Kein Verschulden bei Vertragsschluß

Kein Verschulden bei Vertragsschluß; Wegfall der Geschäftsgrundlage oder Minderung bei teilweisem Leerstand eines Einkaufscenters

Grundsätzlich kann nicht von der Zusicherung der Vollvermietung eines Einkaufszentrums ausgegangen werden, wenn die Parteien den gegenwärtigen Vermietungszustand in die Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages und Mietrückstände.

Die Kl. mietete 792,56 qm Gewerberaum im Einkaufszentrum "L." in J. zu einem monatlichen Mietzins von 22 DM/qm auf die Dauer von 13 Jahren. In der Präambel des Vertrages heißt es:

"Der Vermieter vermietet in J. ein Einkaufszentrum, bestehend aus einem Baumarkt mit Gartencenter mit einer Verkaufsfläche von mindestens 5.000 qm, einem Lebensmittelmarkt mit einer Fläche von ca. 1.000 qm und einem weiteren Fachmarkt von ebenfalls etwa 1.000 qm. Innerhalb dieses Einkaufszentrums mietet die Firma R. eine Fläche für einen Schuhmarkt zu folgenden Bedingungen: ..." Seit 15. Dezember 1994 betrieb die Kl. im Einkaufszentrum einen Schuhmarkt. Das Einkaufszentrum war voll vermietet und entsprechend der Präambel belegt. Ab 1997 stand das Einkaufszentrum zum Teil leer. Insgesamt waren drei Mieter, darunter die Unternehmen, die den Lebensmittelmarkt und den Baumarkt betrieben hatten, ausgezogen. Mit Schreiben vom 2. Dezember 1998 forderte die Kl. die Bekl. zur Wiederherstellung der vertraglichen Belegungssituation bis 31. Januar 1999 auf und drohte die fristlose Kündigung des Mietvertrages für den Fall an, daß das vereinbarte Belegungskonzept nicht nachgewiesen werde. Am 4. Februar 1999 kündigte die Kl. den Mietvertrag zum 28. Februar 1999 und zog zu diesem Zeitpunkt aus. Die Kl. hat die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigung beendet worden sei.

(...) 2. a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß es keinen Mangel der Mietsache darstellt, wenn das Einkaufszentrum nicht während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages voll vermietet ist. Auch die Annahme, daß die Vollvermietung des Einkaufszentrums nicht als zusicherungsfähige Eigenschaft i. S. von § 537 Abs. 2 BGB a. F. angesehen werden kann, ist nicht zu beanstanden. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714 ff.; GE 2000, 671). Auch die Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage hat das Berufungsgericht zu Recht abgelehnt, weil der Mieter das Verwendungsrisiko zu tragen hat. Das alles stellt die Revision nicht in Frage. b) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Bekl. hafte wegen Verschuldens bei Vertragsschluß, weil sie in der Präambel die Vollvermietung zugesichert habe. aa) Zutreffend geht die Revision allerdings davon aus, daß dem Mieter dann, wenn der Anwendungsbereich der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften nicht betroffen ist und auch die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage aus Rechtsgründen nicht zum Zuge kommen, ein Anspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zustehen kann. Dieser kann Grund für eine fristlose Kündigung - unter Heranziehung des § 554 a BGB a. F. - sein. Der Anspruch wäre nicht durch die Sonderregelungen ausgeschlossen, da diese - wie dargelegt - hier nicht eingreifen. Ein solcher Anspruch setzt hier aber voraus, daß die Rechtsvorgängerin der Bekl. der Kl. unter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende Informationen in bezug auf das Mietobjekt erteilt hat (BGH aaO. 1718).

bb) Ohne Rechtsverstoß konnte das Berufungsgericht hier jedoch davon ausgehen, daß die Rechtsvorgängerin der Bekl. der Kl. weder in der Präambel noch sonst im Mietvertrag eine Vollvermietung über die gesamte Laufzeit des Mietvertrages zugesichert, sondern lediglich den Vermietungszustand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beschrieben hat. (...)

