Kein Schadensersatz für vom Mieter selbst veranlaßte behördliche Nutzungsuntersagung

1. Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn die Behörde eine Nutzungsuntersagung nach der Bauordnung (hier: wg. unzulässiger Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken) ausgesprochen hat.

2. Hat der Mieter das Einschreiten des Bauaufsichtsamtes selbst veranlaßt und damit eine jahrzehntelange Duldung beendet, kann er nicht Schadensersatz wegen eines Rechtsmangels verlangen.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. vermietete im Jahr 1975 durch mündlichen Mietvertrag an den Bekl. zu 1. eine im Souterrain des Wohnhauses K.straße belegene 2-Zimmer-Wohnung. Die Bekl. zu 2. ist die Lebensgefährtin des Bekl. zu 1., die zu einem späteren Zeitpunkt in das Mietverhältnis eintrat und seitdem ebenfalls die streitgegenständlichen Räumlichkeiten bewohnt. Der monatliche Mietzins beträgt 318,10 €. Dem Kl. war bei Mietvertragsabschluß bekannt, daß ihm das zuständige Bezirksamt mit Schreiben vom 4.7.1968 die Benutzung der Kellerräume als Aufenthalts- und Wohnräume mit sofortiger Wirkung untersagt hatte. Der Kl. bewohnt die im Erdgeschoß des Hauses belegene Wohnung zusammen mit seiner Frau. Im Dachgeschoß befindet sich eine weitere Wohnung, die vermietet ist.

Mit Schreiben vom 30.7.2004 kündigte der Kl. das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 30.4.2005.

Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg besichtigte am 8.11.2005 auf Veranlassung der Bekl. die streitgegenständlichen Räumlichkeiten und stellte unter Verweis auf die Bauordnung Berlin fest, das die südlich gelegenen Kellerräume unzulässig zu Wohnzwecken genutzt werden, da sie die vorgegebene lichte Raumhöhe unterschreiten und nicht über ausreichenden Tageslichteinfall verfügen. Der Kl. kündigte darauf hin, daß Mietverhältnis nochmals wegen unzulässiger Nutzung und unter Hinweis auf die im Schriftsatz vom 29.8.2005 beabsichtigte Nutzung der Räume als Vorratslager, Hobby- und Haushaltsraum durch Schriftsatz vom 9.11.2005 zum nächst möglichen Zeitpunkt. Mit Schreiben vom 13.1.2006 untersagte das Bezirksamt dem Bekl. zu 1) und dem Kl. unter Berufung auf § 70 Abs. 1 Satz 2 BauOBln die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken innerhalb von 3 Monaten nach Unanfechtbarkeit der Anordnung.

Der Kl. verlangt Herausgabe und Räumung, die Bekl. erhoben Widerklage auf Schadensersatz.

Sie behaupten, eine gleichwertige Wohnung in ähnlicher Wohnung sei zu dem jetzigen Mietzins nicht zu erlangen. Sie sind der Ansicht, daß ihnen der Kl. für die nunmehr nutzlosen Einbauten und sonstigen für die Wohnung angeschafften Gegenstände schadensersatzpflichtig sei. Die Einbauschränke der Küche sowie Teile der Einrichtung, wie beispielsweise Gardinen könnten in einer neuen Wohnung nicht mehr verwendet werden. Ferner stehe ihnen ein Ausgleich für die in der Wohnung geleisteten Arbeiten zu. Den momentanen Schaden beziffern sie mit 28.925,53 € von dem sie jedoch nur einen erststelligen Teilbetrag geltend machen.

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten im Souterrain des Wohnhauses Berlin gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis wirksam beendet worden ist.

