der Ist-Zustand bei Übergabe festgestellt. Die aus der Feststellung des Ist‑Zustandes folgenden, sich ergebenden Verpflichtungen der Parteien müssen nicht in das Protokoll übernommen werden. Es ist aus dem Umstand, dass dies bzgl. anderer bemängelter Punkte erfolgt ist, auch kein Vertrauenstatbestand dahingehend entstanden, dass die Kl. darauf vertrauen konnte, der Rückbau werde nicht von ihr verlangt.

Auch der Erklärung des Bekl. nach Abnahme, er habe noch niemals eine solch schöne Wohnung zurückbekommen, lässt sich kein Verzicht auf die Rückbauverpflichtung entnehmen.

Der Bekl. kann wegen des Rückbaus der Rigipswand nebst Tür allerdings wirksam nur mit einem Anspruch in Höhe von 1.279,83 € aufrechnen, denn der vom Amtsgericht angesetzte Betrag in Höhe von 1.484,60 € beinhaltet die Mehrwertsteuer. Der Bekl. hat aber keine Rechnung, sondern nur einen Kostenvoranschlag vorgelegt. Mehrwertsteuer steht ihm daher als eine Schadensposition nicht zu. Die Höhe der geltend gemachten Forderung ist von der Kl. im Berufungsverfahren nicht weiter angegriffen.

Zutreffend führt das Amtsgericht ebenfalls aus, dass der Bekl. gegen die Kl. einen Schadensersatzanspruch gemäß den §§ 280, 281 BGB wegen des nicht entfernten Kabelkanals, der TV- und Telefonleitungen hat. Entgegen der Ansicht der Kl. ist der vom Bekl. verlangte Rückbau dieser Einrichtung nicht aufgrund der Wiederinbetriebnahme der TV-Anlage untergegangen. Zwar führt der Bekl. in der Mängelliste vom 4.1.2006 aus, die (von der Kl. erweiterte und daher ohne Verstärkeranlage nicht mehr funktionsfähige) Hausanlage sei in Funktion zu setzen oder der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen. Der Bekl. verlangt aber im gleichen Schreiben auch die Entfernung des Aufputzkabelkanals und malermäßige Wiederherstellung nach Entfernung. Mithin ist das Schreiben des Bekl. vom 4.1.2006 nicht dahin zu verstehen, dass auf den Rückbau des Kabelkanals verzichtet wird, wenn die Hausanlage wieder in Funktion gesetzt wird.

Der Bekl. konnte daher wirksam mit einem Anspruch in Höhe von 369,36 € gegen die Klageforderung aufrechnen. Die vom Amtsgericht angenommene Aufrechnung in Höhe eines Betrages von 428,46 € (brutto) war in dieser Höhe nicht wirksam, denn auch wegen dieser Schadensposition hat der Bekl. nur einen Kostenvoranschlag vorgelegt, so dass er nicht den Ersatz von Mehrwertsteuer verlangen kann. Die vom Bekl. zur Aufrechnung gestellte Forderung ist der Höhe nach von der Kl. im Berufungsverfahren nicht weiter angegriffen.

Die genannten zur Aufrechnung gestellten Forderungen in Höhe von 1.279,83 € und 369,36 € sind ausreichend, um die Klageforderung insgesamt zum Erlöschen zu bringen.

Die Berufung ist erfolgreich, soweit die Kl. sich gegen die Verurteilung in Höhe eines Betrages von 83,43 € wegen Gartenarbeiten wendet. Zwar hat der Bekl. sich im Abnahmeprotokoll Ansprüche wegen des Gartens vorbehalten, da zum damaligen Zeitpunkt eine Schneeschicht lag und er den Zustand des Gartens nicht beurteilen konnte. Der Bekl. hat aber die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches nicht weiter dargelegt, denn es ist nicht vorgetragen, dass die Bekl. zur Erbringung der Gartenarbeiten aufgefordert worden ist. Eine Erfüllungsverweigerung der Bekl., die eine solche Aufforderung entbehrlich macht, ist ebenfalls nicht dargelegt.

