Kein Schadensersatzanspruch des Mieters nach Gebäudeeinsturz

Ist die Mietsache noch nicht übergeben, kann der Mieter wegen einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Unmöglichkeit (hier: Gebäudeeinsturz) keinen Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

Mit Vertrag vom 6. Dezember 1990 vermietete die Woh-nungsbaugesellschaft M.-GmbH dem Kl. die Wohnung im Hause ...

Die Bekl. erwarben das Grundstück und schlossen mit dem Kl. am 7. November 1997 eine Modernisierungsvereinbarung. Darin wurde der Mietvertrag vom 6. Dezember 1990 aufgehoben. Gleichzeitig wurde ein Mietvertrag über eine künftige Mietwohnung im 2. Quergebäude, 2. Obergeschoß, geschlossen. Die Wohnung sollte zwei Zimmer, eine Küche, ein WC mit Bad haben. Die Einzelheiten sollten sich aus einem dem Mietvertrag beigefügten Architektenplan ergeben. Die Bezugsfertigkeit der Wohnung war für den 1. April 1999 vorgesehen und sollte nicht später als der 1. Juli 1999 sein. Mit Schreiben vom 23. April 1999 teilten die Bekl. dem Kl. mit, daß die Baulichkeit am 18. März 1999 eingestürzt sei. Vor diesem Hintergrund sei ihnen leider die Erfüllung der Modernisierungsvereinbarung aus von ihnen nicht zu vertretenden Gründen unmöglich geworden.

Mit Schreiben vom 21. Juni 1999 teilte das Bezirksamt Mitte von Berlin dem Kl. mit, daß nach einer Stillegung der Arbeiten an der Schadenstelle die Arbeiten zum Wiederaufbau und weiteren Sanierung des Gebäudes im Einvernehmen mit der Denkmalpflege freigegeben worden seien, nachdem erste genehmigungsfähige Ausführungspläne in Abstimmung mit dem Prüfingenieur vorgelegt worden seien. Nach dem Zusammensturz wurde die Planung für das zweite Quergebäude in ein Neubauvorhaben umgestellt, entsprechende Pläne bei der Behörde eingereicht und alsbald genehmigt. Im Zuge der Neuplanung wurden alle Wohneinheiten im zweiten Obergeschoß vollständig neu konzipiert. Der Wiederaufbau erfolgte ohne Rücksicht auf den bisherigen Grundriß. Mit Vertrag vom 12. Juli 1999 vermieteten die Bekl. die im 2. Obergeschoß gelegene, aus zwei Zimmern, Bad, Küche und Diele bestehende Wohnung vom 1. Dezember 1999 an Frau C. C. zu einer Nettomiete von 1.564,80 DM zuzüglich Vorauszahlungen auf die Betriebskosten von 156,48 DM und auf die Heiz- und Warmwasserkosten von ebenfalls 156,48 DM. Der Kl. hat die Bekl. auf Überlassung der Wohnung und hilfsweise auf die Feststellung der Schadensersatzpflicht in Anspruch genommen. (...)

(...) II. Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. kann gemäß § 325 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Modernisierungsvereinbarung weder die Zahlung eines Betrages von 13.916,75 e noch die Feststellung einer Verpflichtung zum Schadensersatz verlangen. (...)

Dem Kl. stehen gegen die Bekl. weder gegenwärtig noch in Zukunft Schadensersatzansprüche wegen der Mehraufwendungen an Mietzins gemäß § 325 Abs. 1 Satz 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 gültigen Fassung zu. Nach der genannten Vorschrift kann bei einem gegenseitigen Vertrag der Gläubiger von dem Schuldner Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn dem Schuldner die Leistung aus einem von ihm zu vertretenden Umstand unmöglich wird. Ansprüche aus § 325 Abs. 1 Satz 1 BGB werden bei einem Mietverhältnis nicht durch die speziellen Gewährleistungsvorschriften der §§ 537 ff. BGB a. F. verdrängt, solange die Mietsache dem Mieter noch nicht übergeben worden ist (BGHZ 136, 102 ff. unter 2.c). (...)

