Kein Sicherheitszuschlag für Unvorhergesehenes bei Festsetzung des Betriebskostenvorschusses

Die Höhe der künftigen Betriebskostenvorschüsse hat sich allein am Ergebnis der Betriebskostenabrechnung zu orientieren. Ein Spielraum steht den Parteien nicht zu; insbesondere sind etwa eine zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten oder ein Zuschlag für Unvorhergesehenes oder ähnliche Unwägbarkeiten nicht zu berücksichtigen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Bekl. hat mit der Nebenkostenabrechnung für 2008 vom 6. März 2009 die von den Bekl. zu zahlenden Vorschüsse auf monatlich insgesamt 336,50 € festgesetzt. Die Kl. zahlen aufgrund des nach der Abrechnung auf sie entfallenden Betriebskostenanteils von 3.670,92 € nur einen Vorschuss von 305,91 €. Sie verlangen Feststellung, dass sie einen darüber hinausgehenden Vorschuss nicht schulden.

Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt. Die Festsetzung sei nicht angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB. Es bestehe kein Anspruch des Vermieters auf einen Sicherheitszuschlag, weil sich höhere Kosten nicht hinreichend sicher abzeichneten und insbesondere Heizkosten auch von Schwankungen der Energiepreise und der Temperaturen abhingen.

II. Die zulässige Berufung der Bekl. ist nicht begründet.

Die Feststellungsklage ist zulässig. Entgegen der Auffassung der Bekl. besteht ein negatives Feststellungsinteresse der Kl. im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO. Die Bekl. berühmt sich einer Forderung und begründet damit ein Rechtsverhältnis, dessen Bestehen die Kl. festgestellt wissen wollen. Das Feststellungsinteresse entfällt auch nicht im Hinblick auf die Höhe der streitigen Forderungen. Denn auch wenn sie für sich genommen einen kündigungsrelevanten Rückstand nicht erreichen, kann ein solcher durchaus im Zusammenhang mit weiteren Rückständen entstehen.

Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die von der Kl. vorgenommene Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse nicht angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist.

In der Literatur wird verbreitet vertreten, dass im Rahmen der Angemessenheit gemäß § 560 Abs. 4 BGB auch eine künftige Kostensteigerung bzw. ein gewisser Sicherheitszuschlag berücksichtigt werden kann (Palandt-Weidenkaff, § 560 BGB, Rn. 39; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 BGB, Rn. 46; MüKo‑Schmid, § 560 BGB, Rn. 37; Staudinger-Weitemeyer, § 560 BGB, Rn. 52).

Die Kammer folgt dieser Auffassung nicht. Die Höhe der künftigen Vorschüsse hat sich vielmehr allein am Abrechnungsergebnis zu orientieren. Ein Spielraum steht den Parteien insoweit nicht zu; insbesondere sind etwa eine zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten oder ein Zuschlag für Unvorhergesehenes oder ähnliche Unwägbarkeiten nicht zu berücksichtigen (so auch Blank/Börstinghaus, § 560 BGB, Rn. 28). Dies ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des BayObLG (NJW‑RR 1996, 207). Die Entscheidung erging vor der Mieterechtsreform und ging von einem Anspruch auf Anpassung durch beiderseitige Erklärung (wohl aus § 242 BGB) aus. Dabei seien ggf. auch mögliche Kostensteigerungen zu berücksichtigen gewesen. Eine Anpassung durch eine einseitige Erklärung hat nach der damaligen Gesetzeslage nicht bestanden. Dies ist aber jetzt anders.

Nachdem im Regierungsentwurf noch ein Anspruch auf eine Zustimmung vorgesehen war (BT-Drs. 14/4553, S. 14, 59), ist auf den Einwand des Rechtsausschusses (BT-Drs. 14/5663, S. 19, 81) in der endgültigen Regelung in § 560 Abs. 4 BGB hingegen nunmehr eine Anpassung durch einseitige Erklärung einer Partei vorgesehen. Als Voraussetzung ist in der gesetzlichen Regelung nur das Vorliegen einer Abrechnung genannt, eine Begründung der Erklärung ist nicht erforderlich. Unter diesen Umständen kann die Angemessenheit der Bestimmung einer Partei nur auf der Grundlage der Abrechnung zu überprüfen sein. Soweit das Abrechnungsergebnis die Vorauszahlungen über- oder unterschreitet, sind diese nicht angemessen, wobei hier angesichts der Höhe der streitigen Differenz von über 30 € dahinstehen kann, ob dies auch bei jeder geringfügigen Abweichung der Fall ist. Da die Abrechnung regelmäßig nur den Betrag der vergangenen Abrechnungsperiode ausweist, kann dieser grundsätzlich auch nur zur Beurteilung der Angemessenheit herangezogen werden. Da das Recht zur Anpassung schließlich beiden Parteien zusteht und der Mieter regelmäßig keine Kenntnisse von den künftigen Entwicklungen der Betriebskosten besitzt, kann er auch aus diesem Grund die Angemessenheit nur aufgrund der Angaben in der Abrechnung beurteilen. Daraus folgt, dass dies letztlich auch Maßstab für den Vermieter ist, denn es muss eine einheitliche Angemessenheit gelten, die nicht davon abhängt, welche Vertragspartei die Anpassung erklärt.