Die Revision macht geltend, wenn mit der Präambel lediglich der Vermietungszustand bei Abschluß des Mietvertrages habe beschrieben werden sollen, dann wäre im Text das Perfekt gewählt worden ("hat vermietet") und nicht - wie geschehen - das Präsens ("vermietet"), das hier auch futurisch verstanden werden könne. Die Rechtsvorgängerin der Bekl. habe damit geworben, daß das Objekt mit einem Baumarkt, Lebensmittelmarkt und einem weiteren Fachmarkt betrieben werde, und damit die erwartete Attraktivität des Einkaufszentrums durch konkrete Angaben über Bestandteile des Einkaufszentrums herausgestellt. Daß sie damit für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages die Vollvermietung zusichern wollte, mußte das Berufungsgericht der Präambel indes nicht entnehmen. Die Benutzung des Präsens zwingt nicht zu einer solchen Auslegung. Die Annahme des Berufungsgerichts, es handle sich um die bloße Beschreibung der Mietsituation zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ohne jegliche Garantie, daß diese Situation auf Dauer bestehen bleibe, ist rechtlich möglich und damit revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht durfte bei seiner Auslegung auch berücksichtigen, daß im Vertrag die Rechtsfolgen für den Fall einer Änderung der Belegungssituation nicht ausgesprochen sind. Seine Annahme, damit habe die Kl. nach Treu und Glauben nicht von einer Änderung der gesetzlichen Risikoverteilung ausgehen dürfen, enthält ebenfalls keinen revisiblen Auslegungsfehler. Letztlich versucht die Revision lediglich, ihre Auslegung an die Stelle der des Berufungsgerichts zu setzen. Das ist ihr aber verwehrt. Aus dem Vortrag der Kl. lassen sich auch keine mündlichen Zusicherungen für eine Vollvermietung entnehmen (vgl. BGH aaO. 1718).

c) Ohne Erfolg macht die Revision schließlich Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung geltend. Soweit sie sich hierbei auf die Behauptung stützt, daß zwischenzeitlich alle einzelhandelsrelevanten Mieter ausgezogen seien und die Bekl. sich nicht um eine Neuvermietung der geräumten Ladenflächen bemühe und bis heute keinerlei Initiative zur Neubelegung der leerstehenden Flächen ergriffen habe, kann sie damit nicht gehört werden. Denn dazu fehlt es an ausreichendem Vortrag der Kl. in den Vorinstanzen.

Der wirtschaftliche Erfolg (oder Mißerfolg) für einen Geschäftsraummieter liegt in dessen Risikosphäre. Das gilt auch für Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum, das - möglicherweise durch Versäumnisse des Centermanagements - später teilweise leersteht.

Im Mietvertrag zum Betrieb eines Schuhmarktes hieß es, im Einkaufszentrum seien ein Baumarkt, ein Lebensmittelmarkt und ein weiterer Fachmarkt vorhanden. Einige Jahre später stand das Einkaufszentrum zum Teil leer, und die Mieterin des Schuhmarkts verlangte Wiederherstellung der Vollvermietung. Schließlich kündigte sie fristlos.

Mit Urteil vom 26. Mai 2004 hielt der BGH die Kündigung für unwirksam. Das Verwendungsrisiko habe allein der Mieter zu tragen, so daß ein Mietmangel ausscheide. Auch ein Verschulden bei Vertragsschluß wegen unrichtiger Zusicherung der Vollvermietung liege nicht vor, da im Mietvertrag nur (zutreffend) der Vermietungszustand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beschrieben worden sei. Eine Garantie für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages liege darin nicht.

