Kein Schadensersatz wg. Pflichtverletzung aufgrund unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen bei "desolatem" Anfangszustand

Kein Schadensersatz wg. Pflichtverletzung aufgrund unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen bei "desolatem" Anfangszustand; Quotenklausel nur anteilig bei Putz-/Untergrundschäden; Mietausfall

1. Befinden sich Fenster und Türen bereits bei Beginn des Mietverhältnisses in einem desolaten Zustand, hat der Vermieter wegen unsachgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen keinen Schadensersatzanspruch.

2. Die über gewöhnliche Malerarbeiten hinausgehende Beseitigung sog. "Untergrundschäden" an Holz, Putz und Mauerwerk gehört nicht zu den vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturen, sondern obliegt dem Vermieter.

3. Wies die Wohnung bereits bei Beginn des Mietverhältnisses derartige "Untergrundschäden" auf, so kann auch aufgrund der Quotenklausel dem Vermieter nur ein anteiliger Betrag zugesprochen werden, der sich nach dem Verhältnis der Mietdauer zur Gesamtdauer der zurückliegenden, letztmals ausgeführten Schönheitsreparaturen bestimmt, oder der sich auf den entsprechenden Anteil der üblicherweise (ohne die Beseitigung der Substanzschäden) anfallenden Arbeiten beschränkt. Der Vermieter muß die entsprechenden Voraussetzungen darlegen.

4. Der Vermieter kann Mietausfall wegen nicht ausgeführter oder unsachgemäßer Schönheitsreparaturen nur verlangen, wenn er darlegt, daß er die vermieteten Räume - bei ordnungsgemäßer Ausführung der Schönheitsreparaturen - direkt an einen bereits vorhandenen Mietinteressenten hätte weitervermieten können.

(...)

1. Schönheitsreparaturen

a) Fenster und Türen (= erbrachte Leistungen)

Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Zahlung von ... mit der Begründung verurteilt, daß sie die Fenster und Türen unsachgemäß gestrichen hät-ten, weshalb sie wegen dieser Schlechtleistung zum Schadensersatz nach den Grundsätzen der pVV verpflichtet seien. Diese Rechtsansicht, die der bisherigen Rechtsprechung der Kammer für den Fall schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen folgt, ist dem Grunde nach auch nicht zu beanstanden. Trotzdem hat die Berufung der Bekl. Erfolg. Denn insoweit dringen die Bekl. unter Bezugnahme auf die Entscheidung des LG Frankfurt (WuM 2000, 545 = NJW-RR 2001, 372 = NZM 2001, 191-192) mit dem Argument durch, daß durch ihre unsachgemäßen Arbeiten kein zusätzlicher Schaden entstanden sei, weil Fenster und Türen wegen des desolaten Zustandes, der bereits bei Abschluß des Mietvertrages bzw. Übergabe der Mietsache an sie be-stand, von der Kl. zuvor hätten instand gesetzt werden müssen, wes-halb ein meßbarer Schaden nicht entstanden bzw. nicht dargelegt sei.

Nach ihrem unbestrittenen Vortrag waren die Türen und Fenster bereits bei Abschluß des Mietvertrages in einem beschädigten Zustand. Dann schulden die Bekl. aber keinen Ersatz für Lackarbeiten. Denn die über gewöhnliche Malerarbeiten hinausgehende Beseitigung sogenannter "Untergrundschäden" an Holz, Putz oder Mauerwerk gehört ohnedies nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern obliegt dem Vermieter auf dessen Kosten (BGHZ 105, 71-88 = GE 1988, 881-887 = WuM 1988, 294-298 mit Verweis auf LG Berlin WuM 1987, 147; Glaser ZMR 1986, 109).

Wenn aber die Kl. diese Schäden ohnehin beseitigen muß bzw. mußte, ist der unsachgemäße Anstrich als weiterer Schaden nicht mehr kausal, da die erforderlichen Arbeiten (Abschleifen, Neuanstrich) sowieso zu erbringen waren. Selbst wenn man sich zugunsten der Kl. auf den Standpunkt stellt, daß die Bekl. jedenfalls zum Ersatz der Kosten des Streichens - in voller Höhe oder aufgrund der Quotenklausel anteilig - verpflichtet waren, verhilft dies der Kl. nicht zu einem Schadensersatzanspruch. Denn dieser Schaden ist der Höhe nach nicht ausreichend dargetan und auch aufgrund des Gutachtens nicht zu ermitteln. Denn der Sachverständige berücksichtigt in seinen ermittelten Kosten immer die erheblichen Vorarbeiten am Untergrund, ohne daß ausscheidbare Kosten für das Streichen im Gutachten erwähnt sind. (...)

c) Quotenklausel

Soweit das Amtsgericht die Bekl. wegen der übrigen Arbeiten zwar nicht in voller Höhe, jedoch aufgrund der vertraglich vereinbarten Quotenklausel zur Erstattung von 60 % der entsprechenden Kosten verurteilt hat, hat die Berufung der Bekl. ebenfalls Erfolg.

