Kein Übergang von Schadensersatzansprüchen auf den Erwerber

Kein Übergang von Schadensersatzansprüchen auf den Erwerber; Eigentümerwechsel; Vermieterwechsel; Rechtsübergang; Veräußerung des vermieteten Hauses; Schadensersatzansprüche; Übergang

Bei Veräußerung eines vermieteten Hauses stehen Schadensersatzansprüche gegen den nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogenen Mieter wegen unterbliebener Endrenovierung und Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mieträume dem Vermieter und nicht nach § 571 BGB dem Erwerber zu, wenn sie bereits vor dem Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden sind.

II. 1. Die Kl. machen Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, wegen unterbliebener Beseitigung von während der Mietzeit angebrachten Einrichtungen und Einbauten sowie wegen Beschädigungen der Mietsache durch unsachgemäßen Gebrauch geltend.

2. Ohne Erfolg versuchen die Kl., ihre Sachbefugnis aus § 571 BGB herzuleiten.

a) Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, maßgebender Zeitpunkt für den Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Grundstückserwerber sei der vollendete Eigentumserwerb. Diese schon nach dem Wortlaut des Gesetzes naheliegende Auslegung steht in Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 13, 1, 4; Senatsurteile vom 28. Juni 1961 - VIII ZR 46/60 = WM 1961, 1025, 1027 unter II 2 a und vom 15. November 1965 - VIII ZR 288/63 = WM 1966, 96, 97 unter 1 a aa).

Aus dem Umstand, daß hier der Eigentumserwerb der Kl. schon vorher durch eine zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert war, ergibt sich nichts anderes. Insbesondere ist der Revision nicht darin zu folgen, daß der nach § 571 BGB maßgebliche Stichtag für den Erwerb mietvertraglicher Ansprüche durch den Grundstückserwerber von dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels auf denjenigen der Eintragung der Auflassungsvormerkung vorverlegt wird. Sie leitet dies aus einer in der Literatur verbreiteten Ansicht ab, wonach der Grundstückserwerber schon vom Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung an in entsprechender Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB dagegen geschützt werden müsse, daß der Veräußerer nachträglich noch einen Mietvertrag abschließe, der nach § 571 BGB auf den Erwerber übergehe (Staudinger/Gursky, BGB, 12. Aufl. 1987, § 883 Rdn. 139; MünchKomm/Wacke, BGB, 2. Aufl., § 883 Rdn. 42; Palandt/Bassenge, BGB, 47. Aufl. 1988, § 883 Anm. 3 a; Erman/Hagen, BGB, 7. Aufl. 1981, § 883 Rdn. 20).

Den Fall der nachträglichen Vermietung hat indessen der Bundesgerichtshof schon im Urteil BGHZ 13, 1, 4 abweichend entschieden. Ein Grund, hiervon abzuweichen, besteht nicht.

b) Nach § 571 BGB stehen dem Grundstückserwerber nur solche mietvertraglichen Ansprüche zu, die sich "während der Dauer seines Eigentums ... ergeben." Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte (und Pflichten) nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 571 BGB ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an (Senatsurteil vom 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61 = WM 1962, 769, 772 unter III; BGHZ 53, 174, 179 unter II 1). Durch den Eigentumsübergang tritt daher hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Diese Auffassung liegt auch der bisherigen Rechtsprechung des erkennenden Senats zugrunde (Urteile vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86 = WM 1988, 129, 130 und BGHZ 72, 147 = WM 1978, 1159). In der letztgenannten Entscheidung hat der Senat den Eintritt des Erwerbers in das durch die Kündigung des Mietvertrages entstandene Abwicklungsverhältnis bejaht und ihm den Ersatz des durch den Räumungsverzug des Mieters "nach dem Eigentumswechsel entstandenen" Schadens zugesprochen (a.a.O. S. 149 vor aa sowie unter bb; vgl. auch Treier in LM BGB § 571 Nr. 25 und Emmerich in JuS 1979, 290, 291). Das Berufungsgericht mißversteht die Rechtsprechung des Senats, wenn es aus den Urteilen vom 28. Juni 1978 (a.a.O.) und vom 12. Februar 1964 (VIII ZR 273/62 = WM 1964, 388) entnimmt, für einen Rechtserwerb gemäß § 571 BGB bei bereits beendetem Mietverhältnis komme es darauf an, ob der Mieter das Mietobjekt bereits geräumt oder herausgegeben habe. Zwar unterscheiden sich die den beiden Urteilen zugrunde liegenden Sachverhalte u. a. dadurch, daß im ersten Fall der Mieter das Mietgrundstück vor dem Eigentumsübergang geräumt hatte, im zweiten Fall dagegen nicht, aber der Räumungszeitpunkt war in keinem der beiden Fälle entscheidungserheblich. In beiden Urteilen werden dem Grundstückserwerber mietvertragliche Ansprüche zugesprochen, im Urteil vom 28. Juni 1978 unmittelbar aufgrund § 571 Abs. 1 BGB (soweit sie nach dem Eigentumswechsel entstanden waren) und im Urteil vom 12. Februar 1964 aufgrund Abtretung seitens des Veräußerers und Vermieters, wobei ausdrücklich offengelassen wurde, ob nicht auch ein Rechtsübergang nach § 571 BGB in Betracht komme.

