Kein Vertrag über Wasserlieferung und Abwasserentsorgung durch Realofferte

Ein Vertrag über die Erbringung von Ver- und Entsorgungsleistungen für ein Grundstück kommt dann nicht durch Annahme einer sog. Realofferte mit dem Grundstückseigentümer zustande, wenn das Versorgungsunternehmen diese Leistungen gegenüber einem Dritten (hier: Grundstücksnutzer) aufgrund eines mit diesem bestehenden Vertrages erbringt (st. Rspr., zuletzt Senatsbeschluss vom 15. Januar 2008 - VIII ZR 351/06 -, GE 2008, 471). Dafür ist es ohne Bedeutung, ob der mit dem Dritten bestehende Vertrag ausdrücklich oder konkludent geschlossen ist.

1 Die Bekl. ist seit Sommer 2001 Eigentümerin des Grundstücks H. straße in B. Die Kl. versorgt das Grundstück mit Trinkwasser und entsorgt das auf dem Grundstück anfallende Schmutz- und Niederschlagswasser. Sie beansprucht von der Bekl., die sie aufgrund deren Eigentümerstellung als ihre Vertragspartnerin ansieht, für die im Zeitraum von Dezember 2004 bis September 2005 auf privatrechtlicher Grundlage erbrachten Ver- und Entsorgungsleistungen Leistungsentgelte in Höhe von insgesamt 80.725,97 €. Die betreffenden Entgelte hatte die Kl. - wie schon in der Zeit davor - der Grundstücksmieterin, der inzwischen insolventen C. GmbH (im Folgenden: C.), ohne Beteiligung der Bekl. direkt in Rechnung gestellt.

2 Das Landgericht hat die Bekl. antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Das Kammergericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Hiergegen wendet diese sich mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision.

3 Die Revision ist begründet.

I. 4 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Bekl. sei bei ihrem Grundstückserwerb zwar nicht ausdrücklich in den Vertrag eingetreten. Sie hafte jedoch für die Ver- und Entsorgungsleistungen der Kl. aufgrund konkludenten Vertragsschlusses. In dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens liege regelmäßig ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrages in Form einer Realofferte. Dieses Angebot werde von demjenigen angenommen, der die Versorgungsleistungen aus dem Leitungsnetz entnehme. Zwar scheide ein derart konkludenter Vertragsschluss aus, wenn das Versorgungsunternehmen seine Leistungen einem Dritten aufgrund eines mit diesem bestehenden ausdrücklichen Vertragsverhältnisses erbringe. Das sei hier aber nicht gegeben, weil nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen der Kl. in der mündlichen Verhandlung davon auszugehen sei, dass mit den jeweiligen Eigentümern bzw. schuldrechtlich Nutzungsberechtigten des Grundstücks in der Vergangenheit nie ein ausdrücklicher Vertrag geschlossen worden sei. Dass die Kl. die Rechnungen in der Vergangenheit der C. übersandt und diese mit Ausnahme der offen gebliebenen Rechnungen den Zahlungsausgleich vorgenommen habe, stehe dem nicht entgegen. Allein die langjährige Übersendung der Rechnungen an den Mieter rechtfertige noch keinen Rückschluss auf einen Vertrag mit diesem, weil der Vertragsschluss mit dem jeweiligen Grundstückseigentümer vorgehe und eine Zahlung auch durch Dritte erfolgen könne. Ein Ausnahmefall nach den ergänzenden Bedingungen der Kl. zu § 2 AVBWasserV, wonach der Vertrag auch mit dem Nutzungsberechtigten geschlossen werden könne, liege nicht vor, zumal sich der Eigentümer dann zur Erfüllung des Vertrages hätte mitverpflichten müssen. Dass bis zum Eigentumserwerb der Bekl. eine Haftung des Voreigentümers aufgrund eines durch die Entnahme oder Duldung der Entnahme erfolgten konkludenten Vertragsschlusses bestanden habe, stehe dem ebenfalls nicht entgegen, da diese Verpflichtung durch den Übergang des Eigentums an einen anderen auflösend bedingt gewesen sei. Entsprechendes gelte für die hier erfolgte Entsorgung von Schmutz- und Regenwasser.

