Kein Sonderkündigungsrecht des Erben des vermietenden Nießbrauchers

Kein Sonderkündigungsrecht des Erben des vermietenden Nießbrauchers; Mietvertrag auf Lebenszeit; Kündigung bei Beendigung des Nießbrauchs; Vertrag zu Lasten Dritter; Abschluss oder Erschwerung der ordentlichen Kündigung; Eigenbedarfskündigung

Dem Eigentümer (Alleinerben) steht ein Sonderkündigungsrecht nach Beendigung des Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 2 BGB nicht zu, wenn der Nießbraucher (Erblasser und Vermieter) mit dem Mieter eine bestimmte Laufzeit des Mietvertrages oder sonstige Einschränkung der ordentlichen Kündigung vereinbart hatte.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Parteien streiten darüber, ob der Kl. das Mietverhältnis mit den Bekl. gemäß § 1056 Abs. 2 BGB kündigen kann.

2 Die Bekl. mieteten mit Vertrag vom 7. Dezember 2002 von der Tante des Kl. eine Wohnung in M. Gemäß § 23 des Mietvertrags ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Das Eigentum an dieser Wohnung war dem Kl. von seiner Tante bereits mit notariellem Vertrag vom 27. Dezember 1995 - unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs - übertragen worden. Unter dem 14. Oktober 2003 unterzeichneten die Bekl. und die Tante des Kl. eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, wonach der Vertrag auf Lebenszeit der Bekl. abgeschlossen war; zudem wurden eine Erhöhung der Miete sowie eine ordentliche Kündigung des Vermieters ausgeschlossen. Der Kl. ist Alleinerbe seiner am 9. Juli 2007 verstorbenen Tante geworden.

3 Der Kl. hat im Verfahren vor dem Amtsgericht zunächst Klage auf Feststellung erhoben, dass die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 unwirksam und der Mietvertrag nicht auf Lebenszeit der Bekl., sondern auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sei. In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht hat er unter Zurücknahme der zunächst angekündigten Anträge nur noch den zunächst als Hilfsantrag angekündigten Feststellungsantrag gestellt, dass ihm ungeachtet der Vereinbarung vom 14. Oktober 2003 das Sonderkündigungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB zustehe und er dieses Kündigungsrecht jederzeit ausüben könne. Das Amtsgericht hat die Klage bezüglich der Feststellung einer Befugnis des Kl. zur jederzeitigen Ausübung des Kündigungsrechts abgewiesen und ihr im Übrigen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6 Der Kl. sei ungeachtet der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 zur Kündigung des Mietvertrags gemäß § 1056 Abs. 2 BGB berechtigt. Nach dieser Vorschrift stehe dem Eigentümer grundsätzlich ein Recht zur Sonderkündigung zu, wenn ein Grundstück - wie hier - durch den Nießbraucher über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet worden sei.

7 Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten, dass der Eigentümer das Kündigungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB nicht in Anspruch nehmen könne, wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden sei. Da sich in einem solchen Fall die durch die Gesamtrechtsnachfolge auf ihn übergegangenen mietrechtlichen Verpflichtungen mit der durch die Eigentümerstellung bestehenden Möglichkeit, diese zu erfüllen, vereinigt hätten, sei es treuwidrig, wenn sich der Grundstückseigentümer auf seine formale Rechtsposition berufe und das Mietverhältnis nach § 1056 Abs. 2 BGB kündige.

8 Im vorliegenden Fall bestehe allerdings keine persönliche Bindung des Kl. an die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag. Denn es handele sich um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter zwischen der Nießbrauchsberechtigten und den Bekl. Nach dem eigenen Vorbringen der Bekl. sei nämlich beabsichtigt gewesen, die Verfügungsbefugnis des Kl. über die Wohnung über den Tod der Tante hinaus zu beschränken. Eine derartige Vereinbarung könne nicht dazu führen, dass der Eigentümer auch nach der Beendigung des Nießbrauchs weiter gebunden bleibe, ohne zu einer Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB berechtigt zu sein.

II. 9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dem Kl. steht ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2 BGB nicht zu.

10 1. Allerdings ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass der Kl. nach dem Ende des Nießbrauchs der ursprünglichen Vermieterin in den Mietvertrag mit den Bekl. eingetreten ist.

11 Nach § 1056 Abs. 1 BGB finden bei der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung vermieteten Wohnraums geltenden Vorschriften (§§ 566, 566 a, § 566 b Abs. 1, §§ 566 c - 566 e sowie § 567 b BGB) entsprechende Anwendung, sofern der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet hat. Eine solche Vermietung über die Dauer des Nießbrauchs hinaus lag hier schon nach dem ursprünglichen, auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag vor. Denn das Mietverhältnis war im Zeitpunkt der Beendigung des Nießbrauchs ungekündigt, so dass die Wohnung über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet war; auf die Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003, nach der die Wohnung für die Dauer der Lebenszeit der Bekl. vermietet ist, kommt es somit insoweit nicht an.

12 2. Durch § 1056 Abs. 2 BGB wird dem Eigentümer grundsätzlich die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen; dies ermöglicht dem Eigentümer eine (vorzeitige) Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mietvertrag, in den er gemäß § 1056 Abs. 1 BGB eintritt, auf bestimmte Zeit geschlossen oder die ordentliche Kündigung erschwert oder ausgeschlossen ist (Staudinger/Frank, BGB, Neubearb. 2009, § 1056 Rn. 16; Bamberger/Roth/Wegmann, BGB, 2. Aufl., § 1056 Rn. 9).

