Kein unbegrenztes Zurückbehaltungsrecht trotz fehlerhafter Betriebskostenabrechnungen

Auch wenn eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nicht vorliegt, darf ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters die Summe der für den Abrechnungszeitraum gezahlten Betriebskostenvorschüsse nicht übersteigen. (Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl. hat in der Sache Erfolg. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch ist aufgrund der außerordentlichen Kündigung der Kl. vom 24. September 1999 gemäß § 566 BGB begründet. Die Kl. war zur außerordentlichen Kündigung nach § 2 Nr. 4 des Mietvertrages der Parteien berechtigt, weil die Bekl. zum Zeitpunkt der Kündigung mit mehr als einer "Rate" im Rückstand war. Der monatliche Bruttomietzins betrug unstreitig zum Zeitpunkt der Kündigung 99.296 DM. Es ist ebenfalls unstreitig, daß die Bekl. mit den geschuldeten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten in Höhe von insgesamt 172.144 DM in Rückstand war.

Das Landgericht geht zu Unrecht davon aus, daß der Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber den Nebenkostenvorauszahlungsansprüchen der Kl. zustand, so daß diesbezüglich ein Zahlungsverzug der Bekl. zu verneinen wäre. Der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts seitens der Bekl. stand § 8 des Mietvertrages entgegen. Danach war die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts ausdrücklich ausgeschlossen. Zutreffend weist das Landgericht in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils darauf hin, daß die Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Geschäftsverkehr zwischen Kaufleuten grundsätzlich zulässig ist und dem keine Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen entgegenstehen. Die Auffassung des Landgerichts, daß der Verwender der Ausschlußklausel sich grundsätzlich auf diese nicht berufen könne, wenn ihm eine grobe Vertragsverletzung zur Last falle, trifft allerdings in dieser Allgemeinheit nicht zu. Die insoweit zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH DB 1972, 868) betrifft einen Einzelfall, der mit dem vorliegenden Sachverhalt in keiner Weise vergleichbar ist.

Im übrigen hätten die von der Bekl. für die Zurückbehaltung geltend gemachten Ansprüche einen Einbehalt von Beträgen, wie geschehen, nicht gerechtfertigt.

Das Zurückbehaltungsrecht wird aus dem Anspruch der Bekl. auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung über die Nebenkosten hergeleitet. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der außerordentlichen Kündigung kamen insoweit die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1994, 1995, 1996 und 1997 in Betracht.

Hinsichtlich des Jahres 1994 scheidet ein Anspruch auf Erteilung einer erneuten Betriebskostenabrechnung deshalb aus, weil die Parteien aufgrund des Schreibens der U. vom 22. Januar 1998 und des Antwortschreibens der Bekl. vom 11. Februar 1998 sich diesbezüglich geeinigt haben. (...)

Die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1995, 1996 und 1997 können allerdings nicht als ordnungsgemäße Abrechnungen angesehen werden; jedenfalls war der in diesen Abrechnungen enthaltene Fehler bezüglich des Ansatzes der Position "Grundsteuer" nicht ohne weiteres durch "Herausrechnen der Fehler" seitens der Bekl. korrigierbar. Die Bekl. konnte nicht wissen, daß und um welchen Betrag sich die Grundsteuer erhöht hatte; es war ihr auch nicht zuzumuten, von sich aus dies zu ermitteln. Aus den Abrechnungen für die Jahre 1995 und 1996 ergab sich, daß die Hausverwaltung der Kl. offenbar den vollen Betrag und nicht nur, wie von der Bekl. geschuldet, die Erhöhung angesetzt hatte. Damit waren die Abrechnungen offensichtlich fehlerhaft und auch nicht seitens der Bekl. durch "Herausrechnen des Fehlers" korrigierbar. (...)

Der Anspruch auf Erteilung ordnungsgemäßer Abrechnungen für die Jahre 1995, 1996 und 1997 ist dementsprechend erst mit den Abrechnungen erfüllt worden, die die Kl. selbst ihrem Schreiben vom 29. Oktober 1999 an die Bekl. beigefügt hatte.

