Kein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Mängelanzeige bei fehlendem Verschulden des Mieters

1. Die Unterlassung einer Mängelanzeige macht den Mieter nicht ersatzpflichtig, wenn er ohne Verschulden von einem gleichen Kenntnisstand des Vermieters ausgehen darf.

2. Es fehlt an der Ursächlichkeit der Unterlassung des Mieters für den Schadenseintritt, wenn dem Vermieter nach verspäteter Anzeige zur Schadensabwendung noch hinreichende Gelegenheit blieb.

3. Dem Vermieter gereichen Verzögerungen seines Erfüllungsgehilfen bei der Schadensabwendung zum Mitverschulden.

Die zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg. Der Kl. kann unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt den geltend gemachten, durch Rußaustritt aus der Heizungsanlage in dem Mietobjekt R.straße 59 a, H., bedingten Schaden von dem Bekl. ersetzt verlangen.

I. 1. Ein Anspruch ergibt sich nicht aus § 545 Abs. 2 Satz 1 BGB. Diese Vorschrift verpflichtet den Mieter nur dann zur Zahlung von Schadensersatz, wenn er dem Vermieter einen nach § 545 Abs. 1 BGB anzeigepflichtigen Umstand nicht oder verspätet anzeigt, und aufgrund dessen ein Schaden entsteht, der bei rechtzeitiger Anzeige hätte verhindert werden können (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Wohn- und Geschäftsraummiete, 3. Aufl., III. A., Rn. 978).

a) Die Instandhaltungspflicht haben die Parteien in § 4 des Mietvertrages geregelt. Danach oblag dem Vermieter (Kl.) die Instandhaltung des Daches, der Außenwände und der sonstigen gemeinschaftlichen Bestandteile des Gebäudes, wozu auch die Heizungsanlage gehört. Der Kl. hatte danach die Heizung während der Mietzeit gem. § 536 BGB in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten.

b) Der Bekl. war aber nach § 545 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB verpflichtet, den Kl. von der Fehlerhaftigkeit der Heizungsanlage des Mietobjekts in Kenntnis zu setzen.

Unstreitig hat sich anläßlich einer am 10. November 1999 erfolgten Messung durch den Bezirksschornsteinfeger K. ergeben, daß die Heizungsanlage eine Rußzahl von 9 aufwies, was bei weitem nicht den Anforderungen der Bundesimmisionsschutzverordnung entsprach. Der hohe Rußwert, der eine Reinigung der Anlage erforderte, stellte sich als anzeigepflichtiger Mangel der Mietsache dar, selbst wenn der Gebrauchswert der Räumlichkeiten (zunächst) nicht eingeschränkt war. Der Mangelbegriff des § 545 Abs. 1 BGB ist nämlich auf Grund des Normzwecks weiter gefaßt als in den §§ 537, 538 BGB (BGHZ 68, 281, 283; Bub/Treier, aaO., Rn. 970; Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl., § 545 Rn. 7). Die Anzeigepflicht des Mieters soll den Vermieter vor Schäden an seiner Sache bewahren und ihm Gelegenheit zur Erfüllung seiner aus § 536 BGB folgenden Erhaltungspflicht geben (BGHZ 68, 281, 284 ff.). Deshalb umfaßt der Mangelbegriff des § 545 BGB jeden schlechten Zustand der Mietsache, der den Vermieter zur Ergreifung von Maßnahmen veranlassen kann.

c) Der Bekl. hat dem Kl. den Mangel unstreitig angezeigt.

Ob der Bekl. seinem Vortrag entsprechend den Kl. bereits am 11. November 1999 über den Umstand der Verrußung der Heizungsanlage informiert hat, kann dahinstehen. Ein Mitarbeiter des Bekl., K. W., hat jedenfalls den Kl. spätestens am 16. Dezember 1999 davon unterrichtet, daß auf Grund der Meßergebnisse des Bezirksschornsteinfegers eine unverzügliche Wartung durch eine Heizungsfachfirma notwendig sei. Diese Mitteilung reichte aus, die sich aus § 545 Abs. 1 Satz 1 BGB ergebende Anzeigepflicht zu erfüllen. Mangels besonderer Vereinbarungen bedurfte die Anzeige nämlich keiner bestimmten Form. Sie ist dem Kl. zugegangen und hat ihn veranlaßt, noch am selben Tag eine Fachfirma mit der Reparatur der Heizung zu beauftragen.

d) Eine etwa erst am 16. Dezember 1999 erfolgte Benachrichtigung des Kl. ist nicht verspätet gewesen.