13 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend ausgeht, ist dem Eigentümer jedoch nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, beispielsweise, wenn er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte, wenn er dem Mietvertrag beigetreten oder wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden ist (BGH, Urteile vom 20. Oktober 1989 - V ZR 341/87, BGHZ 109, 111, 117 f., sowie vom 20. Oktober 2010 - XII ZR 25/09, NJW 2011, 61 Rn. 16 f.). In einem solchen Fall muss sich der Eigentümer an einer vereinbarten bestimmten Laufzeit des Mietvertrages oder einer sonstigen Erschwerung der ordentlichen Kündigung festhalten lassen, denn anderenfalls würde die den Schutz des Mieters bezweckende Vorschrift des § 1056 BGB in ihr Gegenteil verkehrt (BGH, Urteil vom 20. Oktober 1989 - V ZR 341/87, aaO. S. 118).

14 Das Berufungsgericht meint, dass diese Grundsätze hier nicht anwendbar seien, weil die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter darstelle, den sich der Kl. nicht entgegen halten lassen müsse; vielmehr sei dem Kl. ungeachtet seiner Erbenstellung ein Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB zuzubilligen.

Dies ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Ein unzulässiger und deshalb unwirksamer Vertrag zu Lasten Dritter liegt nur dann vor, wenn durch ihn unmittelbar eine Rechtspflicht eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten - ohne seine Autorisierung - entstehen soll (BGH, Urteil vom 29. Juni 2004 - VI ZR 211/03, NJW 2004, 3326 unter II 2 m. w. N.). Dies ist hier nicht der Fall, denn die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 begründet lediglich vertragliche Pflichten der an ihr beteiligten ursprünglichen Vermieterin und späteren Erblasserin. Der Umstand, dass vom Schuldner eingegangene vertragliche Pflichten mit dessen Tod auf den Erben (hier den Kl.) übergehen, ändert daran nichts. Denn die Pflichten des Erben, dem es freisteht, die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen oder seine Haftung für die Verbindlichkeiten auf den Nachlass zu beschränken, werden nicht unmittelbar durch den vom Erblasser geschlossenen Vertrag begründet, sondern treffen ihn erst aufgrund der Rechtsnachfolge.

III. 16 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil es weiterer Sachaufklärung bedarf.

Das Rechtsschutzziel des Kl. richtet sich (allgemein) gegen die im Mietvertrag und in der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 enthaltenen Beschränkungen einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies ergibt sich aus den in der ersten Instanz angekündigten unterschiedlichen Anträgen sowie dem Schriftsatz vom 20. Februar 2010, in dem der Kl. ausführt, dass die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 einer „jederzeitigen Kündigung" nicht entgegenstehe, weil die gemäß § 550 BGB erforderliche Schriftform mangels einer festen Verbindung der Zusatzvereinbarung mit dem Mietvertrag verletzt sei. Träfe dies zu, würde der Mietvertrag gemäß § 550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und wäre - unabhängig von einem Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB - eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB zulässig, frühestens zum Ablauf eines Jahres seit der Zusatzvereinbarung (vgl. Senatsurteile vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 253/85, BGHZ 99, 54, 58 ff. und vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Rn. 14 ff.). Nach der Rechtsauffassung der Vorinstanzen, die dem Kl. ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2 BGB zugebilligt haben, kam es hierauf nicht an. Das Berufungsgericht hatte deshalb bisher keinen Anlass, Feststellungen zu § 550 BGB zu treffen und insoweit auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).

Der Nießbrauchsberechtigte kann die Früchte einer Sache ziehen, wozu insbesondere die Vermietung von Haus oder Wohnung gehören. Der Eigentümer ist an solche Verträge gebunden, hat aber nach Beendigung des Nießbrauchs ein Sonderkündigungsrecht, allerdings mit Einschränkungen.

Das Eigentum an der Wohnung war dem Kläger von seiner Tante übertragen worden unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs. Die Nießbraucherin vermietete die Wohnung an die Beklagten; in einer Zusatzvereinbarung wurde u. a. die ordentliche Kündigung des Vermieters ausgeschlossen. Nach dem Tod der Nießbraucherin machte der Kläger als Alleinerbe ein Recht auf ordentliche Kündigung des Mietvertrages oder auf Sonderkündigung geltend. Das Landgericht meinte, an die Zusatzvereinbarung sei der Kläger nicht gebunden, da dies ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter sei.

Mit Urteil vom 12. Oktober 2011 verwies der Bundesgerichtshof auf seine Rechtsprechung, wonach dem Eigentümer eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt ist, wenn er persönlich an den Mietvertrag gebunden ist. Das treffe auch dann zu, wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden ist, so dass er auch an Sondervereinbarungen des verstorbenen Vermieters gebunden sei. Darin liege nicht ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter, denn dem Erben stehe es frei, die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen. Schlage er nicht aus, sei er auch an die schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erblassers gebunden. Eine Entscheidung in der Sache konnte der BGH allerdings nicht treffen, da noch nicht geklärt war, ob die Schriftform für die Zusatzvereinbarung eingehalten worden war. War das nicht der Fall, wäre eine ordentliche Kündigung möglich gewesen.

Das Sonderkündigungsrecht des Eigentümers nach dem Tod des Nießbrauchers bedeutet nicht, dass der Wohnraummieter schutzlos wäre. Nach § 573 d BGB muss vielmehr grundsätzlich auch bei Ausübung eines Sonderkündigungsrechts ein Kündigungsgrund nach § 573 BGB (berechtigtes Interesse) vorliegen. Die Rechtslage im Fall des BGH wäre im Übrigen auch nicht anders zu beurteilen gewesen, wenn die Tante zunächst vermietet und dann das Eigentum unter Vorbehalt eines Nießbrauchs an ihren Neffen übertragen hätte. Entgegen § 566 BGB wäre die Tante weiter Vermieterin geblieben, da der Nießbraucher die wesentliche Nutzung des Grundstücks behält (OLG Düsseldorf GE 2009, 906).