II. 5 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. Denn ein Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Zahlung der Entgelte für die erbrachten Ver- und Entsorgungsleistungen (§§ 433 Abs. 2, 631 Abs. 1 BGB) hängt nicht entscheidend davon ab, ob die Kl. mit der C. einen Vertrag über die Inanspruchnahme dieser Leistungen ausdrücklich geschlossen hat. Es genügt, dass sich ein solcher Vertragsschluss - wie hier - den Umständen entnehmen lässt. In solch einem Fall ist daneben für eine eigenständige, nur aus einer bestimmten Interessenlage abgeleitete Vertragsbeziehung zwischen der Kl. und der Bekl. kein Raum mehr.

6 1. Das Berufungsgericht geht im Ansatz zutreffend davon aus, dass in dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrages in Form einer sog. Realofferte zu sehen ist, welche von demjenigen konkludent angenommen wird, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt. Durch diesen Rechtsgrundsatz, der im seinerzeit geltenden § 2 Abs. 2 der Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Energie- und Wasserversorgung (AVBEltV, AVBGasV, AVBWasserV, AVBFernwärmeV) lediglich wiederholt worden ist, wird der Tatsache Rechnung getragen, dass in der öffentlichen leitungsgebundenen Versorgung die angebotenen Leistungen vielfach ohne ausdrücklichen schriftlichen oder mündlichen Vertragsschluss in Anspruch genommen werden. Er zielt darauf ab, einen ersichtlich nicht gewollten vertragslosen Zustand bei den zugrunde liegenden Versorgungsleistungen zu vermeiden (Senatsurteil vom 15. Februar 2006 - VIII ZR 138/05 -, NJW 2006, 1667, Tz. 15 m. w. N.). Empfänger der im Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens liegenden Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrages ist typischerweise der Grundstückseigentümer bzw. derjenige, der die Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt. Diese Richtung kommt einem Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens aber dann nicht zu, wenn der Abnehmer der Versorgungsleistung bereits anderweitig feststeht, weil das Versorgungsunternehmen oder der Abnehmer zuvor mit einem Dritten eine Liefervereinbarung geschlossen haben, aufgrund derer die Leistung in ein bestehendes Vertragsverhältnis eingebettet ist (zuletzt Senatsbeschluss vom 15. Januar 2008 - VIII ZR 351/06 -, GE 2008, 471 = WuM 2008, 139 m. w. N.).

7 2. Das Berufungsgericht versteht das aus seiner Sicht auch hier einschlägige Senatsurteil zur Stromversorgung vom 17. März 2004 (VIII ZR 95/03, GE 2004, 882 = WM 2004, 2450) dahin, dass ein solcher konkludenter Vertragsschluss durch Entnahme von Energie mit dem Grundstückseigentümer nur dann nicht in Betracht komme, wenn bereits ein ausdrückliches Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem Dritten bestehe, aufgrund dessen die Energielieferungen erbracht würden. Dies rügt die Revision zutreffend als rechtsfehlerhaft.

