Kein Übergang des Wohngeldguthabens auf Käufer einer Eigentumswohnung

1. Der Käufer einer Eigentumswohnung haftet dem Verkäufer aus ungerechtfertigter Bereicherung für ein Wohngeldguthaben aus der Zeit vor dem Nutzen- und Lastenwechsel.

2. Stand die verkaufte Wohnung im Bruchteilsmiteigentum, kann jeder der ehemaligen Miteigentümer den auf ihn entfallenden Zahlungsanspruch geltend machen.

Die Kl. macht einen Anspruch auf Rückzahlung von Wohngeldguthaben aus ungerechtfertigter Bereicherung geltend.

Die Kl. und Frau I. H. waren bis zum 24.5.2000 Miteigentümerinnen der Eigentumswohnung K. Str. Berlin. Diese Wohnung veräußerten sie durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 6.9.1999 an den Bekl. In § 4 des Kaufvertrages wurde geregelt, daß der Käufer mit dem Übergabetag in die sich aus der Teilungserklärung ergebenden Rechte und Pflichten gegenüber den anderen Wohnungseigentümern anstelle des Verkäufers eintrete, die Bezahlung etwa rückständigen Wohngeldes jedoch Sache des Verkäufers sei. Weiterhin wurde in § 6 des Kaufvertrages vereinbart, daß ein etwaiger Anteil des Verkäufers an einer von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildeten Instandsetzungsrücklage ohne besondere Vergütung auf den Käufer übergehe.

Der Nutzen- und Lastenwechsel hinsichtlich der Eigentumswohnung fand am 30.9.1999 statt. Der Bekl. wurde am 24.5.2000 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Am 31.12.1999 wurde über die Wohnkosten der Kl. eine Jahresabrechnung erstellt, aus welcher sich ergibt, daß der Kl. aus dem Jahr 1998 ein Saldo in Höhe von 10.288,06 DM zustand, welches zusammen mit dem Saldo für die Monate Januar bis einschließlich September 1999 (Jahresanteil 9/12) ein Guthaben der Kl. in Höhe von 13.027,86 DM ergab. Am 19.9.2000 fand eine Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft statt, in welcher die Jahresabrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 durch Mehrheitsbeschluß genehmigt wurden. Der Bekl. wies in dieser Versammlung darauf hin, daß er die Guthaben der Voreigentümerinnen übernommen habe.

Mit Schreiben vom 18.8.2004 forderte die Kl. von dem Bekl. die Rückzahlung des Wohngeldguthabens aus dem Jahr 1999.

Die Klage ist begründet. Die Kl. kann gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB von dem Bekl. die Zahlung von 3.330,52 € verlangen.

1. Die Kl. ist zunächst aktivlegitimiert, da die streitgegenständliche Eigentumswohnung der Kl. und Frau I. H. vor Veräußerung an den Bekl. nicht zur Gesamthand gehörte, sondern zu Bruchteilen. Die Kl. und Frau I. H. waren unstreitig Miteigentümerinnen der Eigentumswohnung. In der Regel ist Miteigentum Bruchteilsmiteigentum gemäß § 741 BGB (Palandt-Bassenge, 62. Aufl., § 1008 Rn. 1), welches auch hier vorliegt. Umstände, welche die Annahme von Gesamthandseigentum begründen, sind insbesondere aus dem Kaufvertrag nicht ersichtlich. Der Bekl., welcher insoweit darlegungs- und beweisbelastet ist, hat solche Umstände nicht vorgetragen.

2. Der Bekl. hat im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB etwas in sonstiger Weise auf Kosten der Kl. erlangt, nämlich einen Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Auszahlung von Wohngeldguthaben.

Die Kl. und ihre Miteigentümerin hatten ausweislich der Jahresabrechnung vom 31.12.1999, ein Guthaben in Höhe von 13.027,86 DM (= 6661,04 €). Darin war der Saldo aus dem Jahr 1998 in Höhe von 10.288,06 DM enthalten. Es kann hier dahinstehen, ob die Aufnahme des Guthabens aus dem Jahr 1998 in die Jahresabrechnung 1999 einer nach § 28 Abs. 3 WEG ordnungsgemäßen Rechnungslegung entspricht, da die Jahresabrechnung 1999 durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.9.2000 genehmigt wurde. Da dieser Beschluß nicht binnen eines Monats nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG angefochten wurde, ist die darin beschlossene Jahresabrechnung für das Jahr 1999 für die Wohnungseigentümer verbindlich. Aus dem gleichen Grund ist unerheblich, ob der Saldo für das Jahr 1998 rechnerisch richtig war. Eine materielle Unrichtigkeit ist unerheblich, solange der Beschluß nicht für ungültig erklärt wird (Palandt-Bassenge, 62. Aufl., § 28 WEG Rn. 17).

Der Bekl. hat das Wohngeldguthaben der Kl. übernommen. Da der Bekl. zum Zeitpunkt der Beschlußfassung über die Jahresabrechnungen 1998 und 1999 am 20.9.2000 bereits als Eigentümer der Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen war, hat er mit Beschlußfassung einen Zahlungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Abrechnungsergebnis. Denn der Anspruch auf Auszahlung von Guthaben geht mit dem Ausscheiden eines Wohnungseigentümers auf dessen Nachfolger über (Bärmann/Pick, WEG, 16. Aufl., § 28 Rn. 37; KG, FGPrax 2000, 94). Mit Eintragung des Bekl. als Eigentümer im Grundbuch ist die Kl. aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden. Deshalb kann der Voreigentümer unter diesen Umständen das Wohngeldguthaben nicht mehr von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. Da das Guthaben in Höhe von 13.027,86 DM vor dem Nutzen- und Lastenwechsel am 30.9.1999 erwirtschaftet wurde, steht dieses zur Hälfte der Kl. zu, so daß der Bekl. den Auszahlungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf deren Kosten erlangt hat.

3. Ein Rechtsgrund hierfür besteht nicht. Dem zwischen den Parteien am 6.9.1999 geschlossenen notariellen Kaufvertrag ist weder eine ausdrückliche Regelung zum Übergang der Wohngeldguthaben auf den Bekl. zu entnehmen, noch ergibt sich dies durch Auslegung. Der Kaufvertrag regelt in § 4 Abs. 1 die Zahlungspflicht des Verkäufers für rückständiges Wohngeld sowie in § 6 den Übergang des Anteils des Verkäufers an der Instandsetzungsrücklage ohne besondere Vergütung auf den Käufer. Daraus läßt sich jedoch gerade nicht entnehmen, daß die Kl. als Verkäuferin auch das Wohngeldguthaben ohne besondere Vergütung auf den Käufer übergehen lassen wollte. Denn die Instandsetzungsrücklage umfaßt nicht das Wohngeldguthaben. Da die Parteien im Kaufvertrag die Instandsetzungsrücklage ausdrücklich und sonstige Guthaben nicht benannt haben, läßt sich der Kaufvertrag nicht dahingehend auslegen, daß die Parteien hinsichtlich sämtlicher eventuell bestehender Guthaben eine Regelung treffen wollten.