Der Mieter ist zwar grundsätzlich verpflichtet, den Mangel unverzüglich (§ 121 Abs. 1 BGB) anzuzeigen. Eine verspätete Anzeige steht nach allgemeiner Ansicht einem Unterlassen der an sich gebotenen Benachrichtigung gleich (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., § 545 Rn. 28; Bub/Treier, aaO., Rn. 970; MünchKomm/Voelskow, 3. Aufl., § 545 Rn. 11; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 545 Rn. 2). Ob dem Bekl. die verspätete Benachrichtigung zum Verschulden (§ 276 Abs. 1 BGB) gereicht, erscheint aber bereits zweifelhaft. Denn ein Verschulden kann entfallen, wenn der Mieter darauf vertrauen durfte, dem Vermieter sei der Mangel bekannt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., Rn. 28).

Hier lag es aus Sicht des Bekl. nahe, daß der Kl. durch den Bezirksschornsteinfeger über die unzureichenden Meßergebnisse und die daraus resultierende Wartungspflicht unterrichtet worden war. Denn immerhin hatte dieser den Kl. in der Bescheinigung vom 13. November 1999 als "Betreiber" der Heizungsanlage aufgeführt. Da dem Betreiber die Pflicht obliegt, die Bestimmungen der Bundesimmissionsschutzverordnung einzuhalten, konnte der Bekl. davon ausgehen, der Schornsteinfeger werde sich unmittelbar auch an den Kl. wenden. Daß der Mitarbeiter der Bekl., W., von einer solchen Information durch den Schornsteinfeger ausging, ergibt sich aus dem Klägervortrag. Am 16. Dezember 1999 soll der Mitarbeiter nämlich beiläufig gefragt haben, wann denn nun die Heizungsanlage überprüft werde. Eine derartige Nachfrage hatte aus Sicht des Mitarbeiters nur Sinn bei entsprechendem Kenntnisstand des Kl. über die Wartungsbedürftigkeit der Anlage.

e) Schließlich fehlt es hier aber jedenfalls - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - an der Ursächlichkeit zwischen verspäteter Mängelanzeige und dem Eintritt des Schadens.

Sobald die Anzeige seitens des Mieters erfolgt ist, geht die Verantwortlichkeit für alle weiteren, auf Untätigkeit zurückzuführenden Schäden auf den Vermieter über (Bub/Treier, aaO., Rn. 978; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 545, Rn. 28). Damit oblag es spätestens ab dem 16. Dezember 1999 dem Kl. als Vermieter, die notwendigen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung - insbesondere die Reinigung und Wartung der Heizungsanlage - durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Ab diesem Zeitpunkt wirkte sich die - möglicherweise - schuldhaft verspätete Anzeige des Bekl. nicht mehr ursächlich aus. Der Kl. hatte ab diesem Zeitpunkt den gleichen Informationsstand wie der Bekl. Denn er ließ sich an diesem Tag von Herrn W. "den ganzen Ablauf" erklären.

Erst zum Jahreswechsel 1999/2000 - und damit etwa zwei Wochen nach erfolgter Mängelanzeige - kam es dann zu der Fehlfunktion der Heizungsanlage, die zu einem Rußaustritt in erheblichem Umfang mit daraus resultierenden Schäden für die Mieträume führte. Bei unverzüglicher Neueinstellung des Brenners und Reinigung der Brennkammer wäre dieser Schaden vermieden worden. Daß eine Instandsetzung der Heizung vor dem Schadensfall nicht möglich gewesen ist, trägt selbst der Kl. nicht vor. Der Umstand, daß die von dem Kl. beauftragte Heizungsbaufirma K. aufgrund terminlicher Engpässe in der Weihnachtszeit nicht in der Lage war, die erforderlichen Arbeiten zügig durchzuführen, kann dem Bekl. nicht zugerechnet werden. Der Kl. hätte sich notfalls an ein anderes Unternehmen wenden müssen, um die Wartung durchführen zu lassen.

Des weiteren ist nicht hinreichend dargetan, daß die Firma K. tatsächlich den Auftrag nicht beschleunigt durchführen konnte. Deren Inhaber hat gegenüber dem vorgerichtlich mit der Schadensermittlung beauftragten Sachverständigen Dipl.-Ing. R. nämlich bekundet, es sei nicht auf die Dringlichkeit der Maßnahme hingewiesen worden. Da die Firma K. einen Notdienst unterhält, hätte bei entsprechend klarer Auftragserteilung durch den Kl. die Wartung noch vor dem Schadensfall durchgeführt werden können.