1. Zwischen den Parteien ist zunächst im Jahr 1975 ein Mietvertrag wirksam abgeschlossen worden. Daß der Kl. bereits zu diesem Zeitpunkt mit der Vermietung zu Wohnzwecken gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften verstieß, führt nicht zu einer Nichtigkeit nach § 134 BGB. Denn ein Verstoß gegen die Bauordnung bzw. die Vermietung zu baurechtlich unzulässiger Benutzung stellt kein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB dar (vgl. Palandt-Heinrichs, 65. Aufl., § 134, Rn. 16, m. w. N.).

2. Das Mietverhältnis ist durch die Eigenbedarfskündigung vom 30.7.2004 zum 30.4.2005 beendet worden. (Wird ausgeführt)

3. Wenn die Eigenbedarfskündigungen unwirksam wären, hätte der Kl. das Mietverhältnis spätestens wegen der unzulässigen Nutzung mit Schriftsatz vom 9.11.2005 wirksam gekündigt. Diese Kündigung stellt eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB dar. Unter Heranziehung der Grundsätze aus den §§ 313, 314 BGB ist vorliegend aufgrund der durch das zuständige Bezirksamt ausgesprochenen Nutzungsuntersagung am 13.1.2006 von einer Störung der Geschäftsgrundlage auszugehen. Da das Bezirksamt nach der Begehung der Räumlichkeiten am 8.11.2005 mit Schreiben vom 11.11.2005 schriftlich auf den Verstoß gegen §§ 44 Abs. 1, 46 Abs. 1 BauOBln hinwies und die Nutzungsuntersagung durch Verwaltungsakt ankündigte, durfte der Kl. bereits im November 2005 das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen und mußte nicht auf den belastenden Verwaltungsakt warten. Die Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist von neun Monaten (§ 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB) war ihm nicht zuzumuten, da er sonst selbst gegen die Nutzungsuntersagung verstoßen würde. Die im Bescheid vom 13.1.2006 eingeräumte dreimonatige Nutzungsberechtigung ist vergleichbar mit einer Räumungsfrist. Diese öffentlichrechtliche Frist hat aber auf die Beendigung des hiesigen (privatrechtlichen) Vertragsverhältnisses keine Auswirkungen. Sie betrifft jeweils nur die Beziehung zwischen der öffentlich-rechtlichen Stelle und dem Adressaten (Kl. bzw. Bekl.). Der Kl. darf daher die sofortige Räumung verlangen.

II. Die Widerklage ist unbegründet.

1. Die Bekl. haben keinen Anspruch auf Zahlung der Mietdifferenz für vier Jahre aus § 280 Abs. 1 BGB. Unabhängig davon, daß die Frage nach dem Anspruch problematisch und dogmatisch kaum lösbar ist, erkennt die Rechtsprechung diesen Anspruch für den geltend gemachten Zeitraum von vier Jahren für den Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs an (vgl. Kinne/Schach, 3. Aufl., § 573, Rn. 30 ff.). Allein in Bezug auf die Eigenbedarfskündigungen ist der Widerklageantrag zu 1. mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig. Wie das Gericht bereits in der Verfügung vom 21.10.2005 ausgeführt hat, wäre mit der Entscheidung über den vom Kl. geltend gemachten Räumungsanspruch aufgrund der Eigenbedarfskündigungen, auch darüber entschieden worden, ob der Eigenbedarf vorlag oder nicht. Wären die Kündigungen vom 30.7.2004 und 20.4.2005 wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs unwirksam gewesen, hätte das Mietverhältnis fortbestanden, so daß für den Widerklageantrag zu 1. kein Raum mehr gewesen wäre; die Bekl. hätten gerade keine neue Wohnung suchen müssen. Wäre der Eigenbedarf aber begründet und die Bekl. damit zur Räumung verpflichtet gewesen, hätte kein schuldhaftes Verhalten des Kl. vorgelegen, das den Anspruch gerechtfertigt hätte.

