Kein Summierungseffekt bei unwirksamer Quotenhaftungsklausel mit Schönheitsreparaturen-Verpflichtung

Eine unwirksame Quotenhaftungsklausel über Abgeltung von 100 % für Schönheitsreparaturen führt nicht dazu, daß die an anderer Stelle des Mietvertrages vereinbarte Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam ist.

II. 2. a) Laut Mietvertrag schuldeten die Bekl. die Vornahme von Schönheitsreparaturen. Mit dieser Verpflichtung befanden sie sich seit dem Tage der Beendigung des Mietverhältnisses in Verzug, § 284 Abs. 2 BGB.

aa) Gegen die Wirksamkeit der Regelung in § 3 des Mietvertrages, wonach den Bekl. die Schönheitsreparaturen obliegen, bestehen keine Bedenken.

Den Bekl. ist allerdings darin zuzustimmen, daß die Klausel in der Anlage 1 der mietvertraglichen Vereinbarung gem. § 9 AGBG unwirksam ist, weil sie den Mieter nach fünf Jahren Mietzeit zu einer Zahlung von 100 % der Kosten für die erforderlichen Arbeiten verpflichtet. Hierin liegt eine unzulässige Umgehung des § 326 BGB. Der Abgeltungsanspruch nach der Quotenklausel ist seiner Natur nach ein primärer Erfüllungsanspruch auf Zahlung, während der Vermieter an sich einen vertraglichen Erfüllungsanspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen hat, der sich nur unter den Voraussetzungen des § 326 BGB in einen Schadensersatzanspruch umwandelt. Das förmliche Verfahren nach § 326 BGB würde aber nicht eingehalten werden, wenn der Vermieter in Anwendung der quotenmäßigen Abgeltungsklausel direkt Zahlung verlangen könnte (vgl. LG Berlin GE 1996, 1184; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., § 548 BGB Rn. 69).

Die Unwirksamkeit der in der Anlage 1 enthaltenen Quotenbestimmung führt nach Auffassung des Gerichts jedoch nicht zu einer Unwirksamkeit auch der Regelung in § 3 des Mietvertrages, denn beide Klauseln sind gesondert zu betrachten. Bei Teilbarkeit von mehreren Klauseln entfällt aber nur der unwirksame Teil, während die anderen Bestimmungen fortgelten.

Die beiden in Rede stehenden Regelungen berühren einander nicht. Zum einen sind sie bereits optisch deutlich voneinander getrennt, da sich die eine im Hauptteil des Vertrages, die andere in der Anlage findet. Zum anderen betreffen die Klauseln unterschiedliche Sachverhalte und können deshalb unabhängig voneinander bestehen. Sie sind jeweils aus sich heraus verständlich. Während § 3 nur allgemein die Übernahme der Schönheitsreparaturen beinhaltet, betrifft die Klausel in der Anlage 1 Ansprüche des Vermieters, die entstehen können, wenn die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen gerade noch nicht fällig ist. Damit ist in der in Anlage I festgelegten Regelung eine selbständige Leistungsverpflichtung festgelegt, die einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung zugänglich ist.

Anmerkung: Bestätigt durch LG Berlin, Urteil vom 9. März 2001 - 64 S 458/00 - unter Hinweis auf die zutreffenden Gründe des AG-Urteils.

Ob eine Verpflichtung des Mieters ihn unangemessen benachteiligt, ergibt sich aus einer Gesamtschau des Mietvertrages (Summierungseffekt). Dagegen steht allerdings die Rechtsprechung, daß bei Teilbarkeit von einzelnen Regelungen diese nur eben zum Teil unwirksam sind.

Der Vermieter hatte im Formularmietvertrag vereinbart, daß der Mieter Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe. Dazu war eine Quotenhaftungsklausel vereinbart, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die anteiligen Kosten von noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe. Die Klausel lautete: "Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Naßräume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66 %, liegen sie länger als drei Jahre zurück, 100 %." Für sonstige Räume waren die Fristen entsprechend verlängert. Nach Beendigung des Mietverhältnisses meinte der Mieter, nach § 9 AGBG sei er nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Mit Urteil vom 16. August 2000 gab das Amtsgericht Spandau der Klage des Vermieters statt und meinte, es liege zwar bezüglich der Quotenhaftungsklausel eine unwirksame Regelung vor. Nach einhelliger Auffassung verstößt eine Abgeltungsklausel in Höhe von 100 % gegen § 11 Nr. 4 AGBG. Davon unberührt sei aber die allgemeine Regelung über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Da hier der Vermieter nach § 326 BGB vorgegangen war, und die Schönheitsreparaturen auch fällig waren, hatte er einen Anspruch auf Schadensersatz. Das bestätigte ohne eigene Stellungnahme die 64. Kammer des LG Berlin.