c) Aufgrund von § 571 BGB können daher die Kl. nur solche mietvertraglichen Ansprüche erworben haben, die nach dem 24. Februar 1986, dem Tage ihres Eigentumserwerbes, entstanden oder fällig geworden sind. Dies ist bei keinem der mit der Klage geltend gemachten Ansprüche der Fall; deren Fälligkeit trat vielmehr schon vor dem 24. Februar 1986 ein:

Die hier unterstellten Verpflichtungen des Mieters, Schäden durch Reparaturen zu beheben, Einrichtungen und Einbauten zu entfernen und die Endrenovierung vorzunehmen, waren am Tage der Beendigung des Mietverhältnisses, dem 31. Dezember 1985, fällig (vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing- rechts, 5. Aufl. 1987, Rdn. 289 bei Fn 1; BGB RGRK/Gelhaar, 12. Aufl. 1978, § 556 Rdn. 12; a. M.: Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl, 2. Bearb. 1981, § 556 Rdn. 21; MünchKomm/Voelskow, BGB, 2. Aufl. 1988, § 556 Rdn. 15); mit diesem Tage geriet der Bekl. zu 1 im Umfang seiner Verpflichtungen in Verzug (§ 284 Abs. 2 BGB). Der Vermieter kann in diesem Fall Erfüllung oder - unter Beachtung der Regeln des § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB - Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Fristsetzung und Ablehnungsandrohung sind entbehrlich, wenn der Schuldner ernsthaft und endgültig die Erfüllung verweigert und sich damit vom Vertrag lossagt. In der endgültigen Weigerung, vertragliche Verpflichtungen zu erfüllen, liegt zugleich eine - in ihrem Gewicht über das bloße Unterlassen der geschuldeten Leistung weit hinausgehende - positive Vertragsverletzung, die den Schuldner auch ohne die in § 326 Abs. 1 BGB vorgeschriebenen Förmlichkeiten sogleich schadensersatzpflichtig macht (Senatsurteil BGHZ 49, 56, 59 f). Ein solcher Fall liegt hier vor: Die Erklärungen des Bekl. zu 1 in seinem persönlich unterzeichneten Schreiben vom 30. Dezember 1985 und in dem Anwaltsschreiben vom 29. Januar 1986, die in Beantwortung entsprechender Aufforderungen der Kl. erfolgten, lassen keinen Zweifel daran zu, daß er keinerlei Arbeiten in und an den Mieträumen mehr durchführen werde. Dementsprechend ist er bei Auslaufen des Mietvertrages am Jahresende 1985 ausgezogen, ohne irgendwelche Arbeiten vorgenommen oder ins Werk gesetzt zu haben. Dies tatsächliche Verhalten des Bekl. zu 1 kann in Verbindung mit seinen vorher und nachher abgegebenen schriftlichen Erklärungen - wie auch schon das Landgericht mit Recht angenommen hat - nur als endgültige Erfüllungsverweigerung gewertet werden (vgl. Senatsurteile BGHZ 49, 56, 59 f; vom 14,. Juli 1971 - VIII ZR 28/70 = WM 1971, 1189, 1190 unter II 2 b und c; vom 8. April 1981 - VII ZR 142/80 = WM 1981, 797, 798 und vom 13. Januar 1982 - VIII ZR 186/80 = WM 1982, 333, 335 unter II 2 c bb).

Aufgrund seiner Erfüllungsverweigerung war der Bekl. zu 1 - den Bestand seiner entsprechenden Verpflichtungen unterstellt - sogleich zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung verpflichtet. Dieser Anspruch war in vollem Umfang spätestens im Januar 1986, also vor dem Eigentumserwerb der Kl., entstanden und auch fällig geworden. Er stand daher nicht den Kl., sondern noch der Vermieterin zu.