Die Entscheidung des Senats entspricht in ihrer allgemeinen Aussage der ständigen Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 1. Juli 1981 - VIII ZR 192/80, MDR 1982, 135 ff.; Urt. v. 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97, MDR 2000, 821 ff. = NJW 2000, 1714 ff.) und der Oberlandesgerichte (OLG Dresden v. 24. Oktober 2000 - 23 U 1660/00, OLG Report Dresden 2001, 209; KG v. 12. März 2001 - 12 U 8765/99, KG Report 2002, 177; OLG München v. 26. August 1994, OLG Report München 1996, 110; OLG Rostock v. 3. Februar 2003 - 3 U 116/02, OLG Report Rostock 2003, 259) und der durchweg in der Literatur (vgl. nur Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III B Rn. 42) vertretenen Ansicht, wonach Leerstand von Geschäften und Läden in einem Einkaufszentrum einen Mangel der gemieteten Räume nach § 536 Abs. 1 BGB nicht begründen könne und eine Anpassung des Mietzinses grundsätzlich wegen des den Mieter treffenden Unternehmensrisikos nicht in Betracht komme. Soweit der BGH dann aber auf die Bedeutung der Präambel des Mietvertrages eingeht und deren Auslegung durch das OLG für unbedenklich hält, dürfte dies im Hinblick auf das sich in den letzten Jahren längst im Wandel befindliche Einkaufsverhalten zahlreicher Bevölkerungsschichten und der sich daran orientierenden Verkaufsstrategie der Unternehmen zweifelhaft sein. Der Anmietung von Ladenflächen in einem Einkaufszentrum, einer "Mall" oder sonstigen "Passage" liegt die Überlegung zugrunde, daß das unterschiedliche Waren- oder Dienstleistungsangebot generell Kunden anzieht, die sich - spontan oder von vorneherein beabsichtigt - dann auch für das eigene Warenangebot entscheiden. Damit steht bei der unternehmerischen Entscheidung der Eröffnung eines Geschäfts oder Ladens in einem Einkaufszentrum die Vorstellung im Vordergrund, durch das vielfältige Angebot auch für den eigenen Bereich profitieren zu können. Entsprechende Vorstellungen zur Attraktivität der Anlage wird auch der Vermieter haben, da ein florierendes Einkaufszentrum eben eine Vielzahl von unterschiedlichen Anbietern voraussetzt. Wenn dann aber schon in der Präambel des Mietvertrages (die anglo-amerikanischen Gepflogenheiten entspricht) der Vermietungszustand des Einkaufszentrums in seiner Vielfalt ausdrücklich aufgeführt wird, dürfte es zumindest vertretbar sein, hierin eine Beschreibung des "vertragsgemäßen" Gebrauchs i. S. d. § 536 BGB zu erblicken: Es wird hiermit eben die Verbindung des Mietgegenstandes zum Einkaufszentrum hergestellt mit der Folge, daß dieses mit seinem dargestellten Vermietungszustand den für die anzumietenden Räume vertraglich vorausgesetzten Gebrauch darstellt.

Soweit der BGH eine Haftung des Vermieters aus Verschulden bei Vertragsabschluß ablehnt, wird das nur damit begründet, daß der Mieterin unzutreffende Informationen bei Abschluß des Vertrages nicht mitgeteilt worden seien. Der Senat geht aber nicht darauf ein, daß die Mieterin über die Sonderkündigungsrechte der anderen Mieter nicht informiert worden ist. Insoweit drängt sich hier die Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht (s. hierzu OLG Sachsen-Anhalt v. 27. November 2001 - 9 U 162/01, OLG Report Naumburg 2002, 265) geradezu auf: Welcher zukünftige Mieter in einem Einkaufszentrum wird einen Mietvertrag für die Dauer von 13 Jahren abschließen, wenn er damit rechnen muß, daß andere Mieter vorzeitig "aussteigen" und dadurch die Vielfalt des Angebots und die Attraktivität des Einkaufszentrums beeinträchtigt wird? Wenn der Mietvertrag - wie hier - Ausführungen zur Belegungssituation enthält, muß der Vermieter nach Treu und Glauben darüber aufklären, daß gerade den genannten Mitmietern ein vorzeitiges Kündigungsrecht zusteht. Geschieht dies nicht, dürfte dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zustehen, der darauf hinausliefe, ihm ebenfalls ein Kündigungsrecht zuzubilligen oder ihn von Mietzinsansprüchen freizustellen, die für einen späteren Zeitraum gelten als denjenigen, der nach Ausübung eines ihm ebenfalls eingeräumten Sonderkündigungsrechts liegt. Solange eine klärende obergerichtliche Stellungnahme zu diesem Problemkreis nicht vorliegt, sollte der Mieter von Geschäftsräumen in einem Einkaufszentrum darauf dringen, über die Beendigungsmöglichkeiten der Mitmieter unterrichtet zu werden. Schließt er dann trotz Kenntnis etwaiger "Ausstiegsklauseln" anderer Mieter den Mietvertrag ab, wird er sich im Falle des Leerstandes infolge von vorzeitiger Auflösung der jeweiligen Mietverhältnisse weder auf einen Mangel noch auf ein zum Schadensersatz verpflichtendes Verhalten des Vermieters berufen können.