Wohnungsabnahmeprotokolle sollten klar sein: Sie müssen eine komplette Liste der Beanstandungen enthalten, und es muss jeweils vermerkt werden, wer welche Beanstandungen zu beseitigen hat. Der Mieter darf darauf vertrauen, dass das Protokoll abschließend ist - sofern nicht anders vermerkt. Enthält ein Wohnungsabnahmeprotokoll Unklarheiten, ist Streit programmiert und geht oft anders aus als in einem Streit vor dem LG Potsdam. Das entschied: Der Vermerk "mieterseitig" hinter Mietereinbauten bedeutet nicht, dass der Vermieter auf den Rückbau der Mietereinbauten verzichtet.

Bei der Rückgabe der Wohnung fertigten Vermieter und Mieterin ein Abnahmeprotokoll an. Der Vermieter vermerkte darin eine Reihe von Beanstandungen. Bei Mietereinbauten, insbesondere einer eingebauten Rigipswand nebst Tür, vermerkte der Vermieter: "mieterseits", weitere Ausführungen fehlten. Bei anderen Mängeln, die keine Einbauten betrafen, wurde jeweils im Einzelnen angegeben, welche Maßnahmen von der Mieterin verlangt wurden.

Die Mieterin beließ auch nach weiterer Aufforderung die Einbauten in der Wohnung und lehnte deren Rückbau ab. Sie forderte die Kaution zurück, der gegenüber der Vermieter u. a. mit Schadensersatzansprüchen wegen der Rückbaukosten aufrechnete.

Im Rechtsstreit beim Amtsgericht Nauen und anschließend beim Landgericht Potsdam vertrat die Mieterin die Ansicht, im Abnahmeprotokoll sei von ihr an keiner Stelle der Rückbau der Einbauten verlangt worden. Daraus, dass zu anderen Beanstandungen die konkrete Ausführung von Arbeiten verlangt worden sei, ergebe sich im Umkehrschluss, dass der Vermieter auf den Rückbau hinsichtlich der mieterseitigen Einbauten verzichtet habe.

Das Landgericht Potsdam ist in diesem Fall der Argumentation der Mieterin nicht gefolgt. Es hat zunächst auf den Charakter eines Wohnungsabnahmeprotokolls abgestellt. Damit solle der Zustand der Mieträume zum Zeitpunkt der Rückgabe festgestellt werden, um späteren Streit über Vorhandensein und Art der Schäden im Mietobjekt zu vermeiden.

Aus der Formulierung "mieterseits" folge bereits eine Bemängelung, und daraus, dass insoweit nicht der Rückbau verlangt wurde, folge noch kein Verzicht auf den Rückbau. Der Mieter habe auch nicht darauf vertrauen dürfen, dass der Vermieter keinen Rückbau verlangen werde. Es sei auch nicht notwendig, dass bereits im Abnahmeprotokoll die verlangten Arbeiten festgestellt würden.

Trotz dieser für den Vermieter positiven Entscheidung sollte man bei Abfassung von Abnahmeprotokollen grundsätzlich klare und eindeutige Formulierungen verwenden. Das hilft, anschließende Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Es ist sicherlich nicht erforderlich, zu jedem einzelnen Missstand und Mangel jeweils die geforderten Arbeiten aufzuführen. Davon kann bei den Einzelpunkten abgesehen werden. Ausreichende Klarheit und Sicherheit dürfte aber ein Schlusssatz unter dem Protokoll herstellen, wonach zu den festgestellten Mängeln und Einbauten des Mieters entweder gleich im Abnahmeprotokoll zur Durchführung von Arbeiten aufgefordert wird oder auf eine gesondert erfolgende Aufforderung hingewiesen wird, die dann in aller Ruhe nach Auswertung des Protokolls erfolgen kann.

Wegen der ansonsten wegen der Feststellung von Missständen und Mängeln bestehenden Ausschlusswirkung eines Abnahmeprotokolls ist vor allem bei schwieriger Überschaubarkeit der Mängel angesichts der Möglichkeit versteckter Mängel im Einzelfall angeraten, völlig von der Erstellung eines Abnahmeprotokolls abzusehen und dem Mieter mitzuteilen, dass ihm nach genauer Prüfung die vorzunehmenden Arbeiten aufgegeben werden. Dies ist in der Regel sowieso erforderlich.