Kein Schadensersatz für Schönheitsreparaturen auch bei nur noch formell laufendem Mietverhältnis

Kein Schadensersatz für Schönheitsreparaturen auch bei nur noch formell laufendem Mietverhältnis; kein Aufwendungsersatz für vom Vermieter selbst durchgeführte Schönheitsreparaturen

1. Der Vermieter hat wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auch dann keinen Schadensersatzanspruch, wenn das Mietverhältnis gekündigt und die Wohnung zurückgegeben wurde, der Mietvertrag aber noch nicht abgelaufen war (gegen LG Berlin, GE 1996, 261). 2. Hat der Vermieter Schönheitsreparaturen selbst ausgeführt, steht ihm auch kein Aufwendungsersatzanspruch zu.

1. Dem Kl. steht ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zu. Denn nach Auffassung der Kammer gibt es generell bei laufenden Verträgen keinen Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 326 BGB, sofern nicht - was hier nicht in Rede steht - Substanzverletzungen an der Mietsache drohen.

a. Das Vertragsverhältnis war nicht zum 31. Januar 1998 beendet. Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis aufgrund der mehrjährigen Zahlung und Entgegennahme des Mietzinses. Die Bezeichnung als "Nutzungsvertrag" in früheren Verträgen ist unerheblich. Ein Beendigungstatbestand mit Wirkung zum 31. Januar 1998 ist nicht ersichtlich. Das Schreiben vom 26. Januar 1998 - das der Kammer nicht vorliegt - enthält nach dem mitgeteilten Inhalt keine Kündigung, und selbst wenn das der Fall wäre, wären - abgesehen von der Frage der vereinbarten Laufzeit des Vertrages bis Oktober 1998 - die ordentlichen Kündigungsfristen bei dem nahezu 20 Jahre laufenden Vertrag selbst bis Juli 1998 nicht abgelaufen. Ob eine wirksame Befristung bis 31. Oktober 1999 bestand, kann dahinstehen.

Es ist auch nicht etwa zu einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung gekommen.

b. Nach der Rechtsprechung der Kammer im Anschluß an die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 111, 301 = GE 1990, 1139 = NJW 1990, 2376) kann der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses Schadensersatz nach § 326 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht verlangen, sofern nicht Substanzschäden drohen (Urteil der Kammer in GE 1992, 1155). Nach Auffassung der Kammer muß dies auch gelten, wenn die Parteien sich faktisch in der Endabwicklung des Mietverhältnisses befinden, rechtlich das Mietverhältnis aber fortbesteht, weil Gründe der Rechtsklarheit dies erfordern. Die Interessenlage verändert sich nicht wesentlich Der Mieter hat weiterhin ein Anrecht auf Nutzung der Wohnung aus dem Mietvertrag. Es ist seine Sache, wie er damit verfährt. Die Schönheitsreparaturen kommen daher weiterhin ihm zugute. Die Bekl. hätten demnach die Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung fordern können. Die Mietvertragsparteien haben auch genügend Gestaltungsmöglichkeiten, um ihre Interessen zu erreichen. Der Vermieter hat bei Ausbleiben der Mietzahlung die Möglichkeit, das Mietverhältnis gemäß § 554 BGB zu beenden und dann die Schönheitsreparatur durchzusetzen. Ferner besteht die Möglichkeit, das Mietverhältnis einvernehmlich aufzulösen. Darauf hat sich im vorliegenden Falle der Kl. aber gerade nicht eingelassen, sondern darauf beharrt, daß das Mietverhältnis fortbestehe. Dann kann er aber Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen von den Bekl. eben nicht verlangen.

Soweit der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung (GE 1990, 1139) äußert, bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter entfalle der Anspruch aus § 326 BGB nicht, kann dem nicht gefolgt werden. Es handelt sich um ein obiter dictum, das keine Bindungskraft entfaltet (§ 541 ZPO). Es ist darüber hinaus logisch nicht nachvollziehbar, denn nach dieser These soll zunächst ein Anspruch nach § 326 BGB trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht gegeben sein, bis der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausgeführt hat, worauf ex post der Anspruch wieder zur Entstehung gelangt. Das ist nicht denkbar. Der Auffassung der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin in GE 1996, 261 kann sich die Kammer nicht anschließen.

Eine andere Anspruchsgrundlage besteht nicht. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag scheiden aus, weil die Geschäftsführung dem Willen der Bekl. nicht entsprach (§ 683 BGB) und der Kl. als Geschäftsherr zudem eine Weisung der Bekl. hätte einholen müssen und nicht von sich aus handeln durfte (§ 681 Satz 1 BGB). Auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus Bereicherungsrecht (§ 812 Abs. 1 Satz 1, 2. Var. BGB, sog. Aufwendungskondiktion) ist nicht gegeben, weil der Bekl. nicht bereichert ist. Als solches käme nur die Befreiung von der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen gegenüber dem Kl. in Betracht. Da aber der Kl. vor Beendigung des Mietverhältnisses die Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verlangen kann, so ist der Bekl. auch nicht von einer Verpflichtung befreit worden.

Nach der Grundsatzentscheidung des BGH (GE 1990, 1139) hat der Vermieter während des Laufes eines Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen den Mieter auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 BGB. In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 7. Juni 1999 entschiedenen Fall war das Mietverhältnis faktisch beendet und mußte nur noch abgewickelt werden. Formell lief der Vertrag aber noch.

Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin sah - im Gegensatz zur 61. Kammer in einem vergleichbarem Fall - auch hier ein fortbestehendes Mietverhältnis im Sinne der Rechtsprechung des BGH und verneinte einen Zahlungsanspruch des Vermieters, obwohl dieser inzwischen die Schönheitsreparaturen selbst hatte ausführen lassen. Wir halten dieses Urteil schon aus praktischen Erwägungen für zweifelhaft, denn gerade beim Abwicklungsverhältnis ist es auch im Interesse des Mieters, wenn die Räume möglichst schnell weitervermietet werden können, wozu auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört. Darüber hinaus hat die Kammer wohl die Entscheidung des BGH mißverstanden, wenn sie ausdrücklich von dessen Erwägungen abweicht, daß der Vermieter einen Zahlungsanspruch dann haben könne, wenn er die Arbeiten selbst ausgeführt habe. Der BGH führt ausdrücklich aus, dies sei kein Fall des § 326 BGB. In der Tat hat während des Ablaufs eines Mietverhältnisses der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen; gerät dieser in Verzug, kann der Vermieter einen Vorschuß verlangen. Klagt er diesen Vorschuß nicht ein, sondern nutzt das Verfahren dadurch ab, daß er die Arbeiten selbst ausführt, ist der Mieter von der Verpflichtung zur Ausführung dieser Arbeiten befreit und schuldet die Leistung aus ungerechtfertigter Bereicherung. Die Auffassung der 62. Kammer, der Vermieter könne vor Beendigung des Mietverhältnisses die Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verlangen, verstößt gegen die tragende Gründe des Urteils des BGH.