Im Unterschied hierzu ging es in dem bereits erwähnten Senatsurteil vom 28. Juni 1978 (BGHZ 72, 147), auf das sich die Revision beruft, einmal um den Vorenthaltungsschaden des § 557 BGB und um einen gleichfalls - wegen Räumungsverzugs des Mieters - fortlaufend neu entstehenden Schaden, im wesentlichen in Form von auflaufenden Bankzinsen. Dieser Schaden entstand ebenso wie der jeweils auf seinen Ersatz gerichtete Anspruch vom Zeitpunkt des Eigentumswechsels an in der Person des Grundstückserwerbers. Hier dagegen war der gesamte von der Kl. geltend gemachte Schaden lange vor dem Stichtag entstanden und lag in seinem Umfang fest, der entsprechende Ersatzanspruch war fällig.

d) Keiner Entscheidung bedarf hiernach, ob die Anwendung des § 571 BGB auch daran scheitern müßte, daß Frau H. das Grundstück als Testamentsvollstreckerin verkauft, den Mietvertrag mit dem Erstbekl. aber ohne Hinweis auf ihr Amt geschlossen hat. Die für § 571 BGB erforderliche Identität zwischen Verkäufer und Vermieter (vgl. dazu Senatsurteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73 = WM 1974, 908, 909 unter B I 1; Wolf/Eckert a.a.O. Rdn. 363) würde fehlen, wenn daraus gefolgert werden müßte, sie habe den Mietvertrag nicht als Testamentsvollstreckerin abschließen wollen. Dazu würde es weiterer tatsächlicher Feststellungen bedürfen.

3. Das Berufungsgericht verneint ferner die Abtretung von Abwicklungsansprüchen aus dem Mietverhältnis an die Kl. Auch dagegen wendet sich die Revision vergebens.

Eine ausdrückliche Abtretung ist unstreitig nicht erfolgt. Auch die Verneinung einer stillschweigend erfolgten Abtretung durch das Berufungsgericht hält der rechtlichen Überprüfung stand. Von besonderem Gewicht ist dabei die Tatsache, daß die Kl. in ihren Schreiben an den Bekl. zu 1 vom 27. Dezember 1985 und 16. Januar 1986 - offenbar rechtsirrig - davon ausgingen, die mietvertraglichen Ansprüche auf Renovierung und Instandsetzung der Mieträume seien bereits von Gesetzes wegen auf sie übergegangen. Mit Recht hat das Berufungsgericht darin ein entscheidendes Argument gegen die Annahme eines rechtsgeschäftlichen Abtretungswillens der Kl. und der Vermieterin gesehen (BGH Urteil vom 10. Mai 1968 - V ZR 221/64 = WM 1968, 775, 776 = LM BGB § 398 Nr. 20 unter I b 3). Die von der Revision für die Annahme einer stillschweigenden Abtretung ins Feld geführten Indizien - der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang des Besitzes und der Nutzungen des Grundstücks auf die Kl. zum 1. Januar 1986, der ebenfalls vereinbarte Gewährleistungsausschluß, das Schweigen der persönlich anwesenden Frau H. zu der Aufforderung des Bekl. zu 1 zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch die Kl. zu 1 anläßlich der Übergabe der Mieträume am 30. Dezember 1985 sowie die Interessenlage der Beteiligten - hat das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung sämtlich berücksichtigt und sich gleichwohl von dem Vorliegen einer durch schlüssiges Verhalten erklärten Abtretung nicht überzeugen können. Seine dahingehenden Erwägungen liegen auf tatrichterlichem Gebiet und lassen Rechtsfehler nicht erkennen. Die Ausführungen der Revision laufen demgegenüber darauf hinaus, anstelle der - zumindest - vertretbaren Bewertung der für und gegen eine stillschweigende Zession sprechenden Umstände durch das Berufungsgericht eine eigene abweichende Bewertung zu setzen.

4. Schließlich verhilft auch der Hinweis auf die Grundsätze der Drittschadensliquidation der Revision nicht zum Erfolg. Hiernach kann in gewissen Fällen der Schaden des wirtschaftlich Betroffenen zum Anspruch des materiell Berechtigten gezogen werden. Anspruchsberechtigt ist aber nur der Inhaber der verletzten Rechtsstellung, also der Vertragspartner des Schädigers, nicht dagegen der wirtschaftlich betroffene Dritte (BGH Urteil vom 8. Dezember 1986 - II ZR 2/86 = WM 1987, 581, 582 unter III 4 a; vgl. auch Soergel/Mertens, BGB, 11. Aufl. vor § 249 Rdn. 259; Soergel/Hadding, BGB, 11. Aufl. Anh. § 328 Rdn. 11; MünchKomm/Grunsky, BGB, 2. Aufl. 1985, vor § 249 Rdn. 118, jeweils m. w. Nachw.).

Anmerkung: Vgl. OLG Hamm - 30 RE Miet 1/89 - Beschl. v. 28.4.1989 in GE 1989, 939