Ob der Kl. verpflichtet war, die Firma K. über die Details der von dem Schornsteinfeger erhobenen Beanstandungen zu informieren oder die Firma K. ihrerseits bei ihrem Auftraggeber hätte nachfragen müssen, bedarf keiner Entscheidung. Den Bekl. traf jedenfalls keine Verpflichtung, die Firma K. von sich aus eingehend über die Meßwerte sowie über die von dem Bezirksschornsteinfeger in dem Meßprotokoll angekündigte Wiederholungsmessung binnen sechs Wochen zu unterrichten. Hätte das ihm offensichtlich an Sachkunde überlegene Heizungsbauunternehmen dies zur Einschätzung der Frage der Eilbedürftigkeit des Wartungsauftrages benötigt, so hätte es die erforderlichen Daten erfragen müssen.

f) Daß der Bekl., vertreten durch Herrn W., anläßlich eines am 17. Dezember 1999 erfolgten Telefonats mit einer Mitarbeiterin der Firma K. zwecks Terminabsprache nicht auf die Dringlichkeit der Wartungsmaßnahme hingewiesen hat, löst keine Schadensersatzpflicht aus. Denn nur wenn dem Mieter die Gefährdung bekannt ist oder er sie infolge grober Fahrlässigkeit nicht erkannt hat, obliegt ihm eine Anzeigepflicht (Bub/Treier, aaO. Rn. 973; MünchKomm/Voelskow, aaO. Rn. 6; Staudinger/Emmerich, aaO., Rn. 14 mit Beispielsfällen). Es ist nichts dafür ersichtlich, daß der Bekl. bzw. der für ihn handelnde Mitarbeiter W. die Gefahr eines Rußaustritts erkannt hat. Der Kl. hat auch nicht etwa vorgetragen, daß der Bekl. von dem Bezirksschornsteinfeger darauf aufmerksam gemacht worden wäre, die Reinigung der Heizungsanlage sei dringendst innerhalb eines kurzfristigen Zeitraumes geboten, um weitere Schäden zu vermeiden.

g) Selbst wenn Herr W. aber - wie der Kl. behauptet - die Eilbedürftigkeit der Wartungsmaßnahme in Abrede gestellt und damit fahrlässig eine unrichtige Erklärung "ins Blaue" hinein erteilt hätte, wäre das daraus resultierende Verschulden so gering, daß es vollständig hinter dem der Firma K. zurücktritt. Als Fachfirma hätte sich die Firma K. nicht auf die Angaben des Mitarbeiters der Bekl. zur Einschätzung der Dringlichkeit der Reparatur verlassen dürfen. Hätte die Firma nach Details der von dem Bezirksschonsteinfeger durchgeführten Messung gefragt (Rußwert, Abgaswert), so hätte sie schon daraus aufgrund ihres Fachwissens den Schluß ziehen müssen, die Angelegenheit dulde keinen Aufschub. Sollten ihr die Meßergebnisse bekannt gewesen sein, so hätte sie sich erst recht nicht auf die Einschätzung des Mitarbeiters W. zur Eilbedürftigkeit verlassen dürfen.

2. Schadensersatzansprüche unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung kommen schon deshalb nicht in Betracht, da es sich bei dem Anspruch nach § 545 Abs. 2 Satz 1 BGB um einen gesetzlich geregelten Fall der positiven Vertragsverletzung handelt (vgl. Staudinger/Emmerich, aaO., § 545 Rn. 26). Für Ansprüche aus unerlaubter Handlung (§§ 823 ff. BGB) liegen im konkreten Fall keine hinreichenden Anhaltspunkte vor.

Nach § 536 c BGB muß der Mieter einen Mangel unverzüglich anzeigen, also ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 BGB). Anderenfalls macht er sich schadensersatzpflichtig. Fehlt es am Verschulden des Mieters oder ist das Unterlassen nicht ursächlich für den Schaden, haftet der Mieter nicht.

Im November hatte der Schornsteinfeger einen hohen Rußwert für die Heizungsanlage festgestellt; ob der Mieter dies sofort dem Vermieter mitteilte oder erst Mitte Dezember, blieb streitig. Jedenfalls kam es zum Jahreswechsel zu einer dramatischen Fehlfunktion der Heizungsanlage mit erheblichem Rußaustritt; für die Schäden machte der Vermieter den Mieter haftbar.

Mit Urteil vom 25. September 2001 wies das Oberlandesgericht Düsseldorf die Klage ab und meinte, es fehle schon an einem Verschulden des Mieters. Der Schornsteinfeger hatte nämlich den Vermieter als Betreiber der Heizungsanlage aufgeführt, so daß der Mieter davon ausgehen konnte, der Vermieter werde unmittelbar vom Bezirksschornsteinfeger informiert werden. Selbst wenn das aber nicht der Fall gewesen sein sollte, fehlte es jedenfalls an der Kausalität, da der Vermieter auch nach eingeräumter Kenntnis vom Untersuchungsbefund nicht sofort und unter Hinweis auf die Dringlichkeit eine Reparatur veranlaßte. Eine Verzögerung durch seine Gehilfen habe der Vermieter sich zurechnen zu lassen.