Ausgehend von der Entscheidung zu I.3., nach der das Mietverhältnis in jedem Fall aufgrund der ausgesprochenen Nutzungsuntersagung beendet worden ist, hat das Gericht den Antrag für zulässig gehalten (s. o.). Er ist jedoch nicht begründet. Das Gericht kann in Bezug auf die Kündigung wegen der öffentlichrechtlichen Beschränkung weder ein Verschulden des Kl. noch einen (zukünftigen) kausalen Schaden feststellen. Das Mietverhältnis mußte aufgrund der öffentlich-rechtlichen Nutzungsuntersagung durch das Bezirksamt vom Kl. beendet werden. Diese Entscheidung haben die Bekl. bewußt durch ihre Nachforschungen provoziert. Sie haben zuvor über 30 Jahre von der - nach ihrer Ansicht nach - günstigen Miete profitiert. Wäre das Mietverhältnis zu keinem Zeitpunkt geschlossen worden, hätten die Bekl. bereits in der Vergangenheit einen höheren Mietzins gezahlt. Der zukünftige Schaden, den die Bekl. nunmehr festgestellt haben wollen, muß in Anlehnung an die Rechtsgedanken über den Anspruch bei vorgetäuschtem Eigenbedarf unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsangleichung begrenzt werden und unterliegt der Schadensschätzung nach § 287 ZPO. Muß der Kl. aber aufgrund der öffentlich-rechtlichen Nutzungsuntersagung kündigen, so trifft ihn an der Beendigung des Mietverhältnisses kein Verschulden.

Mögliche höhere Mietzahlungen in der Zukunft stellen keinen ersatzfähigen Schaden dar. Die Mietdifferenz ist nach Ansicht des Gerichts durch die in der Vergangenheit ersparten Mietaufwendungen kompensiert.

2. Auch die Zahlungsansprüche der Bekl. in Höhe von jeweils 5.000 € sind unbegründet. Nach Ansicht des Gerichts fehlt es bereits an einem Anspruchsgrund.

Für eine Haftung nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluß (c.i.c.) gemäß §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB ist ab Überlassung der Mietsache kein Raum mehr, da die vertragliche Mängelhaftung abschließend ist. Wie oben unter 1.1. ausgeführt, ist der Mietvertrag nicht wegen Verstoßes gegen baurechtliche Vorschriften von Anfang an nach § 134 BGB nichtig, sondern wirksam abgeschlossen worden. Die Mietsache ist den Bekl. unstreitig überlassen worden.

Da ein berechtigter Eigenbedarf vorliegt, hat die Kündigung vom 20.4.2005 (gemeint: 30.7.2004 - die Redaktion) das Mietverhältnis bereits zum 30.4.2005 beendet, ohne daß dem Kl. daraus ein Vorwurf gemacht werden könnte.

Ein Anspruch würde im übrigen - für den Fall der unwirksamen Eigenbedarfskündigung - auch nicht aus § 280 Abs. 1 i.V.m. § 536 a Abs. 1 BGB folgen. § 280 Abs. 1 BGB verlangt nach seinem Wortlaut eine schuldhafte Pflichtverletzung des Kl. Nach § 536 a Abs. 1 BGB kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn die Mietsache mit einem Mangel im Sinne des § 536 BGB behaftet ist. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen können einen solchen Mangel der Mietsache darstellen. Voraussetzung dafür ist, daß der öffentlich-rechtliche Rechtsakt bestandskräftig ist (Kinne/Schach, a.a.O. § 536, Rn. 7) und die Behörde die unzulässige Nutzung nicht duldet (OLG Köln, ZMR 1998, 227). Zwar hatte der Kl. von der eingeschränkten Nutzbarkeit der streitgegenständlichen Räumlichkeiten aufgrund des Untersagungsbescheids aus dem Jahr 1968. Kenntnis. Über fast 40 Jahre erfolgte jedoch eine Nutzung zu Wohnraumzwecken, ohne daß die Behörde auf die Einhaltung des Verbots bestanden hätte. Die Bedenken gegen das Nutzungsrecht waren den Bekl. spätestens durch das Schreiben des Kl. vom 10.6.2004 bekannt. Sie selbst recherchierten und teilten dem Kl. schließlich mit Schreiben vom 30.7.2004 mit, daß gegen die Nutzung der Souterrainräume als Wohnräume keine Bedenken bestehen würden.