Hinzu kommt, dass mangels eines Begründungserfordernisses der Erklärungsempfänger die Angemessenheit ansonsten nicht überprüfen könnte. Soweit sich die Angemessenheit an dem Abrechnungsergebnis orientiert, erschließt sich die Höhe des Vorschusses nachvollziehbar in Höhe eines Zwölftels. Einer weiteren Begründung bedarf es nicht. Das gilt aber nicht für andere außerhalb der Abrechnung liegende Umstände. Diese erschließen sich ohne eine weitere Begründung gerade nicht. Es ist jedoch grundsätzlich in allen Regelungen, die im Mietrecht über Wohnräume eine Vertragsänderung durch einseitige Erklärung einer Vertragspartei zur Folge haben, die Notwendigkeit einer formellen Begründung vorgesehen, aufgrund derer die andere Vertragsseite die Erklärung aus sich heraus nachvollziehen können muss. (...) Revision zugelassen.

Das Ausmaß einer Anhebung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB hat sich allein am Abrechnungsergebnis zu orientieren; mögliche zukünftige Entwicklungen zur Höhe von Betriebskosten sind nicht zu berücksichtigen.

Nach einer Betriebskostenabrechnung verlangte der Vermieter die Anhebung der Vorauszahlungen aufgrund des Abrechnungsergebnisses zuzüglich eines Zuschlages von 10 %. Der Mieter zahlte jedoch nur den sich anhand des auf ihn entfallenden Betriebskostenanteils ergebenden Betrag. Er verlangte Feststellung, dass er einen darüber hinausgehenden Betriebskostenvorschuss nicht schulde. Damit kam er beim Amtsgericht durch, was zur Berufung des Vermieters zum Landgericht führte.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung zurück, ließ allerdings die Revision zu, damit diese – umstrittene – Frage höchstrichterlich geklärt werden kann.

Einer in der Literatur verbreitet vertretenen Ansicht, dass im Rahmen der Angemessenheit gemäß § 560 Abs. 4 BGB auch eine künftige Kostensteigerung bzw. ein gewisser Sicherheitszuschlag berücksichtigt werden könne, folgte das Landgericht Berlin nicht. Die Höhe der künftigen Vorschüsse habe sich vielmehr allein am Abrechnungsergebnis zu orientieren. Ein Spielraum steht den Parteien insoweit nicht zu; insbesondere seien etwa eine zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten oder ein Zuschlag für Unvorhergesehenes oder ähnliche Unwägbarkeiten nicht zu berücksichtigen.

Als Voraussetzung sei in der gesetzlichen Regelung nur das Vorliegen einer Abrechnung genannt, eine Begründung der Erklärung sei nicht erforderlich. Unter diesen Umständen könne die Angemessenheit der Bestimmung einer Partei nur auf der Grundlage der Abrechnung zu überprüfen sein. Soweit das Abrechnungsergebnis die Vorauszahlungen über- oder unterschreite, seien diese nicht angemessen.

Da die Abrechnung regelmäßig nur den Betrag der vergangenen Abrechnungsperiode ausweise, könne dieser grundsätzlich auch nur zur Beurteilung der Angemessenheit herangezogen werden.

Da das Recht zur Anpassung schließlich beiden Parteien zustehe und der Mieter regelmäßig keine Kenntnisse von den künftigen Entwicklungen der Betriebskosten besitze, könne er auch aus diesem Grund die Angemessenheit nur aufgrund der Angaben in der Abrechnung beurteilen. Daraus folge, dass das letztlich auch Maßstab für den Vermieter sei, denn es müsse eine einheitliche Angemessenheit gelten, die nicht davon abhänge, welche Vertragspartei die Anpassung erkläre.

Hinzu komme, dass mangels eines Begründungserfordernisses der Erklärungsempfänger die Angemessenheit ansonsten nicht überprüfen könne. Soweit sich die Angemessenheit an dem Abrechnungsergebnis orientiere, erschließe sich die Höhe des Vorschusses nachvollziehbar in Höhe eines Zwölftels. Einer weiteren Begründung bedürfe es nicht. Das gelte aber nicht für andere außerhalb der Abrechnung liegende Umstände. Diese würden sich ohne eine weitere Begründung gerade nicht erschließen. Es sei jedoch grundsätzlich in allen Regelungen, die im Mietrecht über Wohnräume eine Vertragsänderung durch einseitige Erklärung einer Vertragspartei zur Folge haben, die Notwendigkeit einer formellen Begründung vorgesehen, aufgrund derer die andere Vertragsseite die Erklärung aus sich heraus nachvollziehen können müsse.

Die Entscheidung überzeugt nicht. Dass für die Anhebung der Vorauszahlungen keine Begründung erforderlich ist, verbietet eine Begründung nicht. Angemessen bedeutet, dass der Vermieter die voraussichtlichen Kosten decken kann. Wenn er sichere Erkenntnis von bevorstehenden Erhöhungen hat, muss er sie auch einkalkulieren dürfen.