Kein Teilmarkt für Reihenhäuser

Bei Reihenhäusern besteht kein Teilmarkt im Sinne des § 5 WiStG.

Der Kl. hat Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus §§ 812 I 1, 134 BGB, 5 WiStG in der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe. Nach der Rechtsprechung der Kammer ist bis Ende August 1995 von einem geringen Angebot an Wohnraum generell auszugehen, so daß es einer weiteren Darlegung des Kl. für die Zeit bis dahin nicht bedarf (LG Berlin, Urteil vom 9. Juli 1998 - 62 S 406/97 - GE 1998,1211). Dies gilt auch bei vor diesem Stichtag abgeschlossenem Mietvertrag (LG Berlin, Urteil vom 29. Oktober 1998 - 62 S 312/97). Für Wohnungen in Reihenhäusern besteht auch kein Teilmarkt. Das Vorliegen eines Teilmarkts hat die Kammer etwa hinsichtlich ausgebauter Dachgeschoßwohnungen angenommen, da sich bereit aus der Tatsache, daß der Mietspiegel 1992 einen Sonderabschlag für solche Wohnungen ansetzte, ergab, daß diese Wohnungen eigenständig zu beurteilen sind. Gleiches läßt sich jedoch für Reihenhäuser nicht feststellen. Der Mietspiegel gilt ausdrücklich nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, damit jedoch bereits dann, wenn ein Gebäude wenigstens drei Wohnungen aufweist. Es macht jedoch keinen substantiellen Unterschied, ob diese Wohnungen übereinander liegen oder - wie bei Reihenhäusern - nebeneinander. Denn wie bei regulären Mietwohnungen sind auch die Mieter von Reihenhäusern durch die Hausgemeinschaft gebunden und leisten etwa abzurechnende Vorauszahlungen auf Betriebskosten. Auch hinsichtlich der Einordnung des Wohnwerts weisen Reihenhäuser im Vergleich zu anderen Mietwohnungen keine grundlegenden Unterschiede auf. Der Unterschied beschränkt sich im wesentlichen darauf, daß jeder Mieter über einen eigenen Zugang verfügt. Daraus allein läßt sich jedoch das Bestehen eines Teilmarktes nicht ableiten.

Die pauschalen Einwände der Bekl. gegen das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten überzeugen nicht. Es liegt in der Natur der Sache, daß es Vergleichsobjekte, die völlig mit der streitbefangenen Wohnung übereinstimmen, kaum geben wird. Von daher hat der Gutachter die Vergleichbarkeit durch eine Nutzwertanalyse hergestellt, die die Unterschiede des Wohnwerts berücksichtigt. Eine monatliche Mietüberzahlung liegt jedenfalls in Höhe der jeweiligen erststelligen Teilbeträge vor.

Um eine Mietpreisüberhöhung festzustellen, muß unter anderem geprüft werden, ob eine Mangellage im Sinne des Gesetzes bei Abschluß des Mietvertrages bestand, wobei es nicht auf den Wohnungsmarkt insgesamt, sondern auf Teilmärkte ankommt. Deshalb hat die Rechtsprechung etwa für ausgebaute Dachgeschoßwohnungen schon seit längerem eine Mangellage verneint.

Mit Urteil vom 7. Juni 1999 verneinte das Landgericht Berlin einen Teilmarkt für Reihenhäuser und gab deshalb der Rückzahlungsklage des Mieters statt. Nun kommt es für die Frage, ob ein Teilmarkt besteht oder nicht, auf die tatsächlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt an. Dazu schweigt das Urteil und enthält statt dessen etwas bizarre Ausführungen über den Mietspiegel. Es mache keinen Unterschied, ob Wohnungen übereinander oder nebeneinander liegen. Zum einen kam es auf die Anwendung des Mietspiegels gar nicht an, denn in dem Verfahren war ein Sachverständigengutachten eingeholt worden. Zum anderen ist die Anwendung des Mietspiegels auf Reihenhäuser durchaus zweifelhaft, weil nämlich Doppelhaushälften und Reihenhäuser Einfamilienhäusern gleichgestellt werden können (vgl. Beuermann, GE 1996, 370 m. w. N.).