Die Bekl. veranlaßten nach Erhalt der Kündigungen durch ihre Nachfragen beim Bauaufsichtsamt die Begehung der Räume durch das Amt. Dadurch haben sie die öffentlichrechtliche Untersagung gegen den Bekl. zu 1) (und den Kl.) selbst veranlaßt und den Duldungstatbestand vernichtet. Woher sie vor diesem Hintergrund ihren "guten Glauben an ein bestehendes Dauermietverhältnisses" nehmen, ist dem Gericht nicht ersichtlich. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) haben sie sich unter Berücksichtigung der Gesamtumstände selbst ihres möglichen Rechts auf Schadensersatz begeben, indem sie den Mangel entscheidend mitverursachten.

Im übrigen fehlt es der Höhe nach im Wesentlichen an einem begründeten Schaden. Dem Inhalt und der Höhe nach erfaßt ein solcher Schadensersatzanspruch des Mieters Umzugskosten und notwendig entstehende Neueinrichtungskosten (vgl. Kinne/Schach, § 573, Rn. 35 m. w. N.), aber nur begrenzt freiwillige Arbeitsleistungen und Investitionen des Mieters in der Wohnung während des Mietverhältnisses. Die in der Zukunft entstehenden Kosten können noch nicht beziffert werden. Die in der Vergangenheit entstandenen Kosten können nur soweit geltend gemacht haben, wie der Mieter von ihnen noch keinen Nutzen gezogen hat, der die erbrachten Leistungen kompensiert. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist der Zeitablauf bei der Schadensbeurteilung sehr wohl zu berücksichtigen. Denn je nach Art der Anschaffung sind die Vorteile einer Neuanschaffung nach einigen Jahren "abgewohnt". Kosten, die auf Investitionen von vor über 10 Jahren beruhen, sind daher in der Regel nicht berücksichtigungsfähig.

Von der Ausgestaltung und Renovierung einer Wohnung sowie dem Einbringen von den Einbauten in einem Wohnraummietverhältnis profitiert während des fortdauernden Mietverhältnisses der Mieter. Wenn er eine Wohnung in Kenntnis des (renovierungsbedürftigen) Zustandes anmietet und sie dann freiwillig nach seinem Geschmack herrichtet, so kann er bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter grundsätzlich nicht Ersatz für seine Arbeitsleistung und das Material verlangen. Ein- und Umbauten hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses in der Regel zurückzubauen. Dazu gehören u. a. auch Holzverkleidungen. In bezug auf die Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter durch die einschlägigen Normen des Mietrechts geschützt. Keinesfalls kann er auf ein einschränkungsloses, lebenslanges Wohnrecht vertrauen (es sei denn dieses ist ausdrücklich vereinbart). Jede Investition in eine Mietswohnung ist daher mit einem finanziellen Risiko verbunden.