Grundsätzlich bestehen gegen die Wirksamkeit der vereinbarten Quotenklausel keine Bedenken, selbst vor dem Hintergrund, daß den Bekl. eine unrenovierte Wohnung überlassen worden ist. Der BGH hat für eine wortgleiche Klausel folgende Ausführungen gemacht, denen sich das Gericht anschließt (BGHZ 105, 71-88 = GE 1988, 881-887 = WuM 1988, 294-298): (...)

Auch die Schwierigkeiten, die sich bei der Ermittlung des erstattungsfähigen Betrages ergeben können, hat der BGH in der genannten Entscheidung berücksichtigt. Dabei soll es grundsätzlich bei einer Ersatzpflicht des Mieters verbleiben, während unbillige Ergebnisse durch die Anwendung von § 242 BGB korrigiert werden können. (...)

Die Kl. hat zwar dem Grunde nach Anspruch auf Ersatz des sog. Quotenschadens. Da jedoch ein erheblicher Teil der vom Sachverständigen gerügten Schäden bereits bei Abschluß des Mietvertrages bestand, was die Kl. zumindest in zweiter Instanz aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme erster Instanz auch nicht mehr bestreitet, ist auf § 242 BGB zurückzugreifen. Danach könnte der Kl. entweder ein anteiliger Betrag zugesprochen werden, der sich nach dem Verhältnis der Mietdauer der Bekl. zur Gesamtdauer der zurückliegenden letztmals ausgeführten Schönheitsreparaturen bestimmt, oder der sich auf 60 % der üblicherweise anfallenden Arbeiten (im wesentlichen entweder Tapezieren oder Streichen) beläuft. Beides kann im Ergebnis mangels ausreichender Darlegungen nicht ermittelt werden, weshalb der Quotenschaden der Höhe nach nicht festgestellt werden kann. Denn die Kl. hat nicht vorgetragen, wann die letzten Schönheitsreparaturen tatsächlich ausgeführt worden sind, weshalb die Ermittlung des Quotenschadens nach der ersten Alternative nicht möglich ist. Das von der Kl. eingereichte Privatgutachten ist ebenfalls nicht geeignet, einen Quotenschaden - nach der zweiten Alternative - zu ermitteln oder auch nur zu schätzen. Denn in dem Gutachten sind alle erforderlichen Arbeiten für eine Schadensposition stets zusammen erfaßt und ausgewiesen, weshalb die Kosten für die üblicherweise anfallenden Arbeiten nicht ausscheidbar sind. Denn alle Positionen enthalten auch die von den Bekl. nicht geschuldeten Vorarbeiten an der Bausubstanz (wie z. B. Vorarbeiten am Holz, Entfernen der alten, unsachgemäß geklebten Tapete).

Die Kl. ist auf diesen Gesichtspunkt in der mündlichen Verhandlung vom 29. Januar 2002 hingewiesen worden, nachdem die Bekl. bereits in ihrer eigenen Berufung die o. g. Entscheidung des BGH zitiert und deren Erwägungen auch zu ihrem eigenen Vortrag gemacht haben. Da die Kl. in der mündlichen Verhandlung keine weitere Erklärungsfrist begehrt hat, sondern sich auch auf diesen rechtlichen Gesichtspunkt eingelassen hat, war ihr keine weitere Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Der Beweisantritt der Kl., wonach der sachverständige Zeuge H. zu den Kosten erforderlicher Vorarbeiten nähere Aussagen machen könne, ist für die Entscheidung unbeachtlich. Denn die Vernehmung des Zeugen setzt zunächst Vortrag der Kl. darüber voraus, was ihrer Meinung nach durch den Zeugen bestätigt und damit erwiesen werden soll. Daran fehlt es jedoch. Die Bezugnahme auf ein Beweismittel ersetzt diesen Vortrag nicht.

2. Nutzungsentschädigung

Der Kl. steht der erstinstanzlich zuerkannte Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen die Bekl. nicht zu.