c) Die nachträgliche Unmöglichkeit im Sinne von § 275 BGB ist noch nicht darin zu sehen, daß die Bekl. im Zuge der Sanierungsarbeiten das zweite Obergeschoß, in dem sich entsprechend der Architektenzeichnung die spätere Wohnung befinden sollte, haben abreißen lassen. Diese Maßnahme geschah, wie die Bekl. selbst vortragen, in Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde. Es wurden das Dachgeschoß und das darunterliegende Geschoß abgerissen. Bei letzterem handelte es sich um das zweite Obergeschoß. Eine Wiederherstellung der abgängigen Bauteile nach historischem Vorbild war nach den Darlegungen der Bekl. angestrebt. Dieser Vortrag ist dahingehend zu verstehen, daß sich die Planung der Wohnung, wie sie ihren Niederschlag in der der Modernisierungsvereinbarung beigefügten Architektenzeichnung gefunden hat, an diesem Vorhaben orientierte. Der Abriß erfolgte nach dem Vortrag der Bekl. offensichtlich mit dem Ziel, die Wohnung entsprechend der ursprünglichen Planung herzustellen. d) Die Unmöglichkeit ist jedoch dadurch eingetreten, daß am 18. März 1999 die noch verbliebenen Teile des Gebäudes weitestgehend eingestürzt sind. Dieser Einsturz vollzog sich nach dem unbestrittenen Vortrag der Bekl. im zweiten Rechtszug dergestalt, daß zunächst ein etwa 2,50 m breiter Streifen der südlichen Fassade vom Kellergeschoß bis zum 1. Obergeschoß einbrach und sodann die darüberliegenden Bestandsdecken dieses Bereiches einbrachen. Die dabei entstehende Hebelwirkung hat auch Teile des gegenüberliegenden Deckenauflegers, also der nördlichen Fassade mitgerissen. Dieser Einsturz hat bewirkt, daß die Teile des Gebäudes nicht mehr vorhanden waren, auf denen die zuvor abgerissenen, aber zum Wiederaufbau vorgesehenen Stockwerke nicht mehr errichtet werden konnten. Die konstruktive Grundlage für die plangemäße Wiedererrichtung der darüberliegenden Geschosse, in denen sich die zukünftige Wohnung des Kl. befinden sollte, war entfallen. Dieser Umstand hat rechtliche Auswirkungen auf die Verbindlichkeit der Bekl. Wenn ein Gebäude zerstört wird, in dem sich die vermietete Wohnung befindet, ohne daß den Vermieter an der Zerstörung ein Verschulden trifft, dann tritt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Unmöglichkeit im Sinne des § 275 BGB ein. Dies bedeutet, daß der Vermieter nicht mehr gemäß § 535 Satz 1 BGB a. F. verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Er ist nicht verpflichtet, das Gebäude wiederzuerrichten. Wenn er dies gleichwohl tut, ist er in der Verwendung des Gebäudes frei. Er ist nicht verpflichtet, das Gebäude beziehungsweise eine darin befindliche Wohnung seinem Mieter zur Verfügung zu stellen, selbst dann nicht, wenn diese hinsichtlich ihrer Ausmaße der ursprünglichen entspricht (BGHZ 116, 334, 336 unter II. 1., entschieden für eine durch Brand zerstörte Pachtsache; BGH WuM 1977, 5 unter II. 2. b, entschieden für eine durch Verschulden des Pächters zerstörte Pachtsache; siehe auch OLG Hamm WuM 1981, 259, entschieden für eine unverschuldete Zerstörung des Mietobjektes durch Brand; OLG Karlsruhe GE 1995, 561 für ein teilweise durch Brand zerstörtes Mietobjekt). Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, daß die Bekl. nach dem Einsturz nicht mehr gehalten waren, auf die Belange des Kl. Rücksicht zu nehmen. Sie konnten das Gebäude und die Wohnung im zweiten Obergeschoß nach eigenem Gutdünken wiederherstellen und an eine andere Person vermieten.

e) Voraussetzung dafür war allerdings, daß die Bekl. den Einsturz der noch nicht vorhandenen Teile des Gebäudes nicht zu vertreten hatten. (...)

f) Nach dem Ergebnis der von der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme läßt sich nicht die Feststellung treffen, daß ein fahrlässiges Verhalten der mit der Bauausführung beschäftigten Personen, für das die Bekl. gemäß § 278 BGB einzustehen hätten, für den Einsturz der noch bestehenden Gebäudeteile ursächlich wäre. (wird ausgeführt)

g) Insgesamt läßt sich nach den glaubwürdigen Aussagen des Zeugen M. die Schlußfolgerung ziehen, daß der Einsturz letzten Endes auf die schlechte Qualität des Mauerwerkes zurückzuführen war und ein schuldhafter Verstoß gegen die Regeln der Baukunst, die bei den Arbeiten an dem Gebäude haben beachtet werden müssen, nicht feststellbar ist. Damit scheidet ein Schadensersatzanspruch des Kl. gemäß § 325 Abs. 1 BGB aus. (...)

Die Wertermittlungsrichtlinien gehen von einer Nutzungsdauer von 100 Jahren für Gebäude aus. Tatsächlich sind viele Häuser älter und oft auch als Altbau begehrt. Bei maroder Bausubstanz kann das Haus aber auch schnell zur Ruine werden. Fraglich ist, wer dafür haftet.

Die Mietvertragsparteien hatten über eine noch nicht bezugsfertige Wohnung eine Modernisierungsvereinbarung abgeschlossen. Vor Fertigstellung der Arbeiten stürzte das Quergebäude, in dem die Wohnung liegen sollte, ein. Das entsprechende Gebäudeteil wurde nunmehr als Neubau (mit entsprechend höheren Mieten) wieder aufgebaut. Die Vermieter beriefen sich auf Unmöglichkeit und meinten, sie seien an die Modernisierungsvereinbarung mit dem bisherigen Mieter nicht gebunden. Dieser verlangte Schadensersatz für eine in einer anderen Wohnung zu entrichtenden höheren Miete.

Das Landgericht Berlin wies die Klage ab und meinte, die Vermieter seien wegen Unmöglichkeit ihrer Verpflichtung zur Leistung frei geworden. Regelungen über die Unmöglichkeit seien dann anwendbar, wenn die Mietsache noch nicht übergeben war, so daß die spezielleren Gewährleistungsvorschriften des Mietrechts nicht maßgeblich seien. Bei einem Einsturz sei der Vermieter nicht verpflichtet, das Gebäude wieder zu errichten, sondern werde von seiner Leistung frei. Etwas anderes gelte nur dann, wenn er die Unmöglichkeit zu vertreten habe. Das sei jedoch hier nicht der Fall, da nach der Beweisaufnahme feststehe, daß ein schuldhafter Verstoß gegen die Regeln der Baukunst nicht vorliege.