8 a) Die Annahme des Berufungsgerichts, der Senat habe in seinem Urteil vom 17. März 2004 (aaO., unter II 2 a) zum Ausdruck gebracht, dass nur ein ausdrücklicher Vertragsschluss des Versorgungsunternehmens mit dem Mieter der Annahme eines konkludenten Vertragsschlusses aufgrund einer Realofferte mit dem Grundstückseigentümer entgegenstehen könne, trifft nicht zu. Soweit es dort heißt, dass zwecks Vermeidung unterschiedlicher Versorgungsverträge für das gleiche Versorgungsverhältnis grundsätzlich von dem Vorrang des durch ausdrückliche Vereinbarung begründeten Vertragsverhältnisses gegenüber einem Vertragsabschluss durch schlüssiges Verhalten auszugehen sei, nimmt dies ersichtlich Bezug auf die dieser Entscheidung zugrunde liegende Sachverhaltsgestaltung, die durch einen ausdrücklichen Vertragsschluss geprägt war. Dass der Senat Vertragsverhältnissen mit Dritten, die auf andere Weise zustande gekommen sind, eine solche Vorrangwirkung nicht beimessen wollte, kann den Ausführungen nicht entnommen werden, zumal es dort auch eingangs nur heißt, dass die Voraussetzungen für einen konkludenten Vertragsschluss fehlten, wenn bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem Dritten bestehe, aufgrund dessen die Energielieferungen erbracht würden (aaO.). Eine Einschränkung der Vorrangwirkung auf ausdrücklich begründete Versorgungsverhältnisse geht im Übrigen auch aus späteren Entscheidungen des Senats nicht hervor, die auf das Urteil vom 17. März 2004 Bezug nehmen. Im Gegenteil heißt es dort nur, der Senat habe bereits ausgesprochen, dass die Voraussetzungen für einen konkludenten Vertragsschluss fehlten, wenn ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem Dritten bestehe, aufgrund dessen die Energielieferungen erbracht würden (Senatsurteile vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 1/04 -, ZNER 2005, 63, unter II 1 b, und - VIII ZR 66/04 -, WM 2005, 1089, unter II 1 b bb).

9 b) Es besteht keine Veranlassung, die genannte Vorrangwirkung auf Vertragsverhältnisse mit Dritten zu beschränken, die ausdrücklich abgeschlossen sind. Entscheidend ist, dass sie abgeschlossen sind, weil allein schon dadurch dem Umstand hinreichend Rechnung getragen wird, dass eine von den Beteiligten ersichtlich nicht gewollte Erbringung von Versorgungsleistungen ohne vertragliche Grundlage vermieden wird. Dagegen besteht weder Anlass noch Bedürfnis, den Grundstückseigentümer selbst in den Fällen als (weiteren) Vertragspartner heranzuziehen, in denen das Versorgungsunternehmen seine Leistungen unmittelbar gegenüber einem Grundstücksnutzer erbringt, es jedoch verabsäumt, diese vertragliche Leistungsbeziehung in gehöriger Form zu dokumentieren. Denn für das Zustandekommen einer Vertragsbeziehung zu dem Grundstücksnutzer macht es keinen Unterschied, ob der Vertrag ausdrücklich oder konkludent geschlossen worden ist. Beide Verträge äußern vielmehr trotz der unterschiedlichen Art ihres Zustandekommens die gleichen rechtlichen Wirkungen.

10 c) Dem steht nicht entgegen, dass beim Abschluss eines Vertrages über die Versorgung mit Wasser und die Entsorgung von Abwasser eine Abschluss- und Versorgungspflicht des Versorgungsunternehmens nur gegenüber dem Grundstückseigentümer besteht (Hempel in: Hempel/Franke, Recht der Energie- und Wasserversorgung, Stand Oktober 2008, III AVBWasserV § 2 Rdnr. 8, 15 f.), mit dem hier für die Grundstücksentwässerung sogar noch ein Anschluss- und Benutzungszwang des Grundstückseigentümers nach § 2 Abs. 6 Nr. 2, § 3 des Berliner Betriebegesetzes vom 9. Juli 1993 (GVBl. S. 319) und aus § 40 Abs. 2 der Bauordnung für Berlin i. d. F. vom 3. September 1997 (GVBl. S. 421, 512) einhergeht. Zwar hat der Senat bei diesen Gegebenheiten in seinem Urteil vom 30. April 2003 (VIII ZR 279/02, GE 2003, 872, unter II 1 b, 3) für die Wasserversorgung und die Grundstücksentwässerung ausgeführt, dass sich das Angebot des Versorgungsunternehmens auf Erbringung von Versorgungsleistungen typischerweise an den Grundstückseigentümer richtet, weil nur diesem ein Anspruch auf Anschluss an die Versorgung zusteht und Wasserversorgungsunternehmen ihre Versorgungsaufgabe durch Abschluss des Wasserversorgungsvertrages mit diesem Personenkreis erfüllen. Ebenso wird in der Kommentarliteratur betont, dass die Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrages über die Belieferung mit Wasser, das häufig schon aus technischen Gründen über einen einzigen Messpunkt geleitet und von dort aus grundstücksintern weiterverteilt werde, grundsätzlich an den Grundstückseigentümer bzw. sonstige dinglich Berechtigte gerichtet sei und dass nur diese Personen Vertragspartner eines durch schlüssiges Verhalten über die Belieferung eines Grundstücks abgeschlossenen Wasserlieferungsvertrages würden, gleich ob der Grundstückseigentümer selbst Wasser beziehe oder das Grundstück verpachtet oder vermietet habe und das Wasser von den Pächtern oder Mietern entnommen werde (Hempel in: Hempel/Franke, aaO., III AVBWasserV § 2 Rdnr. 12, 14 f., 18 f. m. w. N.).