Ein derartiger Schadensersatzanspruch, der sich nur aus § 326 Abs. 1 BGB oder - mangels Vorliegen der Voraussetzungen dieser Vorschrift - direkt aus § 286 Abs. 1 BGB (vgl. hierzu LG Berlin GE 2000, 344-345) ergeben könnte, kommt nicht in Betracht. Die Kl. hat - unabhängig von der Frage, in welchem Umfang die Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren - jedenfalls keinen ihr entstandenen Schaden dargetan. Insoweit fehlt es an Vortrag, daß Mietinteressenten für die Wohnung vorhanden gewesen wären, die nur aufgrund deren Zustandes von einer Anmietung Abstand genommen haben. Eines derartigen Vortrages oder zumindest der Darlegung, daß es dem gewöhnlichen Lauf der Dinge entsprochen hätte, daß eine unverzügliche Weitervermietung hätte stattfinden können, hätte es zur Darlegung des Schadensersatzanspruches bedurft (vgl. LG Berlin [ZK 62], GE 2001, 926, 927; LG Berlin [ZK 63], GE 2000, 677). Zwar wird in der Rechtsprechung auch vertreten, daß der Vermieter bei Rückgabe einer renovierungsbedürftigen Wohnung Schadensersatz in Höhe der Miete - jedenfalls für die voraussichtliche Dauer der erforderlichen Renovierungsarbeiten - ohne nähere Darlegung von Vermietungsbemühungen geltend machen kann (vgl. LG Berlin [ZK 67], GE 1999, 1052; LG Frankfurt am Main ZMR 2000, 763 = NZM 2000, 1177). Das Gericht schließt sich der erstgenannten Ansicht an. Es ist nichts dafür ersichtlich, daß der Vermieter bei der Frage des Schadensersatzes insoweit privilegiert werden soll, als er von der Darlegung eines Schadens und dessen Höhe enthoben werden solle.

Der Einwand, der seine Renovierungspflicht verletzende Mieter verhalte sich nicht vertragstreu und sei deshalb nicht schützenswert, trägt die gegenteilige Ansicht nicht. Denn für den Fall, daß ein Nachmieter nicht vorhanden ist und mit einer nahtlosen Anschlußvermietung nach dem normalen Verlauf der Dinge nicht zu rechnen war, wirkt sich die Vertragsverletzung des Mieters auf den entstandenen Schaden nicht kausal aus; der Vermieter hätte auch bei bestem Zustand der Mieträume keine Mieteinnahmen erzielt (so ausdrücklich LG Berlin GE 2001, 926). Der Vermieter kann sich zwar auf § 252 BGB stützen, der für den Geschädigten eine Erleichterung bei der Darlegung des entstandenen Schadens vorsieht. Allerdings muß der Vermieter dann wenigstens darlegen, daß die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sind, also eine nahtlose Anschlußvermietung dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge entsprochen hätte. 3. Gutachterkosten

Die Gutachterkosten stellen bereits dem Grunde nach keinen ersatzfähigen Schaden dar. Dabei kann für die Entscheidung offenbleiben, ob die Gutachterkosten überhaupt einen ersatzfähigen Schaden darstellen. Hieran bestehen Bedenken. Denn der Mieter muß die Kosten eines vom Vermieter beauftragten Sachverständigen zur Feststellung von Schäden nach Beendigung des Mietverhältnisses nur dann erstatten, wenn nach Art und Umfang der Schäden die Begutachtung durch einen Sachverständigen erforderlich ist (vgl. LG Darmstadt WuM 1987, 315 = NJW-RR 1988, 80). Daran fehlt es hier wegen der umfassenden Feststellungen im Wohnungsbesichtigungsprotokoll vom 29. März 2000.

Der Vermieter kann den Mieter wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen erst dann in Anspruch nehmen, wenn er vorhandene Untergrundschäden an Holz, Putz und Mauerwerk beseitigt hat.

Der zu Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter hatte Fenster und Türen unsachgemäß gestrichen, woraufhin der Vermieter Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung forderte. Türen und Fenster befanden sich allerdings schon bei Abschluß des Mietvertrages in einem beschädigten Zustand. Wegen anderer auszuführender Schönheitsreparaturen verlangte der Vermieter einen Geldbetrag aufgrund einer vertraglich vereinbarten Quotenklausel. Ferner machte er einen Mietausfallschaden sowie die Kosten eines vorprozessualen Sachverständigengutachtens geltend.