Der Anspruch der Bekl. auf Erteilung ordnungsgemäßer Abrechnungen für die Jahre 1995, 1996 und 1997, mit dem die Bekl. ihr Zurückbehaltungsrecht bezüglich der geschuldeten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten im Schreiben vom 9. August 1998 begründet hatte, rechtfertigte jedoch nicht die Zurückhaltung von Beträgen in dem bereits genannten Umfang. (...)

Jedenfalls muß die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts in dem Umfang, in dem dies geschehen ist, als ein Verstoß gegen Treu und Glauben angesehen werden, was grundsätzlich angenommen wird, wenn der Schuldner wegen einer unverhältnismäßig geringen Forderung die ganze Leistung zurückbehält (vgl. hierzu RGZ 61, 128; OLG Köln VRS 1985, 243). Der Rechtsgedanke des § 320 Abs. 2 BGB deutet bereits darauf hin, daß das Gesetz selbst eine derartige Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts als gegen Treu und Glauben verstoßend ansieht.

Das finanzielle Interesse der Bekl. an Erteilung ordnungsmäßiger Abrechnungen für die Jahre 1994, 1995, 1996 und 1997 konnte nicht weitergehen als der Betrag der auf die Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen. Da unstreitig für diese Jahre jeweils jährlich 2.561,907 DM auf die Betriebskosten von der Bekl. gezahlt worden sind, konnte das Interesse der Bekl. bezüglich der Abrechnungen nicht mehr als der Gesamtbetrag von 10.247,88 DM betragen. Es kommt hinzu, daß die übrigen Positionen in den Betriebskostenabrechnungen von der Bekl. gar nicht beanstandet wurden, so daß sie letztlich in keinem der Fälle der Abrechnungen mit einem Guthaben aus ihren Vorauszahlungen hätte rechnen können. Außerdem konnte daher das Interesse der Bekl., rechtzeitig ordnungsgemäße Abrechnungen zu erhalten, eigentlich nur darin bestehen, zu erkennen, in welcher Höhe die Position Grundsteuer tatsächlich valutierte. Auch dieses Interesse rechtfertigte aber nicht die Zurückhaltung eines Betrages von 172.144 DM, zumal der von der Hausverwaltung der Kl. mit der Abrechnung für 1996 geforderte Höchstbetrag von 45.092,60 DM für die Grundsteuer in keinem Verhältnis zu der geschuldeten Jahresgesamtmiete von 1.191.552 DM stand.

Wenn der Vermieter überhaupt nicht oder fehlerhaft über die Betriebskosten abrechnet, hat der Mieter das Recht, die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen zunächst einzustellen. Dieses Zurückbehaltungsrecht ist aber, jedenfalls bei einem Geschäftsraummieter, nicht schrankenlos, sondern hat seine Grenzen.

Die Mieterin war mit Betriebskostenvorschüssen in Höhe von über 170.000 DM in Rückstand; die monatliche Bruttomiete betrug knapp 100.000 DM. Im Geschäftsraummietvertrag hieß es dazu, daß eine außerordentliche Kündigung bei Rückstand von mehr als einer Monatsmiete möglich sei. Im Räumungsprozeß berief sich die Mieterin darauf, daß über mehrere Jahre die Vermieterin über die Betriebskosten nicht korrekt abgerechnet habe.

Mit Urteil vom 15. Oktober 2001 bestätigte das Kammergericht der Mieterin zwar, daß die Abrechnungen fehlerhaft waren und sie auch nicht von der Mieterin selbst korrigiert werden konnten. Gleichwohl bestehe das Zurückbehaltungsrecht nicht unbegrenzt, da nur die Summe der auf die Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen als Druckmittel eingesetzt werden könne. Das seien hier insgesamt nur gut 10.000 DM gewesen, so daß eine darüber hinausgehende Zurückbehaltung gegen Treu und Glauben verstoße.