11 Diese auf den Grundstückseigentümer als Vertragspartner weisende Ausgangslage besteht jedoch dann nicht, wenn gegenläufige Auslegungsgesichtspunkte vorliegen, die unübersehbar in eine andere Richtung weisen (vgl. auch Hempel in: Hempel/Franke, aaO., AVBWasserV § 2 Rdnr. 21). Hierzu gehört der Fall, dass das Versorgungsunternehmen über die für das Grundstück erbrachten Leistungen ungeachtet einer an sich nur gegenüber dem Eigentümer bestehenden Abschluss- und Versorgungspflicht eigenständig mit einem Grundstücksnutzer abschließt. Dabei steht es gleich, ob dies ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten geschieht, wenn und soweit nur erkennbar bleibt, dass der Nutzer selbst Vertragspartner und nicht lediglich Rechnungsempfänger zum Zwecke einer aus Vereinfachungsgründen praktizierten Direktabrechnung sein soll. Ein etwaiger Wille des Versorgungsunternehmens, zumindest daneben auch stets mit dem Grundstückseigentümer abzuschließen, bleibt dagegen unbeachtlich, solange mit diesem nicht eigens Entsprechendes vereinbart ist.

12 3. Das Berufungsgericht hat sich, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, mit der danach entscheidungserheblichen Frage nicht mehr befasst, ob zwischen der Kl. und der C. ein Vertrag über die erbrachten Ver- und Entsorgungsleistungen zumindest durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen ist. Eine Zurückverweisung kommt indessen nicht in Betracht, weil die Sache im Sinne der Klageabweisung entscheidungsreif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Senat kann die unterbliebene Auslegung der für einen konkludenten Vertragsschluss zwischen der Kl. und der C. sprechenden Umstände selbst nachholen, weil die hierzu erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. BGH, Senatsurteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 387/04 -, NJW-RR 2007, 1309, Tz. 10; Urteil vom 5. Oktober 2006 - III ZR 166/05 -, NJW 2006, 3777, Tz. 12, jew. m. w. N.).

13 Danach hat die Kl. nur mit der C., nicht hingegen (auch) mit der Bekl. ein Vertragsverhältnis begründet. Die Kl. hat die von ihr erbrachten Ver- und Entsorgungsleistungen die ganze Zeit über ausschließlich direkt gegenüber der C. abgerechnet, die diese Leistungen mit Ausnahme der hier streitigen Rechnungsbeträge auch bezahlt hat. Sie hat der C. in diesem Zusammenhang ein eigenes Vertragskonto eingerichtet und eine eigene Vertragskontonummer zugeteilt, wie sie nach einem von ihr beigefügten Erläuterungsschreiben "alle Kunden der Berliner Wasserbetriebe haben". Sie hat die C. dabei als "ihre Kundin" angesprochen und in weiteren Erläuterungsblättern der an sie gerichteten Rechnungen auf eine Speicherung der "aus dem bestehenden Vertragsverhältnis" anfallenden Daten hingewiesen. Dass sie die C. nur als Rechnungsempfänger für einen hiervon abweichenden Grundstückseigentümer oder als Mitverpflichtete neben diesem ansehen wollte, hat sie dagegen nirgends zum Ausdruck gebracht. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass die Kl. sich jemals an die Bekl. zwecks Begründung einer eigenen Kundenbeziehung gewandt oder ihr gesonderte Rechnungen übersandt hat. Vor diesem Hintergrund hat der Umstand, dass in den der C. gestellten Rechnungen als Bezugsgegenstand der berechneten Leistungen jeweils das Grundstück benannt war, lediglich leistungsbeschreibenden Charakter. Eine Aussage zu einem anderen oder weiteren Vertragspartner der erbrachten Leistungen liegt darin nicht.