Das Landgericht Berlin, ZK 64, verneinte einen Schadensersatzanspruch wegen positiver Vertragsverletzung im Hinblick auf die unsachgemäß gestrichenen Fenster und Türen. Denn durch die unsachgemäßen Arbeiten sei kein zusätzlicher Schaden entstanden. Die Fenster und Türen hätten nämlich wegen des desolaten Zustandes, der bereits bei Abschluß des Mietvertrages bestand, vom Vermieter zuvor instand gesetzt werden müssen; ein meßbarer Schaden sei deshalb nicht entstanden sei. Denn die über gewöhnliche Malerarbeiten hinausgehende Beseitigung sogenannter Untergrundschäden an Holz, Putz oder Mauerwerk gehörte nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern obliege dem Vermieter. Wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen im übrigen könnte zwar grundsätzlich die Quotenklausel greifen, die auch bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung grundsätzlich vereinbart werden dürfe. Entstehe jedoch ausnahmsweise ein wesentlich höherer Renovierungsaufwand wegen der Dekorationsabnutzung durch den Vormieter, so könne dem - bei grundsätzlicher Wirksamkeit der Quotenklausel - über § 242 BGB (Treu und Glauben) Rechnung getragen werden. In einem solchen Fall könne ein angemessener Ausgleich dahin gefunden werden, daß dem Mieter der Mehraufwand nur nach dem Verhältnis seiner Mietzeit zur gesamten Abnutzungsdauer angelastet werde (BGH GE 1988, 881 ff. = WuM 1988, 294 ff.). Die Kammer konnte im zu entscheidenden Fall allerdings mangels ausreichender Darlegung des Vermieters dazu keine Feststellungen treffen, weshalb der Quotenschaden der Höhe nach nicht festgestellt werden konnte. Nutzungsentschädigung hat die Kammer auch nicht gewährt. Denn es hätte des Vortrages bedurft, daß eine unverzügliche Weitervermietung hätte stattfinden können, die durch die erforderlichen Renovierungsarbeiten unmöglich gewesen sei. Auch die Gutachterkosten hat die Kammer nicht zugesprochen. Denn die Schäden seien schon durch das umfassende Wohnungsbesichtigungsprotokoll festgestellt worden, so daß die Einschaltung des Sachverständigen nicht erforderlich gewesen sei.

Mancher Leser mag bei der Lektüre dieses Urteils wüten, das Gericht habe mit der sogenannten Substantiierungsklatsche gearbeitet, d. h. Ansprüche im Hinblick auf einen nicht ausreichenden Vortrag "abgewürgt". Wozu gebe es überhaupt die Hinweispflicht des Gerichts, das rechtliches Gehör zu gewähren habe. § 139 ZPO ist durch die ZPO-Reform (Geltung ab 1. Januar 2002) wesentlich erweitert worden und entspricht der bisherigen Rechtsprechung vor allem der Verfassungsgerichte zu Art. 103 GG. Jedenfalls ist es aber auch aufgrund der Neufassung des § 139 ZPO nicht so, daß die Parteien "die Hände in den Schloß legen können". Ihnen obliegt nach wie vor die Darlegung, denn im Zivilprozeß gilt nicht das Amtsermittlungsprinzip. Gerade bei Schönheitsreparaturen nach Vermietung einer unrenovierten Wohnung kann dieser Zustand Einfluß auf die Pflicht des Mieters haben, Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. einen Geldbetrag aufgrund einer vereinbarten Quotenklausel zu zahlen. Man muß also Tatsachen parat haben, um den Vortrag nötigenfalls noch in der mündlichen Verhandlung zu ergänzen. Deswegen sind Wohnungsübergabeprotokolle zu Beginn der Mietzeit außerordentlich wichtig, um möglicherweise Behauptungen zu den von der Kammer angesprochenen Untergrundschäden zu begegnen. Es hat sich inzwischen durchgesetzt, daß die sogenannte Verschlimmbesserung einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung/jetzt Pflichtverletzung nach sich zieht. Nach der Schuldrechtsreform ist aber Vorsicht geboten, denn es handelt sich wohl um eine nicht wie geschuldet erbrachte Leistung im Sinne des § 281 BGB, so daß die Durchführung des entsprechenden Verfahrens nach § 281 Abs. 1 BGB (entspricht dem früheren § 326 Abs. 1 BGB) mit Fristsetzung zur Leistung der Nacherfüllung anzuraten ist. Die Vorleistungspflicht des Vermieters zur Beseitigung von sogenannten Untergrundschäden ist ebenfalls allgemeine Meinung. Die Schwierigkeit liegt hier in der Feststellung der Tatsachen, wenn der Untergrund übertapeziert/übertüncht ist. Hier müssen entsprechende Behauptungen des Mieters so weit wie möglich substantiiert bestritten werden, denn man weiß nie, ob das Gericht diese Behauptungen "für voll nimmt" oder sie unberücksichtigt läßt, weil sie "ins Blaue hinein" abgegeben worden sind. Zur Nutzungsentschädigung hat sich die ZK 64 der letzten Rechtsprechung der ZK 62 und ZK 63 angeschlossen (vgl. dazu auch grundsätzlich Emmerich NZM 2000, 1160 und Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 535 Rdn. 97).

Zu den Gutachterkosten ist dem Urteil zu entnehmen, daß es nur um die Feststellung von Schäden ging. Insofern mag die zitierte Entscheidung des LG Darmstadt zur Erforderlichkeit der Kosten einschlägig sein. Geht es jedoch auch um die Feststellung der entsprechenden Kosten für eine Renovierung durch Fachfirmen, sind Gutachterkosten als erforderliche Vorbereitungskosten zu ersetzen (vgl. KG GE 1995, 1011).