Der Bekl. zu 1) wußte bei seinem Einzug, daß keine Einbauküche vorhanden war. Ein Vermieter ist auch nicht verpflichtet eine solche zu stellen. In Berlin ist eine Regel, daß Wohnungen mit Einbauküchen vermietet werden, nicht erkennbar. Nach den Erfahrungen des Gerichts ist es eher so, daß für eine übernommene Einbauküche dem Vormieter ein Abstand gezahlt wird. Sofern die Bekl. ihre alte Küche (teilweise) nicht mehr gebrauchen können, verbliebe beispielsweise die Möglichkeit des Weiterverkaufs. Welcher Schaden ihnen in Bezug auf die Küche wegen erforderlicher Neuanschaffungen entsteht, läßt sich z. Zt. noch nicht sagen. Das Gericht kann hier dem Vortrag der Bekl. zur Nichtmitnahme der Möbel nicht folgen. Ob Wohnzimmer- und Küchenschränke in der neuen Wohnung Platz finden, läßt sich abstrakt nicht feststellen. Keinesfalls sind Schränke unbrauchbar, wenn die neue Wohnung über eine größere Zimmerhöhe verfügt. Daß niedrige Schränke in einer Wohnung mit hohen Zimmern "verloren im Raum stehen" oder Hängeschränke "in der Luft hängen" mag ein subjektiver Eindruck der Bekl. sein. Es ist reine Geschmackssache, ob Schränke mit der Zimmerdecke abschließen oder zwischen Oberkante Schrank und Zimmerdecke noch Raum verbleibt. Die Unbrauchbarkeit wird dadurch nicht begründet. Das Gleiche gilt für die Elektrogeräte aus der Küche. Alle Geräte sind transportabel und in einer anderen Küche wieder einsetzbar. Das gilt auch (und gerade dann) wenn es sich bei ihnen um Einbaugeräte handelt. Für die Gardinen und Teppiche bestünde ein Anspruch für die in der neuen Wohnung erforderlichen Neuanschaffungen. Diese sind von den Bekl. aber ebenfalls noch nicht bezifferbar.

Für Renovierungsleistungen wird man auf die anerkannten Erfahrungsfristen abstellen müssen, nach denen Schönheitsreparaturen erforderlich sind. Renovierungsleistungen verlieren daher über die Zeit auch an Wert, so daß die geltend gemachten Leistungen quotenmäßig zu reduzieren wären. Die Behauptung der Bekl., sie hätten bei Nichtanmietung der Wohnung die dargelegten Aufwendungen nicht gemacht, ist rein theoretischer Natur. Denn welche Aufwendungen sie an Stelle dessen in einer anderen Mietwohnung gemacht hätten, läßt sich nicht feststellen. Zudem ist fraglich in welchem Umfang der Vermieter Ersatz von "Luxus-Investitionen" schuldet.

Nach alledem verbleiben keine (ausreichend schätzbaren) Schadenspositionen, die den Zahlungsanspruch stützen.

Sind vermietete Räume nach der Bauordnung nicht zu Wohnzwecken geeignet, liegt ein Rechtsmangel vor, der einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen kann. Voraussetzung ist aber, daß die Baubehörde auch tatsächlich einschreitet.

Der Vermieter hatte eine Kellerwohnung vermietet, was gegen die Berliner Bauordnung (BauOBln) verstieß. 30 Jahre nach Mietbeginn kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarfs, woraufhin der Mieter das Bezirksamt einschaltete, das nach einer Begehung der Räumlichkeiten eine Nutzungsuntersagung aussprach. Der Vermieter kündigte deshalb außerordentlich fristlos und verlangte Räumung. Der Mieter erhob Widerklage und verlangte Schadensersatz für Investitionen und die höhere Miete in einer neuen Wohnung.

Mit Urteil vom 6. Februar 2006 gab das AG Tempelhof-Kreuzberg dem Vermieter recht und meinte, der Mieter sei sowohl wegen der fristgerechten Kündigung als auch wegen der fristlosen Kündigung zur Räumung verpflichtet. Der Eigenbedarf sei nachgewiesen; darüber hinaus stelle die behördliche Nutzungsuntersagung einen Kündigungsgrund dar. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters bestehe nicht. Wäre der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen, wie der Mieter behauptet hatte, wäre er nicht zur Räumung verpflichtet gewesen, weswegen ein Schaden nicht habe entstehen können. Den Grund für die fristlose Kündigung habe der Mieter selbst provoziert, indem er die Behörde eingeschaltet und damit eine jahrzehntelange Duldung beendet habe. Darüber hinaus sei auch die Höhe des Schadensersatzanspruches nicht ausreichend dargelegt.