III. 14 Da hiernach nur zwischen der Kl. und der C. ein Vertragsverhältnis über die erbrachten Ver- und Entsorgungsleistungen begründet worden ist, fehlt es an einer rechtlichen Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung der hier streitigen Beträge. Das angefochtene Urteil kann deshalb keinen Bestand haben. Es ist auf die Revision der Bekl. vielmehr unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils aufzuheben, und die Klage ist abzuweisen.

Allein schon durch die Belieferung eines Grundstücks mit Wasser und die Entsorgung des angefallenen Abwassers (sog. Realofferte) kommt zwischen einem Versorgungsunternehmen und einem Grundstückseigentümer kein Vertragsverhältnis zustande, wenn zwischen dem nutzungsberechtigten Mieter und dem Versorgungsunternehmen kein ausdrücklicher Vertrag abgeschlossen wurde, entschied der BGH anhand eines Berliner Falls. Das Urteil ist von großer praktischer Bedeutung in Fällen, wo nur ein einzelner Mieter auf dem Grundstück vorhanden ist, mit dem die Berliner Wasserbetriebe direkt abrechnen.

Die Beklagte ist Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin. Mieterin dieses Grundstücks war die C. GmbH. Die Klägerin, die Berliner Wasserbetriebe (BWB), versorgte das Grundstück mit Trinkwasser und entsorgte das auf dem Grundstück anfallende Schmutz- und Niederschlagswasser. Das Entgelt stellte sie der inzwischen insolventen C. GmbH in Rechnung. Diese hat die Rechnungen bis auf die hier eingeklagten Beträge auch bezahlt. Für die offenen, im Zeitraum von Ende 2004 bis Herbst 2005 angefallenen Entgelte in Höhe von rund 81.000 € nimmt die Klägerin nunmehr die Beklagte in Anspruch. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte Erfolg. Sie führte zur Aufhebung des Urteils und zur Abweisung der Klage.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Entgelts für die Ver- und Entsorgungsleistungen gegen die Beklagte ausscheidet. Zwar komme in § 2 Abs. 2 AVBWasserV der Rechtsgrundsatz zum Ausdruck, dass in dem Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens ein Vertragsangebot liegt, das durch die Entnahme aus dem Leitungsnetz angenommen werde. Dieses Vertragsangebot richte sich dabei typischerweise an den Grundstückseigentümer.

Ein Anspruch gegen ihn sei jedoch ausgeschlossen, wenn bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem zur Nutzung des Grundstücks berechtigten Dritten bestehe. Zur Vermeidung unterschiedlicher Versorgungsverträge für das gleiche Versorgungsverhältnis komme diesem Vertrag der Vorrang zu. Dafür sei es nicht erforderlich, dass zwischen dem Versorgungsunternehmen und dem Dritten ein Vertragsverhältnis aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung bestehe; es genüge bereits, dass sich ein solcher Vertragsschluss aus den Umständen entnehmen lasse. Nach den vom Kammergericht getroffenen Feststellungen lagen solche Umstände vor, weil die Berliner Wasserbetriebe ihre Leistungen über die gesamte Zeit ausschließlich gegenüber der C. GmbH abgerechnet und diese hierbei auch sonst immer als ihre Kundin behandelt hatten.