Kein Schadensersatz für Mieter bei zu geringen Betriebskostenvorschüssen

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen zu niedrig angesetzter Betriebskostenvorschüsse kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter bewußt in Täuschungsabsicht handelte.

Die Nachforderungen des Bekl. entfallen auch nicht mit dem Argument einer Täuschung über die tatsächlich anfallenden Betriebskosten (c.i.c.).

Es ist hierfür nicht ausreichend, daß sich eine Abweichung der später zu fordernden Vorschüsse zu den ursprünglich vereinbarten ergibt, denn der Mieter hat die Betriebskosten grundsätzlich zu tragen. Entgegen der Ansicht der Kl. in der Berufung kann aus der Festsetzung eines bestimmten Anfangsbetrages für die Vorschüsse im Mietvertrag nicht geschlossen werden, daß der Vermieter zugesichert habe, daß die tatsächlichen Vorschüsse diesen Betrag nicht wesentlich überschreiten würden. Es handelt sich vielmehr grundsätzlich um eine ungefähre Angabe. Auch eine etwaige längere Kenntnis des Objektes durch den Vermieter ändert hier nichts, denn die Betriebskosten hängen zum großen Teil vom Verbrauchsverhalten bzw. den Anforderungen des konkreten Mieters - hier der Kl. - ab. Sie hat nichts dazu vorgetragen, daß und wie sie dem Bekl. bei Vertragsschluß deutlich gemacht hätte, daß sie sich darauf verlasse, daß die Vorschüsse sich nicht erhöhen würden. Anhaltspunkte für eine bewußt zum Nachteil der Kl. falsche Angabe fehlen. Die von der Kl. angeführte Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main (NZM 2002, 485) ist hier nicht einschlägig, denn der dortige Fall betraf die besondere Konstellation, daß die angegebenen Vorschüsse noch nicht einmal die vom Verbrauch unabhängigen Kosten deckten. Dafür ist hier nichts ersichtlich. Die weiter in der Berufung zitierte Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe (WuM 1998, 479) betrifft den Fall, daß die Nebenkosten vor allem wegen solcher Kosten stark stiegen, die vom dortigen Mieter nicht zu beeinflussen waren. Auch dies trifft im vorliegenden Fall nicht zu.

Wenn der Mieter mit einer hohen Betriebskostennachforderung überrascht wird, liegt der Gedanke an einen Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß nahe, weil der Vermieter zu niedrige Betriebskostenvorschüsse angesetzt hatte. Ein solcher Schadensersatzanspruch scheitert allerdings meist.

In einem vom Amtsgericht Tiergarten entschiedenen Fall hatten die Mieter die Betriebskostennachzahlung verweigert und zu geringe Vorschußanforderung durch den Vermieter beanstandet. Sie trugen pauschal vor, bei Kenntnis der möglichen Nachforderung hätten sie eine günstigere Wohnung gemietet. In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen (anderen) Fall berief sich die Mieterin darauf, daß der Vermieter schon längere Zeit Eigentümer gewesen sei und deshalb gewußt habe, wie hoch die tatsächlichen Betriebskosten seien.

Mit Urteil vom 20. Oktober 2003 verurteilte das Amtsgericht Tiergarten die Mieter zur Nachzahlung, da es zum einen an einer Täuschungsabsicht des Vermieters gefehlt habe und zum anderen auch ein Schadensersatzanspruch der Mieter nicht bestehe. Voraussetzung wäre die Darlegung gewesen, daß eine vergleichbare Wohnung zu insgesamt niedrigerer Miete gefunden worden wäre.

Das Landgericht Berlin stellte darauf ab, daß eine Zusicherung des Vermieters in der Festlegung der Betriebskostenvorschüsse nicht zu sehen sei. Die Höhe der Betriebskosten hänge schließlich zum großen Teil vom Verbrauchsverhalten des Mieters ab; Anhaltspunkte für eine bewußt falsche Angabe fehlten.

Generell gilt, daß der Vermieter auch bei Vereinbarung einer Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen im Prinzip nicht verpflichtet ist, überhaupt Vorauszahlungen vom Mieter zu verlangen. Dafür kann es auch nachvollziehbare Gründe geben etwa bei einer Erstvermietung, wenn die Betriebskostenhöhe überhaupt noch nicht übersehen werden kann. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters bedingt, daß der Vermieter schuldhaft gehandelt hat, wenn er also die Höhe der Betriebskosten in etwa überblickt und bewußt niedrige Betriebskostenvorauszahlungen gefordert hat, um den Mieter damit zum Abschluß des Mietvertrages zu bringen. Das Problem ist in diesen Fällen neben dem Beweis des Täuschungsverhaltens des Vermieters die Frage, bei welchem Abweichungsprozentsatz eine Toleranzgrenze überschritten ist. Ist dieser Satz mit 10 bis 20 %, mit 25 % (vgl. etwa AG Lübeck WuM 1980, 250) oder vielleicht mit 40 % (vgl. etwa AG Eschweiler WuM 1980, 233) oder gar mit 50 % (entsprechend § 5 WiStG) anzusetzen? Bei der Beurteilung dieser Frage ist auch die Überlegung anzustellen, daß entstandene Betriebskosten letztlich vom Mieter getragen werden müssen. Ein Schadensersatzanspruch (Reduzierung der Betriebskostennachforderung) kann deshalb auch nur dann in Betracht kommen, wenn der Mieter darlegen und beweisen kann, daß er bei Kenntnis der richtigen Betriebskostenhöhe den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte, weil ihm die Wohnung zu teuer gewesen wäre.